Chuyển nhượng bất động sản (CNBĐS) là một trong những hoạt động chịu thuế thu nhập doanh nghiệp (TNDN) phức tạp nhất: cách xác định doanh thu, thời điểm tính thuế, cơ chế tạm nộp và quy tắc bù trừ lỗ đều có điểm mới trong khung Luật Thuế TNDN 67/2025/QH15 và Nghị định 320/2025/NĐ-CP. Đáng chú ý nhất: mức tạm nộp đối với dự án thu tiền ứng trước theo tiến độ đã đổi từ 2% (quy định cũ) xuống 1% — doanh nghiệp áp dụng sai mức cũ sẽ kê khai sai ngay từ đầu.
1. Công thức tính thuế TNDN từ CNBĐS
Thuế TNDN phải nộp = (Doanh thu chuyển nhượng − Chi phí − Các khoản được trừ) × Thuế suất 20% (khoản 4 Điều 16 NĐ 320/2025/NĐ-CP). Trong đó:
- Thu nhập tính thuế = thu nhập chịu thuế − lỗ từ CNBĐS được chuyển (nếu có);
- Doanh thu chuyển nhượng được xác định theo giá thực tế trên hợp đồng, bao gồm các khoản phụ thu, phí thu thêm của bên bán (điểm a khoản 1 Điều 17 NĐ 320/2025/NĐ-CP);
- Trường hợp giá chuyển quyền sử dụng đất thấp hơn bảng giá đất của UBND tỉnh/thành phố tại thời điểm ký hợp đồng thì doanh thu được tính theo bảng giá đất;
- Thời điểm xác định doanh thu: khi bên bán bàn giao bất động sản cho bên mua — không phụ thuộc vào việc đã đăng ký quyền sở hữu hay chưa (điểm b khoản 1 Điều 17).
2. Điểm mới quan trọng: cơ chế tạm nộp 1% (thay vì 2% cũ)
Đối với dự án đầu tư cơ sở hạ tầng, nhà để chuyển nhượng hoặc cho thuê có thu tiền ứng trước của khách hàng theo tiến độ (điểm c khoản 1 Điều 17 NĐ 320/2025/NĐ-CP):
- Nếu xác định được chi phí tương ứng với doanh thu đã thu tiền → kê khai theo doanh thu trừ chi phí;
- Nếu chưa xác định được chi phí → kê khai tạm nộp 1% trên doanh thu thu được tiền (chưa bao gồm thuế GTGT). Doanh thu này chưa tính vào doanh thu tính thuế trong năm;
- Khi bàn giao bất động sản phải quyết toán lại: thiếu thì nộp thêm, thừa thì trừ vào kỳ sau hoặc được hoàn;
- Chi phí quảng cáo, tiếp thị, khuyến mại, hoa hồng môi giới phát sinh khi chào bán trong trường hợp tạm nộp 1% chưa được tính vào năm phát sinh, mà được tính vào chi phí được trừ tại năm đầu tiên bàn giao bất động sản (điểm c4).
Bắt buộc nhớ: mức 2% thuộc về Thông tư 78/2014/TT-BTC cũ — khung mới là 1%. Kê khai theo mức cũ là kê khai sai.
3. Bù trừ lỗ từ CNBĐS — điểm mới của Điều 7.3 Luật 67/2025/QH15
- Lỗ từ hoạt động CNBĐS được bù trừ vào thu nhập chịu thuế của hoạt động sản xuất kinh doanh có thu nhập do doanh nghiệp tự lựa chọn;
- NHƯNG không được bù trừ với thu nhập của hoạt động sản xuất kinh doanh đang được hưởng ưu đãi thuế;
- Phần thu nhập còn lại sau bù trừ áp dụng thuế suất của hoạt động còn thu nhập;
- Chuyển lỗ thực hiện liên tục không quá 5 năm (Điều 16 Luật 67/2025/QH15).
Riêng hoạt động chuyển nhượng dự án thăm dò, khai thác, chế biến khoáng sản phải xác định riêng để kê khai, không được bù trừ lỗ/lãi với hoạt động sản xuất kinh doanh trong kỳ (Điều 7.4).
4. CNBĐS không được hưởng ưu đãi thuế suất
Theo khoản 3 Điều 18 Luật 67/2025/QH15, thu nhập từ CNBĐS không được áp dụng thuế suất ưu đãi 15%/17% và các ưu đãi tại Điều 4, 13, 14, 15 — trừ trường hợp đầu tư xây dựng nhà ở xã hội. Doanh nghiệp có dự án vừa được ưu đãi vừa phát sinh CNBĐS phải tách bạch hai dòng thu nhập.
5. Kê khai thuế: hai nhóm doanh nghiệp, hai cách làm
- Doanh nghiệp không phát sinh thường xuyên hoạt động CNBĐS: khai tạm tính theo từng lần phát sinh (mẫu 02/TNDN);
- Doanh nghiệp kinh doanh bất động sản: tạm nộp thuế TNDN theo quý; cuối năm quyết toán riêng trong tờ khai quyết toán tại trụ sở chính (mẫu 03/TNDN);
- Lưu ý về văn bản hướng dẫn thủ tục: một số công văn (ví dụ CV 3176/DON-QLDN1 năm 2026) có trích dẫn Thông tư 80/2021/TT-BTC về kê khai theo quý — doanh nghiệp cần kiểm tra hiệu lực hiện hành của các quy định này sau Luật Quản lý thuế 108/2025, NĐ 252/2026/NĐ-CP và TT 89/2026, không nên trích dẫn “mù” văn bản cũ làm căn cứ. Căn cứ chắc chắn nhất hiện nay là các điều khoản của NĐ 320/2025/NĐ-CP nêu trên.
6. Rủi ro thường gặp và khuyến nghị
- Kê khai tạm nộp 2% theo thói quen cũ: mức đúng hiện nay là 1% — sai mức là sai tờ khai;
- Ghi giá chuyển nhượng thấp hơn bảng giá đất: doanh thu bị ấn định lại theo bảng giá đất;
- Xác định sai thời điểm doanh thu: thời điểm là khi bàn giao BĐS, không phải khi sang tên sổ đỏ;
- Bù trừ lỗ CNBĐS vào thu nhập đang hưởng ưu đãi: bị cấm theo Điều 7.3 — phải tách dòng thu nhập;
- Kê khai ưu đãi thuế suất cho thu nhập CNBĐS: bị loại trừ theo Điều 18.3 (trừ nhà ở xã hội);
- Khuyến nghị: với dự án thu tiền theo tiến độ, xây dựng bảng theo dõi doanh thu thu tiền — chi phí tương ứng từng đợt ngay từ đầu; quyết toán lại đầy đủ khi bàn giao; tách hạch toán CNBĐS khỏi hoạt động ưu đãi.
7. Câu hỏi thường gặp
Thuế suất TNDN đối với chuyển nhượng bất động sản là bao nhiêu?
20% trên thu nhập tính thuế (khoản 4 Điều 16 NĐ 320/2025/NĐ-CP). Thu nhập từ CNBĐS không được hưởng thuế suất ưu đãi 15%/17% (trừ nhà ở xã hội).
Dự án thu tiền ứng trước theo tiến độ, chưa xác định được chi phí thì tạm nộp bao nhiêu?
Tạm nộp 1% trên doanh thu thu được tiền (chưa gồm GTGT); khi bàn giao quyết toán lại. Đây là điểm mới, khác mức 2% của quy định cũ.
Thời điểm tính doanh thu CNBĐS là khi nào?
Khi bên bán bàn giao bất động sản cho bên mua — không phụ thuộc việc đăng ký quyền sở hữu.
Lỗ từ chuyển nhượng BĐS có được trừ vào lợi nhuận kinh doanh khác không?
Được, do doanh nghiệp tự lựa chọn — nhưng không được bù trừ với thu nhập của hoạt động đang hưởng ưu đãi thuế (Điều 7.3 Luật 67/2025/QH15).
Hợp đồng ghi giá thấp hơn bảng giá đất thì tính thuế theo giá nào?
Tính theo bảng giá đất của UBND tỉnh/thành phố tại thời điểm ký hợp đồng.
Nguồn trích dẫn
- Luật Thuế TNDN 67/2025/QH15 — hiệu lực 01/10/2025, áp dụng kỳ tính thuế 2025: Điều 3.2 (thu nhập khác gồm CNBĐS), Điều 7.3 (bù trừ lỗ CNBĐS), Điều 7.4 (khoáng sản xác định riêng), Điều 16 (chuyển lỗ 5 năm), khoản 3 Điều 18 (không áp dụng thuế suất ưu đãi cho CNBĐS, trừ nhà ở xã hội);
- Nghị định 320/2025/NĐ-CP — hiệu lực 15/12/2025: Điều 15 (thu nhập chịu thuế từ CNBĐS), Điều 16 (căn cứ tính thuế; thuế suất 20%), khoản 1 Điều 17 (điểm a: doanh thu và bảng giá đất; điểm b: thời điểm bàn giao; điểm c1–c4: tạm nộp 1% và quyết toán khi bàn giao).
Thông tin tham khảo, không phải tư vấn pháp lý. Bài viết do AI soạn thảo và được AI Legal Council của FLAT Law Firm kiểm tra chất lượng; chưa được luật sư người thật xem xét, duyệt. Quy định pháp luật có thể thay đổi; vui lòng đối chiếu văn bản hiện hành trước khi áp dụng.
Doanh nghiệp của bạn có hoạt động chuyển nhượng bất động sản cần rà soát nghĩa vụ thuế? Liên hệ FLAT Law Firm để được tư vấn.
