Tình huống: một nhà đầu tư thuê 4 ha đất khu công nghiệp không phải để đặt nhà máy của mình, mà để xây kho tiêu chuẩn và cho các nhà sản xuất khác thuê lại — mô hình build-to-lease đang nở rộ. Câu hỏi pháp lý là mô hình này đứng trên mấy tầng quyền, và tầng nào dễ gãy nhất. Bài viết phân tích điều kiện pháp lý của việc xây kho cho thuê trên đất thuê lại theo Điều 202 Luật Đất đai 31/2024/QH15 và Luật Kinh doanh bất động sản 29/2023/QH15.
Tầng đất: bạn chỉ có thể cho thuê cái bạn có quyền cho thuê
Theo Điều 202 Luật Đất đai 31/2024/QH15, bên thuê lại đất trong khu công nghiệp trả tiền hằng năm được bán, cho thuê tài sản gắn liền với đất do mình tạo lập — kho, nhà xưởng xây trên đất thuộc nhóm tài sản này. Nhưng họ không có quyền cho thuê lại chính quyền sử dụng đất (đất trống), và việc xây dựng công trình phải nằm trong mục đích sử dụng đất, quy hoạch chi tiết 1/500 của lô và điều khoản hợp đồng thuê lại với chủ đầu tư hạ tầng. Bên thuê lại trả tiền một lần có vị thế mạnh hơn hẳn: có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền cho thuê lại cả quyền đất lẫn tài sản. Điểm thực hành quyết định: phần lớn hợp đồng thuê lại đất gốc được soạn cho nhà đầu tư tự sản xuất, không mặc định cho phép xây dựng để kinh doanh cho thuê — bên thuê muốn làm build-to-lease phải xin đồng ý bằng văn bản của chủ đầu tư và, nếu cần, điều chỉnh hợp đồng thuê lại trước khi thiết kế, thay vì xây xong mới thông báo.
Tầng kinh doanh bất động sản và dự án đầu tư
Cho thuê nhà, công trình xây dựng là hoạt động kinh doanh bất động sản theo Luật Kinh doanh bất động sản 29/2023/QH15 (có hiệu lực từ 01/01/2025): tổ chức thực hiện phải là doanh nghiệp được thành lập hợp lệ với ngành nghề kinh doanh bất động sản, bất động sản đưa vào kinh doanh phải đáp ứng điều kiện về giấy tờ pháp lý và thông tin công khai theo luật định. Song song, dự án đầu tư của bên thuê trên giấy chứng nhận đăng ký đầu tư phải thể hiện đúng mục tiêu: nếu IRC ban đầu ghi mục tiêu sản xuất của chính nhà đầu tư, việc chuyển sang xây dựng cho thuê là thay đổi nội dung dự án phải điều chỉnh theo Luật Đầu tư 143/2025/QH15. Hai tầng này là nơi mô hình build-to-lease hay bị vướng nhất trong thẩm định của khách thuê lớn và ngân hàng: hợp đồng cho thuê kho thì có, nhưng dự án đầu tư và hồ sơ pháp lý của bất động sản thì chưa khớp với hoạt động cho thuê. Xử lý dứt điểm từ đầu rẻ hơn xử lý khi khách thuê đầu tiên yêu cầu bộ hồ sơ pháp lý đầy đủ để ký hợp đồng 5 năm.
Cấu trúc hợp đồng cho thuê kho và các điểm không được sai
Hợp đồng cho thuê kho giữa bên build-to-lease và khách thuê cuối cần bốn điểm chặt hơn hợp đồng thuê xưởng thông thường. Một, cam kết về quyền cho thuê: bên cho thuê cam kết có đầy đủ đồng ý của chủ đầu tư hạ tầng và hồ sơ pháp lý của công trình, kèm cơ chế bồi thường nếu cam kết sai. Hai, thời hạn lồng nhau: thời hạn cho thuê kho và các quyền gia hạn của khách phải nằm gọn trong thời hạn còn lại của hợp đồng thuê lại đất, kèm điều khoản thông báo sớm nếu có biến cố ở tầng đất. Three, phân bổ rủi ro tầng trên: nếu hợp đồng thuê lại đất bị chấm dứt vì lỗi của bên cho thuê kho, khách thuê được bồi thường chi phí di dời và chênh lệch giá thuê; ngược lại lỗi của khách không được làm ảnh hưởng tầng đất (khách chịu trách nhiệm tuân thủ quy định khu công nghiệp như một nhà máy thuê đất trực tiếp). Bốn, tiêu chuẩn bàn giao và hoàn trả: hiện trạng kỹ thuật, tải trọng sàn, chiều cao thông thủy, hệ thống phòng cháy của kho được ghi bằng thông số vì khách thuê kho logistics đánh giá tài sản thuần túy theo các thông số này. Mô hình build-to-lease hoàn toàn hợp pháp và có thị trường thật — điều kiện duy nhất là mọi tầng quyền phải được xếp thẳng hàng trước khi xây.
Câu hỏi thường gặp
Thuê đất khu công nghiệp để xây kho, nhà xưởng cho thuê lại có được phép không?
Được phép có điều kiện, và phải đúng mô hình pháp lý. Bên thuê đất xây công trình trên đất rồi cho thuê công trình đó là hoạt động kinh doanh bất động sản — cho thuê nhà, công trình xây dựng — chịu điều kiện của Luật Kinh doanh bất động sản 29/2023/QH15: tổ chức kinh doanh bất động sản phải thành lập doanh nghiệp, bất động sản đưa vào kinh doanh phải có đủ giấy tờ pháp lý (quyền sử dụng đất, giấy phép xây dựng, hồ sơ hoàn công) và không thuộc diện bị cấm. Về phía đất: nếu bên thuê là bên thuê lại trong khu công nghiệp trả tiền hằng năm, họ chỉ được cho thuê tài sản gắn liền với đất (kho xây sẵn) chứ không được cho thuê lại đất trống; việc xây kho cho thuê còn phải khớp với mục đích sử dụng đất và quy hoạch chi tiết của lô (đất sản xuất/kho bãi theo phân khu), và thường cần sự đồng ý của chủ đầu tư hạ tầng theo hợp đồng thuê lại cùng điều chỉnh/bổ sung dự án đầu tư cho hoạt động cho thuê.
Ngành nghề logistics có được chấp nhận trong khu công nghiệp chuyên sản xuất không?
Phụ thuộc vào hai lớp phê duyệt ngành của khu, không phụ thuộc vào tên gọi ‘logistics’. Lớp quy hoạch: quy hoạch phân khu và quy hoạch chi tiết của khu công nghiệp phân định từng lô cho sản xuất, kho bãi hay dịch vụ — lô nằm trong phân khu kho bãi, logistics thì dự án kho vận được tiếp nhận bình thường; lô thuộc phân khu sản xuất thuần túy thì xây kho cho thuê cho bên thứ ba có thể không phù hợp mục đích sử dụng đất đã phê duyệt. Lớp định hướng thu hút: khu công nghiệp chuyên ngành (chỉ nhận công nghiệp hỗ trợ, công nghệ cao hoặc một ngành chủ lực) có cơ sở từ chối ngành ngoài định hướng khi cấp giấy chứng nhận đăng ký đầu tư, và chủ đầu tư hạ tầng có quyền thương mại từ chối cho thuê. Vì vậy thứ tự đúng là kiểm tra phân khu của lô và hỏi chấp thuận ngành nghề với Ban quản lý, chủ đầu tư trước khi đàm phán giá thuê — chấp thuận ngành phải là điều kiện tiên quyết trong thỏa thuận thuê đất cho dự án kho vận.
Thuế và hóa đơn cho hoạt động cho thuê kho trên đất thuê thế nào?
Doanh thu cho thuê kho là doanh thu kinh doanh bất động sản/dịch vụ cho thuê tài sản: chịu thuế giá trị gia tăng theo quy định (hoạt động cho thuê bất động sản áp thuế suất thuế giá trị gia tăng thông thường 10%, trừ trường hợp giảm thuế theo chính sách từng giai đoạn), và thuế thu nhập doanh nghiệp trên lợi nhuận. Điểm kế toán — thuế cần chú ý: tiền thuê đất trả cho chủ đầu tư hạ tầng và chi phí khấu hao công trình kho là chi phí được trừ khi xác định thu nhập chịu thuế nếu có chứng từ hợp lệ; khi dự án bán/chuyển nhượng cả kho và quyền thuê đất, thu nhập chuyển nhượng được xác định theo khung chuyển nhượng bất động sản của Luật Thuế thu nhập doanh nghiệp 67/2025/QH15. Hoạt động cho thuê là ngành nghề có điều kiện về hồ sơ bất động sản, không phải ngành nghề cấm đầu tư nước ngoài — FDI làm mô hình build-to-lease hoàn toàn khả thi nếu cơ cấu đúng ngay từ giấy chứng nhận đăng ký đầu tư.
Ban quản lý khu công nghiệp có quyền từ chối dự án kho vận không?
Có, thông qua hai cơ chế khác nhau. Ban quản lý khu công nghiệp (cơ quan nhà nước) thẩm định dự án đầu tư theo quy hoạch, định hướng ngành nghề và tiêu chí của khu khi cấp hoặc điều chỉnh giấy chứng nhận đăng ký đầu tư — dự án không phù hợp quy hoạch phân khu hoặc định hướng thu hút của khu có thể bị từ chối hoặc yêu cầu điều chỉnh. Chủ đầu tư hạ tầng, với tư cách bên cho thuê lại đất, có quyền thương mại độc lập trong việc chọn khách thuê phù hợp với cơ cấu ngành của khu. Hệ quả đàm phán: nhà đầu tư kho vận không nên ký hợp đồng thuê đất có điều khoản phạt nặng trước khi có xác nhận chấp thuận ngành nghề; cấu trúc an toàn là biên bản ghi nhớ hoặc thỏa thuận đặt chỗ có điều kiện tiên quyết là chấp thuận của Ban quản lý và chủ đầu tư, chỉ chuyển thành hợp đồng thuê chính thức khi điều kiện được thỏa mãn.
