Câu trả lời ngắn gọn: không. Khi dự án chưa có giấy phép xây dựng (mà thuộc diện bắt buộc phải có), chủ đầu tư không được thu tiền đặt cọc của khách hàng. Thu cọc trong trường hợp này là hành vi bị nghiêm cấm và bị xử phạt rất nặng.
1. Chỉ được thu cọc khi đủ điều kiện đưa vào kinh doanh
Khoản 5 Điều 23 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 (số 29/2023/QH15, hiệu lực 01/8/2024) quy định: chủ đầu tư dự án bất động sản chỉ được thu tiền đặt cọc khi nhà ở, công trình xây dựng đã có đủ điều kiện đưa vào kinh doanh theo quy định của Luật này, và mức thu không quá 5% giá bán.
Điểm a khoản 3 Điều 24 liệt kê các điều kiện đưa vào kinh doanh, trong đó giấy phép xây dựng là điều kiện bắt buộc đối với công trình thuộc diện phải có giấy phép xây dựng. Chưa có giấy phép xây dựng đồng nghĩa với chưa đủ điều kiện đưa vào kinh doanh — và do đó chưa được thu cọc.
2. Thu cọc sai quy định là hành vi bị nghiêm cấm
Điều 8 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 liệt kê các hành vi bị nghiêm cấm trong kinh doanh bất động sản, bao gồm việc thu tiền đặt cọc không đúng quy định. Nói cách khác, “mở bán”, “giữ chỗ”, “thu cọc thiện chí” khi dự án chưa đủ điều kiện pháp lý đều có thể bị coi là vi phạm.
3. Chế tài: phạt 400–600 triệu đồng + đình chỉ hoạt động
Theo Điều 58 Nghị định 16/2022/NĐ-CP, hành vi huy động vốn / thu tiền đặt cọc không đúng quy định bị xử phạt vi phạm hành chính:
- Phạt tiền 400–600 triệu đồng;
- Hình thức xử phạt bổ sung: đình chỉ hoạt động kinh doanh bất động sản từ 3 đến 6 tháng;
- Biện pháp khắc phục hậu quả: buộc hoàn trả số tiền đã thu trái quy định.
4. Trường hợp được miễn giấy phép xây dựng thì sao?
Luật Xây dựng số 135/2025/QH15 (hiệu lực 01/7/2026) đã mở rộng các trường hợp được miễn giấy phép xây dựng. Đối với công trình thuộc diện được miễn, điều kiện tương ứng theo điểm b khoản 3 Điều 24 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 là thông báo khởi công theo quy định pháp luật về xây dựng — chứ không phải “không cần điều kiện gì”. Chủ đầu tư vẫn phải đáp ứng đầy đủ các điều kiện còn lại về đưa vào kinh doanh mới được thu cọc.
5. Người mua cần làm gì để tự bảo vệ?
- Kiểm tra giấy phép xây dựng của dự án (bản sao có chứng thực) trước khi đặt cọc.
- Kiểm tra các điều kiện đưa vào kinh doanh khác: quyền sử dụng đất, nghĩa vụ tài chính, văn bản chấp thuận đủ điều kiện bán…
- Chỉ đặt cọc không quá 5% giá bán và yêu cầu hợp đồng đặt cọc ghi rõ điều kiện hoàn trả nếu dự án không đủ điều kiện triển khai.
- Cảnh giác với các hình thức “giữ chỗ”, “cọc thiện chí”, “hợp đồng hợp tác đầu tư” — bản chất vẫn là thu tiền trước khi đủ điều kiện.
Câu hỏi thường gặp
Chủ đầu tư nói “đang làm thủ tục GPXD, đặt cọc trước giữ suất” có được không?
Không. Pháp luật không có khái niệm “giữ suất bằng cọc” trước khi đủ điều kiện. Mọi khoản thu trước khi đủ điều kiện đưa vào kinh doanh đều có nguy cơ bị coi là thu tiền trái quy định.
Đã lỡ đặt cọc cho dự án chưa có GPXD thì đòi lại thế nào?
Người mua có quyền yêu cầu chủ đầu tư hoàn trả vì việc thu cọc trái quy định; nếu chủ đầu tư không hợp tác, có thể khiếu nại tới Sở Xây dựng hoặc khởi kiện tại Tòa án.
Căn cứ pháp lý
- Điều 8, khoản 5 Điều 23, khoản 3 Điều 24 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 (số 29/2023/QH15, hiệu lực 01/8/2024).
- Điều 58 Nghị định 16/2022/NĐ-CP (chế tài).
- Luật Xây dựng số 135/2025/QH15 (hiệu lực 01/7/2026) — mở rộng miễn giấy phép xây dựng; trường hợp miễn thì điều kiện là thông báo khởi công.
Cần thẩm định pháp lý dự án bất động sản trước khi xuống tiền, hoặc xử lý tranh chấp đặt cọc? Liên hệ FLAT Law Firm qua trang Liên hệ để được hỗ trợ.
Thông tin trên chỉ mang tính tham khảo, không phải tư vấn pháp lý.
Ghi chú minh bạch: Bài viết do hệ thống sản xuất nội dung AI của FLAT Law Firm soạn thảo, đã qua hội đồng kiểm duyệt nội bộ (AI Legal Council QA). Bài viết chưa được luật sư người thật rà soát.