Tình huống: cơn bão làm tốc mái xưởng và ngập toàn bộ lô đất thuê gần hai tháng; chủ đầu tư hạ tầng vẫn xuất hóa đơn tiền thuê lại và phí quản lý đầy đủ, viện dẫn “hợp đồng không có điều khoản miễn giảm”. Điều khoản bất khả kháng là phần hợp đồng bị đọc ít nhất lúc ký và bị cần nhất lúc có biến. Bài viết hệ thống cách soạn điều khoản này cho hợp đồng thuê đất khu công nghiệp theo đúng khung Bộ luật Dân sự 91/2015/QH13 và cơ chế miễn giảm tiền thuê đất của Nhà nước.
Nền pháp lý: Điều 156, 351 và 420 Bộ luật Dân sự
Điều 156 Bộ luật Dân sự 91/2015/QH13 định nghĩa sự kiện bất khả kháng là sự kiện xảy ra khách quan, không thể lường trước được và không thể khắc phục được mặc dù đã áp dụng mọi biện pháp cần thiết trong khả năng cho phép. Hệ quả tại khoản 2 Điều 351: bên vi phạm nghĩa vụ được miễn trách nhiệm nếu vi phạm do sự kiện bất khả kháng, trừ khi có thỏa thuận khác. Bên cạnh đó, Điều 420 quy định về hoàn cảnh thay đổi cơ bản: khi hoàn cảnh thay đổi do nguyên nhân khách quan khiến việc thực hiện hợp đồng mất cân bằng nghiêm trọng, bên bị ảnh hưởng có quyền yêu cầu đàm phán lại, và nếu không thỏa thuận được thì yêu cầu tòa án chấm dứt hoặc sửa đổi hợp đồng. Ba điều này tạo khung mặc định — nhưng hợp đồng thuê đất dài hạn 30–50 năm không nên phó mặc cho khung mặc định, vì tranh luận “có phải bất khả kháng không” tại tòa luôn tốn thời gian hơn một điều khoản đã liệt kê sẵn sự kiện và hậu quả.
Cấu trúc điều khoản bất khả kháng chuẩn cho hợp đồng thuê đất
Lớp một, định nghĩa và danh mục: mở đầu bằng định nghĩa Điều 156 rồi liệt kê minh họa sát với rủi ro đất đai — bão, lũ, động đất, hỏa hoạn không do lỗi của các bên, dịch bệnh và biện pháp phong tỏa của cơ quan nhà nước, quyết định thu hồi hoặc hạn chế sử dụng đất vì mục đích quốc phòng, an ninh, sự cố hạ tầng diện rộng ngoài khả năng kiểm soát của chủ đầu tư. Lớp hai, thủ tục: bên bị ảnh hưởng phải thông báo bằng văn bản trong 7–15 ngày kèm chứng cứ (văn bản của cơ quan có thẩm quyền, xác nhận thiên tai, hình ảnh, biên bản hiện trạng) và có nghĩa vụ giảm thiểu thiệt hại. Lớp ba, hiệu lực tài chính: miễn phạt và lãi chậm trả trong thời gian sự kiện; tiền thuê lại và phí cố định được giảm tương ứng theo tỷ lệ diện tích không sử dụng được hoặc tạm dừng nếu toàn bộ lô đất không dùng được; thời hạn hợp đồng được kéo dài tương ứng thời gian gián đoạn nếu các bên muốn. Lớp bốn, ngưỡng thoát: sự kiện kéo dài liên tục quá ngưỡng thỏa thuận (thực tiễn 90–180 ngày) thì mỗi bên có quyền chấm dứt, kèm cơ chế thanh toán phần đã dùng, hoàn tiền trả trước và cọc, thời gian di dời máy móc. Lớp năm, loại trừ rõ: biến động giá thị trường, khó khăn tài chính của một bên, thay đổi chính sách thông thường không phải bất khả kháng — tránh lạm dụng điều khoản.
Đòn bẩy từ cơ chế của Nhà nước và lưu ý dịch bệnh
Một lập luận đàm phán mạnh cho bên thuê lại: bản thân Nhà nước cũng chia sẻ rủi ro này với chủ đầu tư hạ tầng. Nghị định 103/2024/ND-CP quy định trường hợp người sử dụng đất phải tạm ngừng hoạt động để khắc phục hậu quả do thiên tai, hỏa hoạn hoặc nguyên nhân bất khả kháng thì được giảm 50% tiền thuê đất trong thời gian tạm ngừng. Nếu chủ đầu tư được giảm ở tầng Nhà nước mà không truyền xuống tầng thuê lại, họ đang hưởng lợi gấp đôi từ cùng một sự kiện. Đưa cơ chế này vào biên bản đàm phán thường hiệu quả hơn tranh luận học thuật về Điều 156. Về dịch bệnh: sau kinh nghiệm 2020–2021, các hợp đồng thuê đất mới nên có điều khoản riêng cho sự kiện y tế công cộng và quyết định hành chính hạn chế vận hành (phong tỏa khu công nghiệp, giãn cách), xác định trước việc giảm phí theo mức độ hạn chế thay vì để hai bên tranh cãi nó là bất khả kháng hay hoàn cảnh thay đổi cơ bản — vì hai chế định này cho hậu quả pháp lý khác nhau hẳn (miễn trừ so với đàm phán lại).
Câu hỏi thường gặp
Điều khoản bất khả kháng trong hợp đồng thuê đất cần có những nội dung gì?
Một điều khoản bất khả kháng hoàn chỉnh theo Điều 156 Bộ luật Dân sự 91/2015/QH13 có năm thành tố: định nghĩa sự kiện (khách quan, không lường trước được, không thể khắc phục dù đã áp dụng mọi biện pháp cần thiết); danh mục sự kiện minh họa (thiên tai, hỏa hoạn, dịch bệnh, chiến tranh, quyết định hành chính làm đất không sử dụng được); nghĩa vụ thông báo trong thời hạn cố định kèm tài liệu chứng minh (xác nhận của cơ quan có thẩm quyền về thiên tai, sự kiện); hiệu lực pháp lý (miễn trách nhiệm bồi thường/phạt trong thời gian sự kiện, tạm dừng nghĩa vụ tương ứng, tiền thuê đất xử lý theo nguyên tắc không sử dụng được thì không trả hoặc giảm tương ứng); và ngưỡng chấm dứt (sự kiện kéo dài quá số ngày thỏa thuận thì một trong hai bên được chấm dứt hợp đồng, hoàn cọc và thanh toán phần đã sử dụng).
Dịch bệnh, phong tỏa kéo dài có phải bất khả kháng trong hợp đồng thuê đất khu công nghiệp không?
Có thể được coi là bất khả kháng hoặc hoàn cảnh thay đổi cơ bản tùy cách soạn điều khoản và hoàn cảnh cụ thể. Theo Điều 156 Bộ luật Dân sự 91/2015/QH13, sự kiện bất khả kháng phải khách quan, không lường trước và không thể khắc phục — các đợt phong tỏa, cách ly diện rộng do dịch bệnh đã được thực tiễn giải quyết tranh chấp tại Việt Nam chấp nhận là sự kiện bất khả kháng trong nhiều trường hợp. Nhưng với hợp đồng thuê đất dài hạn, tác động của dịch bệnh thường rơi vào vùng ‘hoàn cảnh thay đổi cơ bản’ tại Điều 420 luật này (việc thực hiện hợp đồng trở nên cực kỳ khó khăn, mất cân bằng nghiêm trọng) — hệ quả là đàm phán lại thay vì miễn trừ hoàn toàn. Soạn điều khoản riêng cho dịch bệnh và quyết định hành chính hạn chế hoạt động là cách chắc chắn nhất.
Khi bất khả kháng xảy ra, tiền thuê đất và phí khu công nghiệp xử lý thế nào?
Theo cấu trúc ba tầng phổ biến trong hợp đồng thuê lại đất: tầng Nhà nước — nếu đất không sử dụng được do thiên tai, hỏa hoạn hoặc nguyên nhân bất khả kháng, pháp luật đất đai và thuế có cơ chế miễn, giảm tiền thuê đất tương ứng thời gian bị ảnh hưởng (Nghị định 103/2024/ND-CP quy định giảm 50% tiền thuê đất trong thời gian phải tạm ngừng hoạt động để khắc phục hậu quả thiên tai, hỏa hoạn, bất khả kháng); tầng chủ đầu tư hạ tầng — hợp đồng thuê lại nên chuyển hóa cơ chế đó xuống: bên thuê lại được giảm/tạm dừng tiền thuê lại tương ứng phần diện tích và thời gian không sử dụng được; tầng dịch vụ — phí theo sản lượng thực tế (nước thải, điện) tự giảm theo mức sử dụng. Nếu hợp đồng không có điều khoản này, bên thuê lại chỉ còn căn cứ chung của Bộ luật Dân sự để đàm phán, ở vị thế yếu hơn nhiều.
Sự kiện bất khả kháng kéo dài bao lâu thì được chấm dứt hợp đồng thuê đất?
Luật không ấn định con số chung — ngưỡng do hợp đồng thỏa thuận, thực tiễn soạn thảo thường đặt 90–180 ngày liên tục hoặc tổng số ngày trong một chu kỳ. Điều khoản cần giải quyết kèm theo hậu quả chấm dứt: hoàn trả tiền thuê đã trả trước cho thời gian chưa sử dụng, hoàn cọc (trừ phần đối trừ thiệt hại có thật), nghĩa vụ tháo dỡ/bàn giao lại mặt bằng và thời gian di dời tài sản, máy móc. Thiếu thỏa thuận về ngưỡng và hậu quả, bên muốn thoát khỏi hợp đồng phải viện dẫn Điều 420 Bộ luật Dân sự (hoàn cảnh thay đổi cơ bản) và thuyết phục tòa án/trọng tài — một con đường dài và kết quả không chắc chắn.
