Chủ đất nói “nhà xưởng của tôi, tôi lo bảo hiểm”, bên thuê nói “tôi là người sử dụng, rủi ro cháy nổ từ hoạt động của tôi” — và cuối cùng không ai mua, đến khi cháy thì cả hai cùng trắng tay. Tranh cãi ai phải mua bảo hiểm cháy nổ trong quan hệ thuê nhà xưởng không chỉ là chuyện tiền phí bảo hiểm, mà là chuyện ai gánh trách nhiệm pháp lý khi cơ quan chức năng kiểm tra.
Khung pháp luật hiện hành: không còn Nghị định 23/2018
Điểm đầu tiên phải làm rõ để tránh trích văn bản hết hiệu lực: Nghị định 23/2018/NĐ-CP về bảo hiểm cháy, nổ bắt buộc đã hết hiệu lực từ ngày 06/9/2023. Khung hiện hành gồm: Luật Kinh doanh bảo hiểm 2022 (Điều 8 — bảo hiểm cháy, nổ bắt buộc là một trong các loại bảo hiểm bắt buộc; tổ chức, cá nhân thuộc đối tượng có nghĩa vụ mua, doanh nghiệp bảo hiểm không được từ chối bán khi đủ điều kiện); Nghị định 105/2025/NĐ-CP (ban hành 15/5/2025, hiệu lực 01/7/2025, hướng dẫn Luật Phòng cháy, chữa cháy và cứu nạn, cứu hộ 2024) với danh mục cơ sở phải mua bảo hiểm cháy, nổ bắt buộc tại Phụ lục VII; và Nghị định 347/2026/NĐ-CP (ban hành 08/9/2026, hiệu lực 15/9/2026) sửa đổi, bổ sung Nghị định 105/2025. Mọi viện dẫn Nghị định 23/2018 như văn bản hiện hành tại thời điểm viết (20/10/2026) đều là sai.
Ai là “bên mua” theo luật: chủ đất hay bên thuê?
Pháp luật đặt nghĩa vụ mua lên cơ quan, tổ chức, cá nhân có cơ sở thuộc diện phải mua — tức người đang quản lý, vận hành, sử dụng cơ sở đó. Áp vào quan hệ thuê nhà xưởng: bên thuê đang sản xuất trong xưởng là người kiểm soát rủi ro cháy nổ hằng ngày (máy móc, hóa chất, quy trình sản xuất), nên về nguyên tắc bên thuê là bên có nghĩa vụ mua. Chủ đất chỉ cho thuê “đất trống” hoặc cho thuê xưởng nhưng không tham gia vận hành thì không phải là người sử dụng cơ sở. Tuy nhiên, luật không cấm các bên thỏa thuận phân định khác — chủ đất hoàn toàn có thể nhận mua bảo hiểm rồi tính vào giá thuê, miễn là có một hợp đồng bảo hiểm hợp lệ đứng tên covering đúng cơ sở. Điều cơ quan chức năng quan tâm khi kiểm tra không phải “ai trả tiền phí” mà là “cơ sở này có hợp đồng bảo hiểm cháy, nổ bắt buộc còn hiệu lực hay không”.
Phân định trong hợp đồng thuê: ghi thế nào?
Hợp đồng thuê nhà xưởng nên có một điều khoản bảo hiểm riêng, ghi rõ bốn nội dung: (1) bên nào có nghĩa vụ mua bảo hiểm cháy, nổ bắt buộc (khuyến nghị: bên thuê); (2) phạm vi bảo hiểm tối thiểu (tài sản nào: nhà xưởng, máy móc, hàng hóa — theo danh mục tại Nghị định 105/2025); (3) nghĩa vụ cung cấp bản sao hợp đồng bảo hiểm/giấy chứng nhận bảo hiểm cho bên kia hằng năm; (4) chế tài nếu bên có nghĩa vụ không mua (bên kia được quyền mua thay và trừ vào tiền thuê, hoặc coi là vi phạm nghiêm trọng để đơn phương chấm dứt). Thiếu điều khoản này, khi xảy ra cháy, hai bên sẽ đổ lỗi cho nhau về việc “ai phải mua” — trong khi cơ quan chức năng xử phạt người sử dụng cơ sở không cần biết hai bên thỏa thuận miệng thế nào.
Không mua bảo hiểm bắt buộc: hậu quả
Một — xử phạt vi phạm hành chính về phòng cháy, chữa cháy theo nghị định xử phạt hiện hành — mức phạt với tổ chức không hề nhẹ, và có thể bị áp dụng biện pháp khắc phục hậu quả. Hai — khi cháy xảy ra, thiệt hại do chủ sở hữu tài sản gánh: nhà xưởng cháy thì chủ đất (chủ sở hữu xưởng) mất tài sản, máy móc cháy thì bên thuê mất tài sản — không có bảo hiểm nghĩa là tự bỏ tiền túi ra gánh toàn bộ, không có ai “bơm” tiền bồi thường. Ba — trách nhiệm với bên thứ ba: cháy lan sang nhà xưởng bên cạnh, gây thiệt hại cho người khác — bên gây cháy phải bồi thường theo quy định về bồi thường thiệt hại ngoài hợp đồng (Bộ luật Dân sự 2015), và không có bảo hiểm trách nhiệm thì tự gánh. Thực tiễn cho thấy nhiều vụ cháy khu công nghiệp, doanh nghiệp không mua bảo hiểm đã phá sản luôn vì không gượng dậy nổi sau thiệt hại.
Câu hỏi thường gặp
1. Bảo hiểm cháy nổ nhà xưởng thuê thì chủ hay bên thuê phải mua?
Về nguyên tắc bên thuê — người đang quản lý, vận hành, sử dụng cơ sở — là bên có nghĩa vụ mua theo khung bảo hiểm cháy, nổ bắt buộc hiện hành (Luật Kinh doanh bảo hiểm 2022 Điều 8, Nghị định 105/2025/NĐ-CP). Các bên có thể thỏa thuận phân định khác, nhưng phải có một hợp đồng bảo hiểm hợp lệ cho cơ sở.
2. Không mua bảo hiểm cháy nổ bắt buộc bị phạt bao nhiêu?
Bị xử phạt vi phạm hành chính về phòng cháy, chữa cháy theo nghị định xử phạt hiện hành (mức phạt với tổ chức không nhẹ), và có thể bị áp dụng biện pháp khắc phục hậu quả. Con số cụ thể tra theo nghị định xử phạt tại thời điểm vi phạm.
3. Cháy nhà xưởng thuê, bên nào chịu thiệt hại nếu không có bảo hiểm?
Chủ sở hữu tài sản nào gánh thiệt hại của tài sản đó: xưởng cháy thì chủ đất mất xưởng, máy móc cháy thì bên thuê mất máy móc. Cháy lan gây thiệt hại cho bên thứ ba thì bên gây cháy phải bồi thường theo Bộ luật Dân sự 2015.
4. Điều khoản bảo hiểm nên ghi trong hợp đồng thuê thế nào?
Bốn nội dung: bên nào có nghĩa vụ mua (khuyến nghị bên thuê); phạm vi bảo hiểm tối thiểu theo Nghị định 105/2025; nghĩa vụ cung cấp bản sao hợp đồng bảo hiểm cho bên kia hằng năm; chế tài nếu không mua (mua thay/trừ tiền thuê hoặc coi là vi phạm nghiêm trọng).
Điểm mấu chốt cho nhà đầu tư
- Nghị định 23/2018 đã hết hiệu lực từ 06/9/2023 — khung hiện hành: Luật KDBH 2022 (Điều 8), NĐ 105/2025/NĐ-CP, NĐ 347/2026/NĐ-CP.
- Về nguyên tắc bên thuê (người vận hành cơ sở) có nghĩa vụ mua bảo hiểm cháy, nổ bắt buộc; các bên có thể thỏa thuận khác nhưng phải có hợp đồng bảo hiểm hợp lệ.
- Hợp đồng thuê phải có điều khoản bảo hiểm riêng: ai mua, phạm vi nào, cung cấp bản sao hằng năm, chế tài khi không mua.
- Không mua: bị xử phạt hành chính + tự gánh toàn bộ thiệt hại khi cháy + bồi thường cho bên thứ ba nếu cháy lan.
Bài viết đã được FLAW AI Legal Council kiểm tra chất lượng. Nội dung chỉ mang tính tham khảo pháp lý, không thay thế tư vấn luật sư cho trường hợp cụ thể.
