出租方说”厂房是我的，保险我负责”，承租方说”我是使用人，火灾风险来自我的生产”——最后谁都没买，失火时双方两手空空。租赁厂房火灾保险由谁购买的争议，争的不是保费，而是检查时谁承担法律责任。
现行法律框架：第23/2018号议定已失效
首先要明确以免引用失效文件：第23/2018/ND-CP号关于火灾爆炸强制保险的议定已于2023年9月6日失效。现行框架包括：2022年《保险经营法》（第8条——火灾爆炸保险属强制险种；属于对象的组织和个人有义务购买，保险公司符合条件不得拒售）；第105/2025/ND-CP号议定（2025年5月15日颁布，2025年7月1日生效，落实2024年《消防与救援法》），附录VII列明须购买火灾爆炸强制保险的单位；以及第347/2026/ND-CP号议定（2026年9月8日颁布，9月15日生效）修订第105/2025号议定。在写作时点（2026年10月20日）仍引用第23/2018号议定作为现行法是错误的。
法定的投保人：出租方还是承租方？
法律将投保义务加于拥有须投保单位的机关、组织和个人——即管理、运营、使用该单位的人。套用到厂房租赁：在厂内生产的承租方日常掌控火灾风险（机器、化学品、工艺流程），原则上承租方有投保义务。仅出租”空地”或出租厂房但不参与运营的出租方，不是单位的使用人。但法律不禁止当事人另行约定分工——出租方完全可以代买并计入租金，只要有一份覆盖该单位的有效保单。检查机关关心的不是”谁出的保费”，而是“该单位有无有效的火灾爆炸强制保险合同”。
租赁合同中如何划分？
厂房租赁合同应设独立的保险条款，写明四项：（1）哪一方有投保义务（建议：承租方）；（2）最低保障范围（哪些资产：厂房、机器、货物——按第105/2025号议定目录）；（3）每年向对方提供保单／保险凭证复印件的义务；（4）不投保的制裁（对方有权代买并从租金中扣除，或视为严重违约可单方终止）。缺少该条款，失火后双方会为”该谁买”互相推诿——而执法机关处罚的是单位使用人，不管双方口头怎么约定。
不买强制保险的后果
一、行政处罚：按现行消防处罚规定处罚组织，罚款不轻，还可并处整改措施。二、失火时各物主自担损失：厂房烧了出租方损失厂房，机器烧了承租方损失机器——没保险就是自掏腰包，无赔偿款注入。三、对第三方的责任：火势蔓延殃及隔壁厂房造成他人损失的，失火方按2015年《民法典》合同外损害赔偿规定赔偿，没有责任保险就自己扛。实践中许多工业区火灾后，未投保的企业因无力恢复而直接破产。
常见问题
1. 租赁厂房的火灾保险由出租方还是承租方购买？
原则上是承租方——单位的管理、运营、使用人——依现行强制框架有投保义务（2022年《保险经营法》第8条、第105/2025/ND-CP号议定）。当事人可另行约定分工，但该单位必须有一份有效保单。
2. 不买火灾爆炸强制保险罚多少？
按现行消防处罚规定给予行政处罚（对组织的罚款不轻），还可并处整改措施。具体数额查违法行为发生时有效的处罚规定。
3. 租赁厂房失火又没保险，谁承担损失？
各物主承担各自财产的损失：厂房烧了出租方损失，机器烧了承租方损失。蔓延造成第三方损失的，失火方依2015年《民法典》赔偿。
4. 租赁合同中的保险条款怎么写？
四项：哪方投保（建议承租方）；按第105/2025号议定的最低保障范围；每年向对方提供保单复印件；不投保的制裁（代买扣租或视为严重违约）。
投资者要点
- 第23/2018号议定已于2023年9月6日失效——现行框架：2022年《保险经营法》（第8条）、第105/2025/ND-CP号、第347/2026/ND-CP号议定。
- 原则上承租方（单位运营人）有投保义务；可另行约定，但必须有有效保单。
- 租赁合同须设独立保险条款：谁投保、保什么、每年提供保单复印件、不投保的制裁。
- 不投保：行政处罚＋失火损失自担＋蔓延致第三方损失须赔偿。
本文已通过 FLAW AI Legal Council 质量审核。内容仅供法律参考，不能替代针对具体案件的律师建议。
