Khi Nhà nước cần đất để làm đường, xây trường học, bệnh viện hay khu công nghiệp, cơ quan có thẩm quyền sẽ ban hành quyết định thu hồi đất. Nhưng không phải trường hợp nào Nhà nước cũng được thu hồi — pháp luật giới hạn chặt chẽ các trường hợp và điều kiện thu hồi để bảo vệ người sử dụng đất.
Bài viết phân tích các trường hợp Nhà nước được thu hồi đất để phát triển kinh tế – xã hội theo Luật Đất đai 2024.
1. Thu hồi đất là gì?
Khoản 35 Điều 3 Luật Đất đai 2024 định nghĩa: Nhà nước thu hồi đất là việc cơ quan nhà nước có thẩm quyền ban hành quyết định thu lại quyền sử dụng đất của người sử dụng đất. Nguyên tắc xuyên suốt: Nhà nước chỉ được thu hồi trong các trường hợp luật định — không tồn tại khái niệm “thu hồi tùy ý”.
Có thể khái quát thành 04 nhóm trường hợp: (1) vì mục đích quốc phòng, an ninh (Điều 78); (2) để phát triển kinh tế – xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng (Điều 79); (3) do vi phạm pháp luật về đất đai (Điều 81); (4) do chấm dứt việc sử dụng đất theo pháp luật, tự nguyện trả lại đất, đất có nguy cơ đe dọa tính mạng con người (Điều 82).
2. Các dự án thuộc diện thu hồi theo Điều 79
Đây là nhóm được người dân quan tâm nhất. Điều 79 liệt kê các dự án phát triển kinh tế – xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng, bao gồm:
- Công trình giao thông, thủy lợi, cấp nước, thoát nước, xử lý chất thải;
- Công trình năng lượng, chiếu sáng công cộng, dầu khí;
- Hạ tầng bưu chính, viễn thông, công nghệ thông tin;
- Chợ dân sinh, chợ đầu mối;
- Công trình tín ngưỡng, tôn giáo hợp pháp;
- Công viên, khu vui chơi, giải trí công cộng, sinh hoạt cộng đồng;
- Trụ sở cơ quan Đảng, Nhà nước, Mặt trận Tổ quốc, tổ chức chính trị – xã hội, đơn vị sự nghiệp công lập;
- Cơ sở văn hóa, di tích lịch sử, y tế, giáo dục, thể dục thể thao do Nhà nước thành lập hoặc cho phép hoạt động;
- Thu hồi để tạo quỹ đất do Nhà nước đầu tư để quản lý, khai thác hoặc giao đất, cho thuê đất (khoản 26, 27 Điều 79).
Điểm then chốt: dự án kinh tế thuần túy của doanh nghiệp tư nhân không thuộc diện Nhà nước thu hồi đất — doanh nghiệp phải tự thỏa thuận nhận chuyển nhượng, thuê quyền sử dụng đất với người dân.
3. Điều kiện “cứng” trước khi thu hồi (Điều 80)
Dù dự án thuộc diện được thu hồi, Nhà nước vẫn phải đáp ứng đồng thời các điều kiện:
- Dự án có trong kế hoạch sử dụng đất hằng năm cấp huyện đã được phê duyệt; hoặc
- Dự án đã có quyết định đầu tư theo pháp luật về đầu tư công, quyết định phê duyệt dự án PPP; hoặc
- Dự án đã có quyết định chấp thuận chủ trương đầu tư thuộc thẩm quyền của Quốc hội, Thủ tướng Chính phủ; và
- Hoàn thành việc phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư và việc bố trí tái định cư theo quy định.
Điều kiện cuối cùng là “lá chắn” quan trọng nhất của người dân: chưa có phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư được phê duyệt thì chưa được thu hồi đất.
4. Ai quyết định thu hồi?
Đối với các trường hợp thu hồi theo Điều 78 và Điều 79, Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp xã quyết định thu hồi đất (thẩm quyền chuyển giao từ UBND cấp huyện theo Điều 5 Nghị định 151/2025/NĐ-CP, từ 01/7/2025) — không phân biệt người sử dụng đất là tổ chức, hộ gia đình hay cá nhân đang quản lý, chiếm hữu đất.
Câu hỏi thường gặp
Hỏi: Dự án khu đô thị thương mại của doanh nghiệp có được Nhà nước thu hồi đất không?
Đáp: Không, nếu đó là dự án kinh tế thuần túy không thuộc danh mục Điều 79. Doanh nghiệp phải thỏa thuận dân sự với người sử dụng đất. Người dân có quyền từ chối bán với giá không thỏa đáng trong trường hợp này.
Hỏi: Chưa đồng ý phương án bồi thường thì có bị cưỡng chế thu hồi không?
Đáp: Cưỡng chế chỉ được thực hiện khi đã có quyết định thu hồi đất hợp pháp và phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư đã được phê duyệt đúng trình tự. Người dân có quyền khiếu nại, khởi kiện quyết định thu hồi đất và quyết định phê duyệt phương án bồi thường.
Hỏi: Đất đang thế chấp ngân hàng bị thu hồi thì sao?
Đáp: Tiền bồi thường về đất được ưu tiên xử lý nghĩa vụ với bên nhận thế chấp theo thỏa thuận và quy định pháp luật về giao dịch bảo đảm.
Đất của gia đình bạn nằm trong diện quy hoạch thu hồi và cần được bảo vệ quyền lợi? Liên hệ với chúng tôi để được tư vấn.
Bài viết do FLAW AI Legal Council biên soạn. Nội dung đang chờ Hội đồng QA rà soát trước khi trình phê duyệt; thông tin chỉ mang tính tham khảo, không thay thế tư vấn pháp lý cho trường hợp cụ thể của quý vị.
