房屋和商铺租赁纠纷通常在两个时点爆发：承租人迟付租金时，以及一方希望提前解除合同时。一般框架是《民法典》23/2015/QH13中的财产租赁合同，并叠加两层专门制度：住房租赁还受《住房法》27/2023/QH15调整，从房地产经营主体租用商铺还受《房地产经营法》29/2023/QH15调整。本文面向个人和小型企业论述一般住房与经营场所租赁；外商投资项目租用厂房属于另一篇文章。
承租人迟付：出租人何时有权单方解除
在《民法典》框架内，单方解除合同履行的权利锚定于《民法典》23/2015/QH13第428条：当一方严重违反义务，或合同、法律将其规定为解除条件时，一方有权单方解除，解除方必须通知对方并按约定和法律规定承担后果。支付租金是《民法典》第472条以下财产租赁合同的核心义务；因此，迟付只有在达到严重违约程度或合同预先设定的门槛时，才开启解除权。
对于住房租赁，解除依据还受《住房法》27/2023/QH15关于住房出租条件和出租人可单方解除、收回住房情形的专门框架调整。这两套框架不能互相替换：住房租赁的解除依据不自动适用于纯粹的商铺租赁，反之亦然。实务中，合同条款写明构成违约的迟付门槛——如最长迟付天数和解除前的通知义务——是决定出租人能否运用第428条的关键。
提前解除：定金依第328条处理
租赁中的定金锚定于《民法典》23/2015/QH13第328条：定金是一方在一定期限内向另一方交付一笔金钱或有价值财产，以担保合同的订立或履行；当一方拒绝履行时，适用法律的默认罚没定金制度，但双方另有约定的除外。本文仅将第328条框架适用于租赁解除情形，并引述交易定金的专门文章中的完整定金框架，不再重述整个框架。
适用于租赁时，决定性问题是解除应归责于哪一方，以及合同是否有自己的定金条款。承租人无依据提前解除的，定金面临按默认制度被没收的风险；出租人无依据解除的，必须退还定金并承担相应制裁。其他款项——《民法典》第418条的违约罚金、损害赔偿和已使用期间的租金——是独立于定金的义务层面，不得合并为一个数字。
选择解决机制与签约时的防范
商铺租赁纠纷有三种机制：按双方约定的调解；只有在租赁合同订有有效仲裁协议时才可商事仲裁；没有仲裁协议时以法院为默认机制。这一选择必须在租赁合同中作出，因为争议一旦发生，处于较弱地位的一方很少同意补签仲裁协议。
最有效的防范在于签约时的四项条款：构成违约的迟付门槛和解除前的通知程序；针对每种解除情形的定金处理条款；记录财产状况和交接日电水表读数的交接记录；以及写明所选机制的争议解决条款。这四项条款比任何租赁诉讼都便宜，而大多数久拖不决的租赁纠纷都可追溯到缺少其中之一。
常见问题
承租人迟付租金，出租人有权单方解除合同吗？
可以，但有条件。依据《民法典》23/2015/QH13第428条，当承租人严重违反租金支付义务，或合同已将迟付规定为解除条件时，出租人可单方解除，且必须通知承租人。迟付程度较轻、未达严重违约门槛且合同无特别条款的，尚不构成解除依据。对于住房租赁，还须核对《住房法》27/2023/QH15的专门解除依据；住房与商铺的依据不能互相替换。
租赁合同提前终止时，定金如何处理？
定金依《民法典》23/2015/QH13第328条处理：拒绝履行合同的一方承担默认的罚没定金制裁，但合同另有约定的除外。具体而言，承租人无依据提前解除的，面临定金被没收的风险；出租人无依据解除的，必须退还定金并按默认制裁支付等额款项。完整的定金与罚没定金框架载于交易定金专门文章（topic GAP-20261019-01），本文在此引述。
商铺租赁纠纷应通过调解、仲裁还是诉讼解决？
选择取决于合同和纠纷性质。调解适合双方仍可协商且需要维持租赁关系的情形。商事仲裁仅在租赁合同订有有效仲裁协议时才有管辖权，其裁决为终局裁决，对商铺纠纷的保密性更好。没有仲裁协议时，法院是默认机制，也是需要对财产采取紧急临时措施时的合适机制。机制的选择应在签约时即写入租赁合同。
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