Tình huống: một tài liệu xúc tiến đầu tư viết: “dự án ưu đãi được giảm 50% tiền thuê đất”. Câu này vừa đúng vừa sai: đúng là pháp luật hiện hành có nhiều trường hợp giảm đúng 50% tiền thuê đất; sai nếu hiểu đó là chính sách chung cho mọi dự án được gọi là “ưu đãi”. Bài viết liệt kê đầy đủ các trường hợp giảm 50% tại Điều 40 Nghị định 103/2024/ND-CP, để doanh nghiệp đối chiếu đúng trường hợp của mình thay vì kỳ vọng một cam kết không có điều khoản.
Bản đồ các trường hợp giảm 50% tại Điều 40
Điều 40 Nghị định 103/2024/ND-CP (sửa đổi, bổ sung bởi Nghị định 291/2025/ND-CP) quy định các trường hợp giảm tiền thuê đất với các mức khác nhau — 80% cho đất xây dựng công trình phụ trợ của dự án đường sắt và dịch vụ hàng không; giảm theo tỷ lệ doanh thu cho đất quốc phòng, an ninh kết hợp lao động sản xuất; và nhóm giảm 50% gồm các trường hợp sau. Một, đơn vị sự nghiệp công lập sử dụng đất thuê trả tiền hằng năm để xây dựng công trình sự nghiệp: giảm 50% tiền thuê đất trong toàn bộ thời gian thuê — đây là trường hợp giảm 50% “dài hạn” điển hình nhất. Hai, dự án đầu tư theo hình thức đối tác công tư (PPP) thuộc lĩnh vực ưu đãi đầu tư hoặc thực hiện tại địa bàn ưu đãi đầu tư: mức giảm áp dụng theo mức của trường hợp đơn vị sự nghiệp tại điểm b khoản 1 (điểm d khoản 1 Điều 40). Ba, người sử dụng đất phải tạm ngừng hoạt động để khắc phục hậu quả thiên tai, hỏa hoạn hoặc nguyên nhân bất khả kháng: giảm 50% trong thời gian tạm ngừng — trường hợp giảm gắn với sự kiện, áp được cho cả doanh nghiệp sản xuất thông thường khi sự kiện xảy ra. Bốn, trường hợp chính sách xã hội được Nghị định 291/2025/ND-CP bổ sung: hộ gia đình là đồng bào dân tộc thiểu số thuộc diện hộ nghèo, cận nghèo đang sinh sống tại vùng đồng bào dân tộc thiểu số và miền núi được Nhà nước cho thuê đất lần đầu để sản xuất, kinh doanh: giảm 50% cho toàn bộ thời gian thuê (điểm đ khoản 1 Điều 40). Ngoài Điều 40, cần lưu ý giảm tiền thuê đất còn có thể phát sinh theo quyết định chính sách riêng của Chính phủ cho từng giai đoạn kinh tế (như các đợt giảm hỗ trợ phục hồi sau dịch bệnh trước đây) — các quyết định này có thời hạn và phạm vi riêng, không phải quy định thường trực.
Vì sao nhà máy FDI thông thường không thuộc nhóm giảm 50%
Đọc kỹ cấu trúc của Điều 40 cho thấy cơ chế giảm được thiết kế theo chủ thể và tình huống, không theo nhãn “dự án ưu đãi”: chủ thể công lập (đơn vị sự nghiệp), mô hình đầu tư đặc thù có Nhà nước tham gia (PPP), tình huống sự cố khách quan (thiên tai, hỏa hoạn, bất khả kháng), và nhóm chính sách xã hội (hộ dân tộc thiểu số nghèo). Một nhà máy FDI 100% vốn nước ngoài thuê đất trực tiếp hoặc thuê lại trong khu công nghiệp không rơi vào bất kỳ nhóm nào trong bốn nhóm này — ưu đãi của họ, nếu có, nằm ở cơ chế miễn có thời hạn theo lĩnh vực/địa bàn tại Điều 39 và ở ưu đãi thuế thu nhập doanh nghiệp, chứ không ở Điều 40. Hệ quả đàm phán rất thực tế: khi một địa phương hoặc một chủ đầu tư hạ tầng chào “giảm 50% tiền thuê đất cho dự án”, doanh nghiệp phải hỏi giảm theo căn cứ nào — nếu là giảm giá thuê lại thương mại do chủ đầu tư tự quyết trong khung giá của họ thì đó là cam kết hợp đồng cần ghi thành điều khoản giá; nếu nhân danh chính sách Nhà nước thì phải chỉ được điều khoản của Điều 40 hoặc văn bản chính sách riêng, nếu không đó là cam kết không có nền pháp lý.
Quy trình hưởng giảm và lỗi thường gặp
Mọi trường hợp giảm tại Điều 40 đều phải qua thủ tục xác định tại Điều 48 Nghị định 103/2024/ND-CP: người sử dụng đất nộp hồ sơ đề nghị kèm tài liệu chứng minh thuộc trường hợp giảm; cơ quan có thẩm quyền về đất đai/tài chính xác định số tiền và thời gian được giảm; cơ quan thuế ghi nhận vào nghĩa vụ nộp tiền thuê đất. Ba lỗi thường gặp làm mất quyền giảm: một, tự ý nộp thiếu 50% theo suy đoán thuộc diện giảm mà không có quyết định xác định — hành vi này bị coi là chậm nộp và phát sinh tiền chậm nộp trên phần thiếu; hai, với trường hợp tạm ngừng hoạt động, không lưu chứng cứ đương thời về sự kiện và thời gian ngừng (biên bản, văn bản cơ quan có thẩm quyền, thông báo tạm ngừng) khiến hồ sơ giảm bị bác vì không chứng minh được thời gian; ba, nộp hồ sơ giảm quá muộn sau khi sự kiện kết thúc lâu, làm cơ quan xác định gặp khó khăn trong việc đối chiếu thời gian tạm ngừng thực tế. Bài học chung cho cả cụm ưu đãi đất: quyền lợi về tiền thuê đất tại Việt Nam luôn đi qua một quyết định xác định — không có quyết định, không có giảm trong thông báo thuế.
Một điểm cuối cùng thường bị bỏ qua khi tư vấn: cả miễn và giảm đều là trạng thái có điều kiện, không phải quyền vĩnh viễn. Khi người sử dụng đất vi phạm điều kiện của trường hợp đã được xác định (dùng đất sai mục đích, không còn thuộc diện chủ thể, che giấu việc đã khôi phục hoạt động), cơ quan có thẩm quyền điều chỉnh hoặc hủy bỏ quyết định xác định, và phần tiền thuê đất đã được miễn, giảm không đúng bị truy thu kèm tiền chậm nộp theo Luật Quản lý thuế 108/2025/QH15. Doanh nghiệp nên đặt lịch rà soát điều kiện ưu đãi vào chu kỳ tuân thủ hằng năm thay vì coi quyết định xác định là điểm kết thúc của vấn đề.
Câu hỏi thường gặp
Dự án nào được giảm 50% tiền thuê đất?
Theo Điều 40 Nghị định 103/2024/ND-CP (đã được sửa đổi, bổ sung bởi Nghị định 291/2025/ND-CP), các trường hợp giảm 50% điển hình gồm: (1) đơn vị sự nghiệp công lập thuê đất trả tiền hằng năm để xây dựng công trình sự nghiệp — giảm 50% trong toàn bộ thời gian thuê; (2) dự án đầu tư theo hình thức đối tác công tư (PPP) thuộc lĩnh vực ưu đãi đầu tư hoặc đầu tư tại địa bàn ưu đãi — được giảm theo mức của trường hợp đơn vị sự nghiệp (điểm d khoản 1 Điều 40); (3) người sử dụng đất phải tạm ngừng hoạt động để khắc phục hậu quả do thiên tai, hỏa hoạn hoặc nguyên nhân bất khả kháng — giảm 50% trong thời gian tạm ngừng; (4) một số trường hợp chính sách xã hội cụ thể, trong đó có hộ gia đình đồng bào dân tộc thiểu số thuộc diện nghèo, cận nghèo tại vùng dân tộc thiểu số và miền núi được giảm 50% cho toàn bộ thời gian thuê lần đầu (điểm đ khoản 1 Điều 40, bổ sung bởi Nghị định 291/2025/ND-CP). Mỗi trường hợp gắn với chủ thể và điều kiện riêng — không tồn tại chính sách giảm 50% chung cho mọi dự án ưu đãi.
Thời gian được giảm là bao nhiêu năm?
Không có một số năm chung cho mọi trường hợp — thời gian giảm gắn với trạng thái của chủ thể hoặc sự kiện theo Điều 40 Nghị định 103/2024/ND-CP: đơn vị sự nghiệp công lập được giảm trong toàn bộ thời gian thuê; dự án PPP thuộc diện ưu đãi được giảm trong toàn bộ thời gian thuê theo mức của trường hợp đơn vị sự nghiệp; trường hợp tạm ngừng hoạt động để khắc phục thiên tai, hỏa hoạn, bất khả kháng chỉ được giảm đúng thời gian tạm ngừng; hộ gia đình đồng bào dân tộc thiểu số thuộc diện chính sách được giảm trong toàn bộ thời gian thuê lần đầu. Đây là điểm khác căn bản với cơ chế miễn, vốn chạy theo các mốc năm cố định 3/7/11/15 tại Điều 39.
Thủ tục xin giảm gồm những gì, khác gì với xin miễn?
Giảm và miễn đi chung một cửa thủ tục xác định tại Điều 48 Nghị định 103/2024/ND-CP: người sử dụng đất nộp hồ sơ đề nghị kèm tài liệu chứng minh thuộc trường hợp; cơ quan quản lý đất đai/tài chính xác định số tiền và thời gian được áp dụng; cơ quan thuế ghi nhận vào nghĩa vụ nộp tiền thuê đất. Khác biệt nằm ở hồ sơ chứng minh: giảm chứng minh bằng tư cách chủ thể và sự kiện (quyết định về đơn vị sự nghiệp, hợp đồng dự án PPP, chứng cứ thiên tai và thời gian tạm ngừng), còn miễn chứng minh bằng lĩnh vực đầu tư, địa bàn và thời gian xây dựng cơ bản. Hệ quả thực hành khác nữa: giảm gắn với trạng thái nên phải xác nhận lại khi trạng thái thay đổi (hết tạm ngừng là hết giảm), trong khi miễn chạy theo mốc thời gian đã xác định.
Đang được giảm mà vi phạm điều kiện thì có bị thu hồi không?
Có. Nếu người sử dụng đất không còn đáp ứng điều kiện của trường hợp giảm — sử dụng đất sai mục đích, chấm dứt tư cách thuộc diện được giảm, hoặc đã khôi phục hoạt động nhưng không khai báo kết thúc thời gian tạm ngừng — cơ quan có thẩm quyền sẽ điều chỉnh hoặc hủy bỏ xác định miễn, giảm đã ban hành, và cơ quan thuế truy thu phần tiền thuê đất đã giảm không đúng kèm tiền chậm nộp theo Luật Quản lý thuế 108/2025/QH15. Trường hợp khai báo gian dối để hưởng giảm còn bị xử phạt vi phạm hành chính về thuế. Nghĩa vụ tự theo dõi điều kiện vì thế thuộc về người sử dụng đất trong suốt thời gian hưởng giảm, không chỉ tại thời điểm nộp hồ sơ.
