Tình huống: đề xuất dự án của một nhà đầu tư Nhật Bản ghi mục tiêu “sản xuất, kinh doanh các sản phẩm công nghiệp và dịch vụ liên quan”. Chuyên viên trả hồ sơ, yêu cầu viết cụ thể sản phẩm gì, công suất bao nhiêu, tiêu thụ ở đâu. Cũng trong đề xuất này, vốn đầu tư đăng ký 2 triệu USD nhưng tài liệu chứng minh năng lực tài chính chỉ thể hiện 500.000 USD. Ba lỗi soạn thảo kinh điển dồn trong một văn bản.
Căn cứ pháp lý: đề xuất dự án gồm những nội dung gì?
Điểm d khoản 1 Điều 32 Nghị định 96/2026/NĐ-CP (31/3/2026) liệt kê các nội dung chủ yếu của đề xuất dự án đầu tư: nhà đầu tư hoặc hình thức lựa chọn nhà đầu tư; mục tiêu đầu tư; quy mô đầu tư; vốn đầu tư và phương án huy động vốn; địa điểm; thời hạn; tiến độ thực hiện; thông tin về hiện trạng sử dụng đất, sử dụng rừng, sử dụng khu vực biển (nếu có) tại địa điểm thực hiện dự án và đề xuất nhu cầu sử dụng đất (nếu có), sử dụng rừng (nếu có), sử dụng khu vực biển (nếu có); nhu cầu về lao động; đề xuất hưởng ưu đãi đầu tư; tác động, hiệu quả kinh tế – xã hội của dự án; đánh giá sơ bộ tác động môi trường (nếu có) theo quy định pháp luật về bảo vệ môi trường; cơ chế, chính sách đặc biệt (nếu có). Một điểm thay thế quan trọng: trường hợp pháp luật về xây dựng quy định phải lập báo cáo nghiên cứu tiền khả thi thì nhà đầu tư được nộp báo cáo này thay cho đề xuất dự án đầu tư.
Cách viết mục tiêu: cụ thể đến mức nào là đủ?
Mục tiêu phải nêu rõ ngành nghề (đối chiếu ngành cấm đầu tư và điều kiện tiếp cận thị trường đối với nhà đầu tư nước ngoài), sản phẩm/dịch vụ cụ thể, công suất hoặc quy mô hoạt động, thị trường tiêu thụ (nội địa, xuất khẩu hay cả hai). Cách viết chung chung kiểu “sản xuất kinh doanh đa ngành” không cho cơ quan căn cứ để đánh giá điều kiện đầu tư. Mục tiêu không chỉ quan trọng lúc cấp phép: nó được ghi trên Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư và là căn cứ giám sát sau cấp phép — hoạt động ngoài mục tiêu đã đăng ký có thể bị xử phạt vi phạm hành chính. Bài kiểm tra thực tế: nếu một người ngoài đọc đoạn mục tiêu mà không hình dung được nhà máy sẽ sản xuất, bán cái gì thì phải viết lại.
Quy mô vốn và phương án huy động vốn
Cần phân biệt vốn đầu tư (tổng vốn thực hiện dự án) với vốn điều lệ/vốn góp (vốn chủ sở hữu). Phương án huy động vốn phải tách rõ vốn tự có, vốn vay, vốn huy động khác — và các con số phải khớp với tài liệu chứng minh năng lực tài chính theo điểm c khoản 1 Điều 32 (báo cáo tài chính 2 năm gần nhất, cam kết hỗ trợ tài chính của công ty mẹ…). Hai cái bẫy ngược nhau: đăng ký vốn quá lớn so với năng lực chứng minh được thì bị chất vấn; đăng ký vốn quá nhỏ so với quy mô dự án thì bị nghi ngờ tính khả thi. Cả hai đều làm hồ sơ chậm lại.
Tiến độ thực hiện: viết thực tế, đừng viết cho đẹp
Các mốc tiến độ nên bao gồm: góp vốn, hoàn tất thủ tục đất đai/xây dựng, lắp đặt thiết bị, vận hành thử, vận hành chính thức. Tiến độ là cam kết được ghi nhận và là căn cứ để giám sát, xử lý khi chậm tiến độ theo pháp luật đầu tư. Tiến độ phi thực tế — dự án 10 triệu USD mà tiến độ 3 tháng — sẽ bị yêu cầu điều chỉnh ngay từ vòng thẩm định. Người soạn có kinh nghiệm luôn dự phòng thời gian cho các bước cấp phép ngoài tầm kiểm soát như thẩm duyệt thiết kế phòng cháy chữa cháy, giấy phép môi trường.
Nhất quán số liệu toàn bộ hồ sơ
Mục tiêu, quy mô, vốn đầu tư, địa điểm, thời hạn, tiến độ, nhu cầu lao động phải thống nhất giữa văn bản đề nghị thực hiện dự án, đề xuất dự án, giải trình công nghệ, tài liệu tài chính và hợp đồng thuê địa điểm. Lệch số liệu giữa các tài liệu là nguyên nhân số một khiến hồ sơ bị trả. Trước khi nộp, nên cử một người đọc toàn bộ hồ sơ từ đầu đến cuối với một bảng đối chiếu số liệu duy nhất — ba mươi phút rà soát này tiết kiệm được nhiều tuần bổ sung hồ sơ.
Câu hỏi thường gặp
Vốn đầu tư ghi bằng USD hay VND?
Ghi cả hai. Vốn điều lệ khi đăng ký doanh nghiệp được ghi bằng VND; quy đổi theo tỷ giá tại thời điểm lập đề xuất và ghi rõ tỷ giá áp dụng. Dùng một tỷ giá thống nhất cho toàn bộ tài liệu trong hồ sơ để tránh lệch số học.
Có được đề xuất hưởng ưu đãi đầu tư ngay trong đề xuất dự án không?
Được — “đề xuất hưởng ưu đãi đầu tư” là một nội dung của đề xuất dự án theo điểm d. Nhưng việc thực sự được hưởng còn phụ thuộc kết quả thẩm định điều kiện ưu đãi, và chỉ ưu đãi được ghi nhận trên Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư mới có hiệu lực pháp lý. Không nên hứa hẹn với nhà đầu tư những ưu đãi mà dự án có thể không đủ điều kiện.
Dự án thuê văn phòng làm thương mại, không sử dụng đất thì mục “nhu cầu sử dụng đất” viết gì?
Ghi rõ: “dự án không đề nghị Nhà nước giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất”. Lưu ý: vẫn phải nộp tài liệu xác định địa điểm theo điểm đ (ví dụ hợp đồng thuê văn phòng) — “không sử dụng đất” không có nghĩa là “không cần giấy tờ địa điểm”.
Tiến độ trong đề xuất có được điều chỉnh sau khi cấp IRC không?
Được, thông qua thủ tục điều chỉnh Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư. Nhưng chậm tiến độ so với cam kết mà không có lý do chính đáng có thể bị xử lý theo quy định pháp luật về đầu tư trong hoạt động giám sát, đánh giá dự án. Nếu thấy nguy cơ chậm, nên điều chỉnh sớm với lý do có tài liệu chứng minh thay vì để hồ sơ “chết” tiến độ.
