Đính chính khái niệm ngay từ đầu: nhà thầu nước ngoài không xin “chứng chỉ năng lực xây dựng”. Công cụ quản lý nhà thầu nước ngoài tại Việt Nam là “Giấy phép hoạt động xây dựng” — được cấp theo từng hợp đồng/gói thầu cụ thể. Hơn nữa, theo Luật Xây dựng 2025, chứng chỉ năng lực của tổ chức (doanh nghiệp) xây dựng đã bị bãi bỏ — tuyệt đối không còn khái niệm “nhà thầu nước ngoài phải có chứng chỉ năng lực hạng I/II/III”. Bài viết giải thích đúng chế định này theo khung pháp luật hiện hành.
Khung pháp luật hiện hành
- Luật Xây dựng số 135/2025/QH15 (10/12/2025, có hiệu lực 01/7/2026) — thay thế Luật 50/2014/QH13 và Luật 62/2020/QH14.
- Nghị định 175/2024/NĐ-CP (30/12/2024) — thay thế Nghị định 15/2021/NĐ-CP; còn hiệu lực, sửa đổi bởi Nghị định 14/2026/NĐ-CP (13/01/2026) và Nghị định 67/2026/NĐ-CP (04/3/2026).
- 06 Nghị định hướng dẫn Luật Xây dựng 2025 (hợp nhất tại 91/2026/VBHN-NĐ-BXD ngày 25/9/2026) — hiệu lực 01/7/2026.
- Nghị định 144/2025/NĐ-CP (12/6/2025, hiệu lực 01/7/2025) — rút thời gian cấp/điều chỉnh Giấy phép hoạt động xây dựng còn tối đa 10 ngày.
- Nghị định 96/2026/NĐ-CP (hiệu lực 31/3/2026) — “hoạt động xây dựng của nhà thầu nước ngoài” thuộc danh mục hạn chế tiếp cận thị trường đối với nhà đầu tư nước ngoài.
Phân biệt 3 khái niệm hay nhầm
| Khái niệm | Áp dụng cho | Tình trạng hiện nay |
|---|---|---|
| Giấy phép hoạt động xây dựng | Tổ chức/cá nhân nước ngoài — cấp theo từng hợp đồng/gói thầu | Vẫn áp dụng (chế định tại Nghị định 175/2024/NĐ-CP, tiếp nối trong hệ văn bản hướng dẫn Luật Xây dựng 2025) |
| Chứng chỉ hành nghề | Cá nhân (kể cả người nước ngoài) trực tiếp hành nghề xây dựng | Vẫn áp dụng theo khung Nghị định 175/2024/NĐ-CP |
| Chứng chỉ năng lực của tổ chức | Doanh nghiệp xây dựng trong nước (trước đây) | Đã bị bãi bỏ theo Luật Xây dựng 2025 — không áp dụng cho nhà thầu nước ngoài |
Nguyên tắc: phải có giấy phép mới được hoạt động
Nhà thầu nước ngoài — gồm tổ chức thành lập theo pháp luật nước ngoài hoặc cá nhân có quốc tịch nước ngoài, đã được lựa chọn/ký kết/thực hiện hợp đồng xây dựng trên lãnh thổ Việt Nam (tổng thầu, liên danh, nhà thầu chính, nhà thầu phụ) — chỉ được hoạt động xây dựng tại Việt Nam sau khi được cơ quan quản lý nhà nước về xây dựng cấp Giấy phép hoạt động xây dựng.
Điều kiện cấp Giấy phép hoạt động xây dựng
Theo chế định về điều kiện cấp Giấy phép hoạt động xây dựng tại Nghị định 175/2024/NĐ-CP (số điều cụ thể đang được đối chiếu theo văn bản hợp nhất 91/2026/VBHN-NĐ-BXD), có 02 điều kiện:
- Có quyết định trúng thầu hoặc được chọn thầu của chủ đầu tư/nhà thầu chính (phụ);
- Phải liên danh với nhà thầu Việt Nam hoặc sử dụng nhà thầu phụ Việt Nam, trừ trường hợp nhà thầu trong nước không đủ năng lực tham gia vào bất kỳ công việc nào của gói thầu. Khi liên danh/sử dụng nhà thầu phụ Việt Nam phải phân định rõ nội dung, khối lượng, giá trị phần công việc do nhà thầu Việt Nam thực hiện.
Lưu ý kỹ thuật: các điều khoản về nhà thầu nước ngoài đang được đối chiếu với văn bản hợp nhất 91/2026/VBHN-NĐ-BXD (hệ 06 nghị định hướng dẫn Luật Xây dựng 2025, hiệu lực từ 01/7/2026) — số điều và nội dung cụ thể cần xác nhận theo văn bản hiện hành khi lập hồ sơ.
Hồ sơ đề nghị cấp phép
Theo quy định về hồ sơ đề nghị cấp phép tại Nghị định 175/2024/NĐ-CP (số điều cụ thể đang được đối chiếu theo văn bản hợp nhất 91/2026/VBHN-NĐ-BXD), hồ sơ gồm 01 bộ:
- Đơn đề nghị theo Mẫu số 01 (tổ chức) / Mẫu số 04 (cá nhân) Phụ lục III;
- Bản sao chứng thực kết quả đấu thầu/quyết định chọn thầu;
- Bản sao chứng thực giấy phép thành lập hoặc Giấy chứng nhận đăng ký doanh nghiệp của nước sở tại + chứng chỉ hành nghề (nếu có);
- Báo cáo kinh nghiệm hoạt động liên quan đến công việc nhận thầu + bản sao báo cáo kiểm toán tài chính 03 năm gần nhất (trường hợp không đấu thầu; nếu thành lập dưới 03 năm thì nộp theo số năm thực tế);
- Bản sao hợp đồng liên danh với nhà thầu Việt Nam hoặc hợp đồng (chính thức/nguyên tắc) với nhà thầu phụ Việt Nam;
- Giấy ủy quyền hợp pháp (nếu có).
Giấy tờ do nước ngoài cấp phải hợp pháp hóa lãnh sự (trừ trường hợp được miễn theo điều ước quốc tế); tài liệu bằng tiếng nước ngoài phải dịch sang tiếng Việt, bản dịch được công chứng/chứng thực.
Thẩm quyền và thời hạn cấp
- Thẩm quyền: Sở Xây dựng cấp (kể cả điều chỉnh giấy phép). Trường hợp hoạt động trên ≥02 tỉnh, thành phố → Sở Xây dựng nơi nhà thầu dự kiến đặt văn phòng điều hành cấp.
- Thời hạn: tối đa 10 ngày kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ (Nghị định 144/2025/NĐ-CP, áp dụng từ 01/7/2025).
- Kết quả: Quyết định cấp giấy phép theo Mẫu số 05 (tổ chức) / Mẫu số 06 (cá nhân) Phụ lục III Nghị định 175/2024/NĐ-CP.
- Lệ phí: 2.000.000 đồng/giấy phép (nộp trực tiếp) — theo Thông tư 38/2022/TT-BTC.
Hiệu lực của giấy phép
Giấy phép hoạt động xây dựng hết hiệu lực khi: (a) hợp đồng thầu hoàn thành và thanh lý; (b) hợp đồng không còn hiệu lực khi nhà thầu bị đình chỉ hoạt động, giải thể, phá sản hoặc lý do khác theo pháp luật Việt Nam và pháp luật nước sở tại.
Nghĩa vụ sau khi được cấp phép
- Đăng ký văn phòng điều hành tại địa phương nơi thực hiện gói thầu;
- Thực hiện chế độ báo cáo theo quy định;
- Tuân thủ pháp luật Việt Nam về thuế, lao động, an toàn lao động, môi trường;
- Chỉ thực hiện đúng phạm vi công việc ghi trong giấy phép và hợp đồng trúng thầu.
Cá nhân nước ngoài trực tiếp hành nghề
Đối với cá nhân nước ngoài trực tiếp hành nghề xây dựng tại Việt Nam, áp dụng chế định chứng chỉ hành nghề (khung Nghị định 175/2024/NĐ-CP): hành nghề dưới 06 tháng → văn bằng + giấy phép năng lực của nước ngoài phải hợp pháp hóa lãnh sự, bản dịch công chứng; từ 06 tháng trở lên → phải chuyển đổi chứng chỉ hành nghề. Nội dung này đang được đối chiếu lại theo văn bản hợp nhất 91/2026/VBHN-NĐ-BXD — số điều và thủ tục cụ thể cần xác nhận theo văn bản hiện hành.
Lưu ý liên quan: giấy phép lao động cho cá nhân nước ngoài làm việc tại công trường thuộc phạm vi Nghị định 219/2025/NĐ-CP — doanh nghiệp cần xử lý song song với giấy phép hoạt động xây dựng.
Khuyến nghị thực hành
- Chuẩn bị hồ sơ ngay khi có kết quả trúng thầu: thời hạn cấp phép chỉ 10 ngày, nhưng khâu hợp pháp hóa lãnh sự và dịch công chứng giấy tờ nước ngoài thường tốn nhiều thời gian nhất.
- Thống nhất phương án liên danh/nhà thầu phụ Việt Nam từ sớm: đây là điều kiện bắt buộc (trừ khi chứng minh được nhà thầu trong nước không đủ năng lực) và phải phân định rõ khối lượng, giá trị phần việc.
- Xác định đúng Sở Xây dựng có thẩm quyền: hoạt động tại ≥02 tỉnh → nộp tại nơi đặt văn phòng điều hành dự kiến.
- Nhớ nghĩa vụ sau cấp phép: đăng ký văn phòng điều hành và chế độ báo cáo — nhiều nhà thầu bị xử phạt ở khâu này chứ không phải khâu xin phép.
Câu hỏi thường gặp
Nhà thầu nước ngoài có cần chứng chỉ năng lực hạng I/II/III không?
Không. Nhà thầu nước ngoài xin Giấy phép hoạt động xây dựng theo từng gói thầu; chứng chỉ năng lực của tổ chức đã bị bãi bỏ theo Luật Xây dựng 2025.
Xin giấy phép hoạt động xây dựng mất bao lâu?
Tối đa 10 ngày kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ (Nghị định 144/2025/NĐ-CP, áp dụng từ 01/7/2025).
Một giấy phép dùng cho nhiều gói thầu được không?
Không. Giấy phép được cấp theo từng hợp đồng/gói thầu cụ thể và hết hiệu lực khi hợp đồng hoàn thành, thanh lý.
Nhà thầu phụ nước ngoài có cần giấy phép không?
Có. Nhà thầu phụ nước ngoài cũng thuộc đối tượng phải được cấp Giấy phép hoạt động xây dựng trước khi thi công tại Việt Nam.
Văn bản pháp luật tham khảo
- Luật Xây dựng số 135/2025/QH15 (10/12/2025, có hiệu lực 01/7/2026) — thay thế Luật 50/2014/QH13 và Luật 62/2020/QH14.
- Nghị định 175/2024/NĐ-CP (30/12/2024) — thay thế Nghị định 15/2021/NĐ-CP; sửa đổi bởi Nghị định 14/2026/NĐ-CP (13/01/2026) và Nghị định 67/2026/NĐ-CP (04/3/2026). Các điều khoản về nhà thầu nước ngoài cần đối chiếu với văn bản hợp nhất 91/2026/VBHN-NĐ-BXD.
- 06 Nghị định hướng dẫn Luật Xây dựng 2025 — hợp nhất tại 91/2026/VBHN-NĐ-BXD (25/9/2026), hiệu lực 01/7/2026.
- Nghị định 144/2025/NĐ-CP (12/6/2025, hiệu lực 01/7/2025) — thời hạn cấp/điều chỉnh tối đa 10 ngày.
- Thông tư 38/2022/TT-BTC — lệ phí cấp Giấy phép hoạt động xây dựng.
- Nghị định 96/2026/NĐ-CP (hiệu lực 31/3/2026) — danh mục hạn chế tiếp cận thị trường đối với nhà đầu tư nước ngoài.
Xem thêm
- Thuế nhà thầu (FCT) 2026: khi nào phải khấu trừ, cách tính và kê khai
- Tranh chấp trong ngành xây dựng, EPC: cẩm nang xử lý
Nhà thầu nước ngoài cần xin giấy phép hoạt động xây dựng? FLAT Law Firm hỗ trợ chuẩn bị hồ sơ (kể cả khâu hợp pháp hóa lãnh sự, dịch công chứng), nộp và theo dõi tới khi được cấp phép. Liên hệ với chúng tôi.
Minh bạch: Bài viết do AI Legal Council của FLAT Law Firm nghiên cứu và kiểm tra chất lượng theo quy trình nội bộ. Đây là thông tin pháp lý tham khảo, không phải tư vấn pháp lý và không thay thế ý kiến của luật sư hành nghề. Số điều về điều kiện, hồ sơ cấp phép và nội dung chứng chỉ hành nghề cá nhân cần được đối chiếu với văn bản hợp nhất 91/2026/VBHN-NĐ-BXD tại thời điểm áp dụng.