Dự án điện mặt trời và điện gió là những dự án “ngốn đất” nhất trong các loại dự án FDI: một nhà máy điện mặt trời công suất lớn cần hàng trăm héc-ta mặt bằng tương đối bằng phẳng, còn điện gió cần các điểm đặt tua-bin kèm đường vận chuyển thiết bị siêu trường. Vì vậy bài toán đất đai của dự án năng lượng khác hẳn nhà máy thông thường — và khung pháp lý của nó nằm ở giao điểm Luật Đất đai 31/2024/QH15, Luật Điện lực 61/2024/QH15 và quy hoạch phát triển điện lực quốc gia. Bài này trình bày các kênh tiếp cận đất, điều kiện chuyển mục đích và những điểm phải khóa trong hồ sơ đất của dự án.
1. Ba kênh tiếp cận đất cho dự án năng lượng
Kênh thứ nhất — Nhà nước thu hồi đất và giao đất/cho thuê đất cho nhà đầu tư: các dự án công trình năng lượng thuộc nhóm dự án phục vụ lợi ích quốc gia, công cộng theo Điều 79 Luật Đất đai 2024 nên thuộc diện Nhà nước thu hồi đất để giao/thuê cho nhà đầu tư thực hiện dự án theo quy hoạch và chủ trương đầu tư đã phê duyệt; nhà đầu tư nhận đất sạch đã giải phóng mặt bằng, đổi lại phải đi qua trình tự chấp thuận chủ trương, lựa chọn nhà đầu tư và bồi thường giải phóng mặt bằng theo kế hoạch của Nhà nước. Kênh thứ hai — nhà đầu tư tự thỏa thuận nhận chuyển nhượng/thuê quyền sử dụng đất của người dân và tổ chức đang sử dụng: phù hợp với các dự án quy mô vừa hoặc phần mở rộng, nhưng phải tự gánh rủi ro gom đất (giá không đồng nhất, thửa không đủ điều kiện chuyển mục đích) và sau đó làm thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất theo Điều 121. Kênh thứ ba — sử dụng đất kết hợp đa mục đích: Luật Đất đai 2024 tại Điều 218 cho phép sử dụng đất kết hợp đa mục đích trong các trường hợp luật định, trong đó mô hình điện mặt trời kết hợp sản xuất nông nghiệp và các mô hình điện mặt trời áp mái/áp mặt nước trên đất, mặt nước đã có mục đích chính khác đang được áp dụng theo quy định chi tiết — kênh này tránh được việc chuyển mục đích toàn phần và giữ nguyên hoạt động nông nghiệp phía dưới, nhưng quy mô và điều kiện áp dụng bị giới hạn chặt hơn hai kênh đầu.
2. Điều kiện đất theo loại dự án: mặt trời mặt đất, mặt trời nổi, gió trên bờ và ngoài khơi
Mỗi loại dự án năng lượng có một hồ sơ đất riêng. Điện mặt trời mặt đất: vướng mắc trung tâm là chất lượng đất — đất trồng lúa và đất rừng thuộc diện kiểm soát chuyển mục đích nghiêm ngặt (chuyển đất trồng lúa sang mục đích phi nông nghiệp phải qua thẩm quyền và chỉ tiêu phân bổ theo quy định), nên quỹ đất phù hợp nhất thường là đất đồi khô cằn, đất chưa sử dụng hiệu quả hoặc đất đã quy hoạch năng lượng trong quy hoạch tỉnh. Điện mặt trời nổi trên mặt nước hồ chứa/hồ thủy lợi: đối tượng thuê là mặt nước kèm điều kiện không ảnh hưởng chức năng chính của hồ và an toàn công trình thủy lợi. Điện gió trên bờ: mỗi tua-bin chiếm diện tích nhỏ nhưng dự án cần hành lang đường vận chuyển cánh quạt dài hàng chục mét, hành lang an toàn quanh tua-bin và điểm đấu nối — tổng diện tích kiểm soát thực tế lớn hơn nhiều diện tích móng tua-bin, và đất đồi núi thường là đất lâm nghiệp phải qua thủ tục chuyển mục đích đất rừng. Điện gió ngoài khơi: đối tượng là khu vực biển được giao theo cơ chế giao khu vực biển và quy hoạch không gian biển, kèm khảo sát đo gió nhiều năm trước khi đầu tư chính thức. Điểm chung: mọi loại đều phải khớp Quy hoạch phát triển điện lực quốc gia (Quy hoạch điện VIII và các điều chỉnh) — một dự án năng lượng ngoài quy hoạch điện không có đường đi về thủ tục đất đai lẫn đấu nối.
3. Thời hạn đất và lộ trình thủ tục khớp vòng đời dự án
Thời hạn thuê đất của dự án năng lượng được xác định theo thời hạn hoạt động của dự án đầu tư theo Điều 172 Luật Đất đai 2024 (không quá 50 năm; trường hợp đặc biệt không quá 70 năm) — chu trình thủ tục chuẩn gồm: chấp thuận chủ trương đầu tư và lựa chọn nhà đầu tư (đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư với nhiều dự án điện lớn theo quy hoạch); quyết định cho thuê đất sau khi hoàn thành bồi thường, giải phóng mặt bằng (với kênh thu hồi đất); ký hợp đồng thuê đất, cấp Giấy chứng nhận; và song song là thỏa thuận đấu nối, hợp đồng mua bán điện với bên mua điện theo cơ chế giá của Luật Điện lực 2024 (giá điện qua đàm phán trong khung giá/đấu thầu tùy loại hình thay cho cơ chế giá cố định FIT đã kết thúc các giai đoạn trước). Hai mốc thời gian phải được quản trị như rủi ro dự án: tiến độ giải phóng mặt bằng (khâu chậm nhất của kênh thu hồi đất) và mốc vận hành thương mại gắn với điều kiện cơ chế giá điện — đất được giao chậm so với mốc cơ chế điện có thể làm dự án mất điều kiện giá đã dự toán. Hợp đồng và hồ sơ dự án cần cơ chế phân bổ rủi ro chậm mặt bằng giữa nhà đầu tư và phía Nhà nước/chính quyền địa phương ngay từ đầu.
4. Bán điện, DPPA và các điểm đất đai trong giai đoạn vận hành
Sau vận hành, hồ sơ đất của dự án năng lượng tiếp tục phát sinh các điểm pháp lý riêng: quyền thế chấp quyền sử dụng đất và tài sản dự án tại tổ chức tín dụng để tài trợ dự án (dự án thuê đất trả tiền một lần có quyền thế chấp theo Điều 33 Luật Đất đai — cơ sở của cấu trúc project finance); cơ chế mua bán điện trực tiếp (DPPA) theo Nghị định 57/2025/NĐ-CP như đã sửa đổi cho phép nhà máy điện tái tạo bán điện trực tiếp cho khách hàng sử dụng điện lớn — mở thêm một kênh doanh thu ngoài bán cho bên mua điện truyền thống và ảnh hưởng trực tiếp mô hình tài chính khi chọn địa điểm dự án; nghĩa vụ hoàn nguyên mặt bằng khi dự án kết thúc vòng đời (tháo dỡ tấm pin/tua-bin và xử lý chất thải — tấm pin phế thải thuộc diện quản lý theo quy định về chất thải và trách nhiệm mở rộng của nhà sản xuất trong các trường hợp áp dụng); và các dự án mặt trời trên đất nông nghiệp kết hợp phải duy trì thật sự hoạt động nông nghiệp phía dưới theo điều kiện sử dụng đất đa mục đích — biến thành “trang trại điện” trá hình bỏ hoang nông nghiệp là căn cứ bị xử lý thu hồi quyền sử dụng đất đa mục đích. Cuối cùng, vì vòng đời 25–30 năm của dự án điện gần bằng nửa thời hạn thuê tối đa, kế hoạch cuối vòng đời (kéo dài thời hạn dự án, nâng cấp thay thế thiết bị — repowering, hoặc tháo dỡ) nên được dự liệu trong hồ sơ đất ngay từ giai đoạn phát triển dự án.
Câu hỏi thường gặp
Nhà đầu tư nước ngoài có bị hạn chế sở hữu dự án điện mặt trời, điện gió tại Việt Nam không?
Ngành điện lực là ngành có điều kiện tiếp cận thị trường đối với nhà đầu tư nước ngoài theo từng phân khúc (phát điện ít hạn chế hơn truyền tải/phân phối — lưới truyền tải và điều độ thuộc lĩnh vực nhà nước giữ vai trò độc quyền theo Luật Điện lực). Dự án phát điện tái tạo của nhà đầu tư nước ngoài thực hiện được qua tổ chức kinh tế tại Việt Nam với thủ tục đầu tư theo quy hoạch điện và lựa chọn nhà đầu tư; tỷ lệ và điều kiện cụ thể phải đối chiếu danh mục tiếp cận thị trường hiện hành tại thời điểm triển khai.
Thuê đất của người dân để làm điện mặt trời có nhanh hơn chờ Nhà nước thu hồi không?
Không nhất thiết: kênh tự thỏa thuận tránh được hàng chờ thu hồi nhưng phát sinh rủi ro gom nhiều thửa với giá và tình trạng pháp lý khác nhau, và sau khi gom vẫn phải làm thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất theo thẩm quyền — với đất trồng lúa/đất rừng, bước chuyển mục đích có thể là điểm nghẽn lớn không kém. Lựa chọn kênh phụ thuộc quy mô dự án và chỉ tiêu quy hoạch năng lượng/chỉ tiêu chuyển mục đích đất của tỉnh tại thời điểm triển khai.
Dự án điện mặt trời áp mái trên mái nhà xưởng thuê trong khu công nghiệp cần thủ tục đất gì?
Điện mặt trời áp mái trên công trình hiện hữu không phát sinh quan hệ thuê đất mới — vấn đề chính là quyền lắp đặt và sở hữu hệ thống trên mái thuộc tài sản của bên khác (thỏa thuận với chủ nhà xưởng/chủ đầu tư khu công nghiệp), thủ tục phát triển nguồn điện mặt trời mái nhà theo quy định điện lực, và cơ chế tiêu thụ điện (tự dùng hoặc bán trực tiếp cho khách hàng sử dụng điện lớn theo cơ chế hiện hành). Nếu nhà xưởng là thuê, hợp đồng thuê phải cho phép lắp đặt và ghi nhận quyền sở hữu hệ thống điện mặt trời tách biệt với nhà xưởng.
Hết vòng đời dự án điện, tấm pin và tua-bin xử lý thế nào?
Nhà đầu tư chịu trách nhiệm tháo dỡ công trình, hoàn nguyên mặt bằng theo cam kết trong hồ sơ dự án và quy định môi trường; tấm pin, thiết bị điện tử phế thải được quản lý theo quy định về chất thải (một phần thuộc diện chất thải nguy hại và trách nhiệm thu hồi, tái chế theo cơ chế trách nhiệm mở rộng của nhà sản xuất áp dụng cho sản phẩm điện, điện tử). Chi phí tháo dỡ và hoàn nguyên là khoản phải dự trù trong mô hình tài chính ngay từ đầu — nhiều dự án quốc tế hiện phải có bảo đảm tài chính cho nghĩa vụ này theo yêu cầu của bên cho vay.
Bài viết đã được FLAW AI Legal Council kiểm tra chất lượng
