情景：一份招商文件写道：「优惠项目土地租金减免50%。」这句话对错参半：现行法律确实有多个真正的50%土地租金减免情形；但若理解为面向每个被称为「优惠」的项目的通用政策，则是错的。本文完整列出第103/2024/ND-CP号议定第40条的50%减免情形，让企业对照自己的情形，而不是期待一个没有条款的承诺。
第40条50%减免情形地图
第103/2024/ND-CP号议定第40条（经第291/2025/ND-CP号议定修订补充）规定了多个水平的土地租金减免——铁路与航空服务项目附属工程用地减80%；国防安宁结合生产劳动用地按收入比例减免；以及50%组，包括以下情形。其一，公共事业单位按年租地建设事业工程：整个租期内减50%——这是最典型的长期50%情形。其二，属于优惠行业或位于优惠地区的PPP形式投资项目：减免水平按第1款第b项公共事业单位情形适用（第40条第1款第d项）。其三，土地使用者因自然灾害、火灾或其他不可抗力后果被迫停业进行善后：停业期间减50%——这是与事件挂钩的情形，事件发生时普通生产企业亦可适用。其四，第291/2025/ND-CP号议定新增的社会政策情形：居住在少数民族与山区地区的少数民族贫困户、近贫困户，首次向国家租地生产经营：首次租期内减50%（第40条第1款第5项）。第40条之外还须注意：土地租金减免也可来自政府针对特定经济阶段的单独政策决定（如疫情后复苏支持期的减免）——那些决定有自己的期限与范围，不是常设规则。
为何普通外资工厂不在50%组内
细读第40条的结构可见，减免机制是按主体与情形设计的，不按「优惠项目」的标签：公共主体（事业单位）、有国家参与的特殊投资模式（PPP）、客观事故情形（灾害、火灾、不可抗力）、以及社会政策群体（少数民族贫困户）。一家100%外资的工厂，无论直接租地还是在园区转租，都不落入四组中的任何一组——它的优惠（如有）在第39条按行业/地区的有期限免租与企业所得税优惠中，不在第40条。谈判后果非常实际：当地方政府或园区开发商推销「项目土地租金减50%」时，企业必须问依据是什么——如果是开发商在自家价格框架内自定的商业转租降价，那是应写成价格条款的合同承诺；如果是以国家政策之名，就必须能指出第40条的条款或单独的政策文件，否则该承诺没有法律地基。
获得减免的流程与常见错误
第40条的每个减免情形都必须走第103/2024/ND-CP号议定第48条的确定程序：土地使用者提交附资格证明的申请档案；有权土地/财政机关确定金额与期间；税务机关记入土地租金缴纳义务。三个常见错误会使人失去减免：一是未经确定决定就按自认资格少缴50%——被视为迟缴，短缺部分产生滞纳金；二是停业情形下未保存事件与停业时长的同期证据（记录、机关文书、停业通知），使减免档案因时间无法证明被驳回；三是事件结束很久后才提交减免档案，使机关难以核对实际停业期间。整个土地优惠簇的共同教训是：越南的土地租金权益永远要经过一份确定决定——没有决定，纳税通知上就没有减免。
最后一个在咨询中常被漏掉的点是：免租与减免都是有条件的状态，不是永久权利。当土地使用者违反其已确定情形的条件（用途错误、丧失合格资格、隐瞒已恢复运营）时，有权机关将调整或撤销确定决定，被错误减免的土地租金将依《税收征管法》108/2025/QH15被追缴并加收滞纳金。企业应把优惠条件复查放入年度合规周期，而不是把确定决定当作事情的终点。
常见问题
现行规定下哪些情形可获50%土地租金减免？
依第103/2024/ND-CP号议定第40条（经第291/2025/ND-CP号议定修订补充），典型的50%减免情形包括：（1）公共事业单位按年租地建设事业工程——整个租期内减50%；（2）属于优惠行业或位于优惠地区的PPP形式投资项目——按公共事业单位情形的水平减免（第40条第1款第d项）；（3）土地使用者因自然灾害、火灾或其他不可抗力被迫停业进行善后处理——停业期间减50%；（4）特定社会政策情形，包括居住在少数民族与山区地区的少数民族贫困户、近贫困户首次向国家租地生产经营——首次租期内减50%（第40条第1款第5项，第291/2025/ND-CP号议定新增）。每种情形都绑定特定主体与条件——不存在面向所有「优惠项目」的通用50%减免政策。
50%土地租金减免持续多少年？
没有适用于所有情形的统一年数——减免期间与主体状态或事件挂钩（第103/2024/ND-CP号议定第40条）：公共事业单位在整个租期内减免；优惠PPP项目在整个租期内按事业单位水平减免；灾害、火灾、不可抗力停业情形只在确切的停业期间减免；政策类少数民族家庭在首次租赁的整个租期内减免。这与按第39条3/7/11/15年固定档期运行的免租机制有根本区别。
申请50%减免的手续包括什么？与申请免租有何不同？
减免与免租共用第103/2024/ND-CP号议定第48条的一道确定程序：土地使用者提交附情形证明的申请；土地/财政机关确定金额与期间；税务机关记入土地租金义务。区别在证明材料：减免以主体资格与事件证明（事业单位决定、PPP项目合同、灾害证据与停业时长），免租以投资行业、地区与基本建设时间证明。另一个实务区别是：减免与状态挂钩，状态变化时须重新确认（停业结束，减免即结束），而免租按已确定的时间线运行。
正在享受50%减免时违反条件，会被追回吗？
会。如土地使用者不再满足其减免情形的条件——土地用途错误、丧失合格资格、或恢复运营却未申报停业结束——有权机关将调整或撤销已发出的减免确定，税务机关依《税收征管法》108/2025/QH15追缴被错误减免的土地租金并加收滞纳金。以欺诈申报获取减免的，还会被处以税务行政处罚。因此，自我监控资格的义务在整个减免期间都落在土地使用者身上，而不只在提交档案时。
