Khi di sản là nhà đất mà một hoặc nhiều đồng thừa kế đang định cư ở nước ngoài, thủ tục nhận thừa kế phức tạp hơn hẳn: ai được đứng tên trên Giấy chứng nhận, ai chỉ được hưởng giá trị, và làm thủ tục ra sao khi người ở xa không thể về Việt Nam? Dưới đây là 7 lưu ý pháp lý theo Luật Đất đai 2024, Bộ luật Dân sự 2015 và Luật Công chứng 2024.
1. Xác định tư cách của đồng thừa kế ở nước ngoài: “bài test” Điều 44
Điểm đ khoản 1 Điều 37 Luật Đất đai 2024 quy định cá nhân sử dụng đất có quyền để thừa kế quyền sử dụng đất, tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất theo di chúc hoặc theo pháp luật. Trường hợp người được thừa kế là người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc đối tượng quy định tại khoản 1 Điều 44 thì được nhận thừa kế quyền sử dụng đất; nếu không thuộc đối tượng này thì chỉ được hưởng giá trị của phần thừa kế đó. “Bài test” tại khoản 1 Điều 44 gồm hai điều kiện then chốt: là người gốc Việt Nam (phân biệt với người nước ngoài không gốc Việt) và được phép nhập cảnh vào Việt Nam. Lưu ý: “được phép nhập cảnh” là một điều kiện pháp lý — không đồng nghĩa với “đang sinh sống ở Việt Nam” hay “có quốc tịch Việt Nam”, không suy diễn thêm. Cũng cần phân biệt rõ ba nhóm chủ thể: (a) người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài được phép nhập cảnh — được nhận thừa kế quyền sử dụng đất, nhà ở; (b) người gốc Việt định cư ở nước ngoài không được phép nhập cảnh — chỉ được hưởng giá trị; (c) người nước ngoài (không gốc Việt) — không được cấp Giấy chứng nhận, chỉ được chuyển nhượng hoặc tặng cho quyền sử dụng đất thừa kế theo khoản 3 Điều 44.
2. Không đủ điều kiện đứng tên không có nghĩa là “mất trắng”
Theo điểm b khoản 2 Điều 44 Luật Đất đai 2024, trường hợp tặng cho, để thừa kế cho đối tượng không được sở hữu nhà ở tại Việt Nam thì đối tượng này chỉ được hưởng giá trị của nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở và không được cấp Giấy chứng nhận. Và khi tất cả đồng thừa kế đều ở nước ngoài mà không đủ điều kiện, khoản 3 Điều 44 vẫn mở ba lối xử lý hợp pháp: (a) chuyển nhượng — người nhận thừa kế đứng tên là bên chuyển nhượng trong hợp đồng; (b) tặng cho — người được tặng cho phải thuộc đối tượng được nhận và phù hợp pháp luật về nhà ở, người nhận thừa kế đứng tên là bên tặng cho; (c) chưa chuyển nhượng, tặng cho — người nhận thừa kế hoặc người đại diện theo ủy quyền bằng văn bản nộp hồ sơ nhận thừa kế tại tổ chức đăng ký đất đai để cập nhật vào Sổ địa chính. Lưu ý: phương án (c) chỉ là giải pháp tình thế khi chưa chuyển nhượng, tặng cho — không nên hiểu là “được đứng tên trên sổ”. Người ở nước ngoài có thể ủy quyền bằng văn bản cho người trong nước thực hiện các thủ tục này.
3. Đồng thừa kế ở nước ngoài không bắt buộc phải về Việt Nam ký giấy tờ
Một hiểu lầm phổ biến là đồng thừa kế ở nước ngoài “bắt buộc phải về nước” mới ký được văn bản phân chia di sản. Thực tế, khoản 1 Điều 73 Luật Công chứng 2024 quy định cơ quan đại diện ngoại giao, cơ quan đại diện lãnh sự của Việt Nam ở nước ngoài được công chứng di chúc, văn bản từ chối nhận di sản, các loại văn bản ủy quyền và các giao dịch khác theo quy định — trừ hợp đồng mua bán, chuyển đổi, chuyển nhượng, tặng cho, cho thuê, thế chấp, góp vốn bằng bất động sản tại Việt Nam. Thực tiễn áp dụng: người ở nước ngoài lập văn bản ủy quyền (công chứng tại cơ quan đại diện Việt Nam ở nước ngoài, hoặc lập ở nước ngoài rồi hợp pháp hóa lãnh sự) để người trong nước thay mặt ký văn bản thỏa thuận phân chia di sản và làm thủ tục đăng ký đất đai.
4. Văn bản phân chia di sản phải công chứng hoặc chứng thực — rồi đăng ký biến động trong 30 ngày
Điều 59 Luật Công chứng 2024 quy định người thừa kế theo pháp luật hoặc theo di chúc có quyền yêu cầu công chứng văn bản phân chia di sản; văn bản phân chia di sản đã được công chứng là căn cứ để cơ quan nhà nước có thẩm quyền đăng ký việc chuyển quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản cho người được hưởng di sản. Điểm c khoản 3 Điều 27 Luật Đất đai 2024 cũng yêu cầu văn bản về thừa kế quyền sử dụng đất được công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật về dân sự; về chứng thực, điểm h khoản 2 Điều 5 Nghị định 23/2015/NĐ-CP (sửa đổi bởi Nghị định 07/2025/NĐ-CP) cho phép UBND cấp xã chứng thực văn bản thỏa thuận phân chia di sản, văn bản khai nhận di sản. Hồ sơ tham khảo gồm: dự thảo văn bản phân chia; giấy tờ tùy thân (hộ chiếu của người nước ngoài dịch sang tiếng Việt, công chứng hoặc chứng thực); giấy chứng tử; Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; giấy tờ chứng minh quan hệ hoặc di chúc. Lưu ý: công chứng xong chưa phải là xong — theo khoản 3 Điều 133 Luật Đất đai 2024, trong thời hạn 30 ngày kể từ ngày có biến động (đối với thừa kế: tính từ ngày phân chia xong), người sử dụng đất phải đăng ký biến động tại cơ quan có thẩm quyền.
5. Nhà đất phải đủ điều kiện mới được đưa vào phân chia
Không phải thửa đất nào cũng được phân chia thừa kế ngay. Khoản 1 Điều 45 Luật Đất đai 2024 quy định các điều kiện: (a) có Giấy chứng nhận (trừ trường hợp thừa kế quyền sử dụng đất và một số trường hợp đặc biệt); (b) đất không có tranh chấp hoặc tranh chấp đã được giải quyết; (c) quyền sử dụng đất không bị kê biên, áp dụng biện pháp bảo đảm thi hành án; (d) trong thời hạn sử dụng đất; (đ) không bị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời. Nếu đất đang tranh chấp giữa các đồng thừa kế, văn bản thỏa thuận phân chia không thay thế phán quyết của Tòa án — phải giải quyết tranh chấp trước.
6. Thời hiệu yêu cầu chia di sản là bất động sản: 30 năm — đừng để thủ tục kéo dài quá lâu
Khoản 1 Điều 623 Bộ luật Dân sự 2015 quy định thời hiệu để người thừa kế yêu cầu chia di sản là 30 năm đối với bất động sản (10 năm đối với động sản), kể từ thời điểm mở thừa kế. Hết thời hạn này, di sản thuộc về người thừa kế đang quản lý di sản; nếu không có người quản lý thì xử lý theo quy định của pháp luật. Với các gia đình có đồng thừa kế ở nước ngoài mất liên lạc hoặc thủ tục kéo dài nhiều năm, đây là cảnh báo quan trọng: không nên để việc phân chia “treo” quá 30 năm.
7. Công cụ từ chối nhận di sản khi đồng thừa kế muốn nhường phần cho người khác
Trong nhiều gia đình, đồng thừa kế ở nước ngoài muốn nhường phần của mình cho anh chị em trong nước. Công cụ pháp lý phù hợp là từ chối nhận di sản theo Điều 620 Bộ luật Dân sự 2015: lập thành văn bản, gửi đến các bên liên quan, thực hiện trước thời điểm phân chia di sản (trừ trường hợp từ chối nhằm trốn tránh nghĩa vụ tài sản). Đáng chú ý, văn bản từ chối nhận di sản là bất động sản được công chứng không giới hạn phạm vi tỉnh, thành phố theo Điều 44 Luật Công chứng 2024 — đồng thừa kế ở nước ngoài khi về Việt Nam có thể công chứng tại bất kỳ tổ chức hành nghề công chứng nào, không bắt buộc đến tỉnh nơi có đất.
Câu hỏi thường gặp
Người gốc Việt Nam ở nước ngoài có được đứng tên sổ đỏ khi nhận thừa kế không?
Chỉ khi thuộc đối tượng tại khoản 1 Điều 44 Luật Đất đai 2024 (người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài được phép nhập cảnh vào Việt Nam). Không thuộc đối tượng này thì chỉ được hưởng giá trị phần thừa kế, không được cấp Giấy chứng nhận.
Tất cả đồng thừa kế đều ở nước ngoài và không đủ điều kiện thì xử lý thế nào?
Không được cấp Giấy chứng nhận nhưng vẫn được chuyển nhượng hoặc tặng cho quyền sử dụng đất thừa kế; trường hợp chưa chuyển nhượng, tặng cho thì nộp hồ sơ nhận thừa kế tại tổ chức đăng ký đất đai để cập nhật vào Sổ địa chính (khoản 3 Điều 44).
Có bắt buộc đồng thừa kế ở nước ngoài phải về Việt Nam ký văn bản phân chia di sản không?
Không. Có thể ủy quyền bằng văn bản cho người trong nước, hoặc công chứng văn bản ủy quyền tại cơ quan đại diện ngoại giao, lãnh sự của Việt Nam ở nước ngoài (khoản 1 Điều 73 Luật Công chứng 2024).
Nguồn trích dẫn
- Luật Đất đai 2024 (31/2024/QH15): điểm đ khoản 1 Điều 37 (quyền để thừa kế quyền sử dụng đất), Điều 44 (quyền của người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài), khoản 1 Điều 45 (điều kiện thực hiện quyền của người sử dụng đất), điểm c khoản 3 Điều 27 (công chứng, chứng thực văn bản về thừa kế), khoản 3 Điều 133 (thời hạn đăng ký biến động).
- Bộ luật Dân sự 2015 (91/2015/QH13): Điều 620 (từ chối nhận di sản), khoản 1 Điều 623 (thời hiệu yêu cầu chia di sản).
- Luật Công chứng 2024 (46/2024/QH15, có hiệu lực từ 01/7/2025): Điều 59 (công chứng văn bản phân chia di sản), Điều 44 (thẩm quyền công chứng giao dịch về bất động sản), khoản 1 Điều 73 (công chứng tại cơ quan đại diện Việt Nam ở nước ngoài).
- Nghị định 23/2015/NĐ-CP về chứng thực (sửa đổi bởi Nghị định 07/2025/NĐ-CP): điểm h khoản 2 Điều 5 (UBND cấp xã chứng thực văn bản thỏa thuận phân chia di sản, văn bản khai nhận di sản).
Nội dung pháp lý của bài viết do AI Legal Council của FLAT soát xét và trình chủ sở hữu phê duyệt; đây không phải ý kiến của luật sư người thật và không thay thế tư vấn pháp lý cho từng trường hợp cụ thể.
Gia đình bạn có đồng thừa kế ở nước ngoài và cần hỗ trợ thủ tục nhận thừa kế nhà đất? Liên hệ FLAT Law Firm để được tư vấn.
