Tranh chấp thuê nhà và thuê mặt bằng thường bùng lên ở đúng hai thời điểm: khi bên thuê chậm trả tiền và khi một bên muốn chấm dứt trước hạn. Khung pháp lý chung là hợp đồng thuê tài sản trong Bộ luật Dân sự 23/2015/QH13, đặt trên hai lớp chuyên ngành: thuê nhà ở chịu thêm Luật Nhà ở 27/2023/QH15, và thuê mặt bằng từ chủ thể kinh doanh bất động sản chịu thêm Luật Kinh doanh bất động sản 29/2023/QH15. Bài viết này bao thuê nhà ở và mặt bằng kinh doanh nói chung cho cá nhân và doanh nghiệp nhỏ; góc thuê nhà xưởng cho dự án đầu tư nước ngoài là bài riêng.
Bên thuê chậm trả: khi nào bên cho thuê được đơn phương chấm dứt
Trong khung Bộ luật Dân sự, quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng neo tại Điều 428 Bộ luật Dân sự 23/2015/QH13: một bên có quyền đơn phương chấm dứt khi bên kia vi phạm nghiêm trọng nghĩa vụ hoặc khi hợp đồng, pháp luật có quy định là điều kiện chấm dứt, và bên chấm dứt phải thông báo cho bên kia, chịu hậu quả theo thỏa thuận và luật định. Nghĩa vụ trả tiền thuê là nghĩa vụ trung tâm của hợp đồng thuê tài sản từ Điều 472 Bộ luật Dân sự trở đi; chậm trả vì vậy chỉ mở quyền chấm dứt khi mức độ chậm trả chạm ngưỡng vi phạm nghiêm trọng hoặc ngưỡng mà hợp đồng đã định trước.
Với thuê nhà ở, căn cứ chấm dứt còn chịu khung riêng của Luật Nhà ở 27/2023/QH15 về điều kiện nhà ở cho thuê và các trường hợp bên cho thuê được đơn phương chấm dứt, thu hồi nhà ở. Hai khung này không được hoán đổi cho nhau: căn cứ chấm dứt của thuê nhà ở không tự động áp cho thuê mặt bằng thương mại thuần túy, và ngược lại. Trong thực hành, điều khoản hợp đồng ghi rõ mốc chậm trả cấu thành vi phạm, chẳng hạn số ngày chậm trả tối đa và nghĩa vụ thông báo trước khi chấm dứt, là yếu tố quyết định bên cho thuê có dùng được Điều 428 hay không.
Chấm dứt trước hạn: tiền đặt cọc xử lý theo Điều 328
Tiền đặt cọc trong hợp đồng thuê neo tại Điều 328 Bộ luật Dân sự 23/2015/QH13: đặt cọc là việc một bên giao một khoản tiền hoặc tài sản có giá trị cho bên kia trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng, và khi một bên từ chối thực hiện, chế tài phạt cọc mặc định của luật được áp dụng trừ khi các bên thỏa thuận khác. Bài viết này chỉ áp khung Điều 328 vào tình huống chấm dứt hợp đồng thuê và dẫn chiếu khung đặt cọc, phạt cọc đầy đủ tại bài chuyên biệt về đặt cọc trong giao dịch, không viết lại toàn bộ khung đó.
Áp vào hợp đồng thuê, câu hỏi quyết định là việc chấm dứt thuộc lỗi của bên nào và hợp đồng có điều khoản xử lý cọc riêng hay không. Bên thuê chấm dứt trước hạn không có căn cứ thì khoản cọc đứng trước nguy cơ bị giữ theo chế tài mặc định; bên cho thuê chấm dứt trái căn cứ thì phải hoàn cọc và chịu chế tài tương ứng. Các khoản khác như phạt vi phạm theo Điều 418 Bộ luật Dân sự, bồi thường thiệt hại và tiền thuê của thời gian đã sử dụng là các lớp nghĩa vụ độc lập với cọc, không gộp chung một con số.
Chọn cơ chế giải quyết và phòng ngừa từ khâu ký hợp đồng
Tranh chấp thuê mặt bằng kinh doanh có ba cơ chế: hòa giải theo thỏa thuận của các bên, trọng tài thương mại chỉ khi hợp đồng có thỏa thuận trọng tài hợp lệ, và tòa án là cơ chế mặc định khi không có thỏa thuận trọng tài. Lựa chọn này phải được quyết định ngay trong hợp đồng thuê, vì sau khi tranh chấp phát sinh, bên bất lợi hơn hiếm khi đồng ý bổ sung thỏa thuận trọng tài.
Phòng ngừa hiệu quả nhất nằm ở bốn điều khoản khi ký: mốc chậm trả cấu thành vi phạm và trình tự thông báo trước khi chấm dứt; điều khoản xử lý tiền đặt cọc cho từng kịch bản chấm dứt; biên bản bàn giao ghi nhận tình trạng tài sản và đồng hồ điện nước tại ngày giao nhận; và điều khoản giải quyết tranh chấp nêu rõ cơ chế được chọn. Bốn điều khoản này rẻ hơn mọi vụ kiện thuê nhà, và hầu hết tranh chấp thuê kéo dài đều truy được về việc thiếu một trong bốn điều khoản đó.
Câu hỏi thường gặp
Bên thuê chậm trả tiền thuê thì bên cho thuê có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng không?
Có, nhưng có điều kiện. Theo Điều 428 Bộ luật Dân sự 23/2015/QH13, bên cho thuê được đơn phương chấm dứt khi bên thuê vi phạm nghiêm trọng nghĩa vụ trả tiền thuê hoặc khi hợp đồng đã định chậm trả là điều kiện chấm dứt, và bên cho thuê phải thông báo cho bên thuê. Chậm trả ở mức nhẹ, chưa chạm ngưỡng vi phạm nghiêm trọng và hợp đồng không có điều khoản riêng, thì chưa đủ căn cứ chấm dứt. Với thuê nhà ở, còn phải đối chiếu thêm căn cứ chấm dứt riêng của Luật Nhà ở 27/2023/QH15; căn cứ của nhà ở và mặt bằng thương mại không hoán đổi cho nhau.
Khi chấm dứt hợp đồng thuê trước hạn, tiền đặt cọc được xử lý thế nào?
Tiền đặt cọc xử lý theo Điều 328 Bộ luật Dân sự 23/2015/QH13: bên nào từ chối thực hiện hợp đồng thì chế tài phạt cọc mặc định áp dụng cho bên đó, trừ trường hợp hợp đồng có thỏa thuận khác. Cụ thể, bên thuê chấm dứt trước hạn không có căn cứ có nguy cơ mất cọc; bên cho thuê chấm dứt trái căn cứ phải hoàn cọc và trả thêm khoản tương đương theo chế tài mặc định. Khung đặt cọc và phạt cọc đầy đủ được trình bày tại bài chuyên biệt về đặt cọc trong giao dịch (topic GAP-20261019-01) và được dẫn chiếu tại đây.
Tranh chấp thuê mặt bằng kinh doanh nên giải quyết bằng hòa giải, trọng tài hay tòa án?
Lựa chọn phụ thuộc vào hợp đồng và tính chất tranh chấp. Hòa giải phù hợp khi hai bên còn khả năng thỏa thuận và cần giữ quan hệ thuê. Trọng tài thương mại chỉ có thẩm quyền khi hợp đồng thuê có thỏa thuận trọng tài hợp lệ, và cho phán quyết có giá trị chung thẩm, bảo mật tốt hơn cho tranh chấp mặt bằng kinh doanh. Tòa án là cơ chế mặc định khi không có thỏa thuận trọng tài, đồng thời là cơ chế phù hợp khi cần biện pháp khẩn cấp tạm thời đối với tài sản. Quyết định chọn cơ chế nên được ghi ngay trong hợp đồng thuê khi ký.
Bài viết đã được FLAW AI Legal Council kiểm tra chất lượng