当遗产包括房屋和土地，但一名或多名共同继承人居住在境外时，继承程序会复杂得多：谁可以登记在土地证书上，谁只能获得货币价值，而身在境外无法回越南的人又该如何办理手续？以下是根据2024年《土地法》、2015年《民法典》和2024年《公证法》整理的7个法律注意事项。
1. 确定境外共同继承人的身份：适用”第44条测试”
2024年《土地法》第37条第1款đ点规定，土地使用者有权依遗嘱或依法继承其土地使用权及其所有的附着于土地的资产。受益人为属于第44条第1款规定对象的定居境外的越南裔人士的，可以继承土地使用权；不属于该对象的，只能获得该继承份额的价值。第44条第1款的”测试”包括两个关键条件：为越南裔人士（区别于非越南裔的外国人）且获准入境越南。注意：”获准入境”是一项法律条件——不等于”现居越南”或”持有越南国籍”，不得作更多推断。必须明确区分三类主体：(a) 获准入境越南的定居境外的越南裔人士——可以继承土地使用权和房屋；(b) 未获准入境的定居境外的越南裔人士——只能获得价值；(c) 外国人（非越南裔）——不得获发证书，只能依第44条第3款转让或赠与其继承的土地使用权。
2. 不符合登记条件不等于”竹篮打水”
根据2024年《土地法》第44条第2款b点，房屋赠与、遗留给无权在越南拥有房屋的对象的，该对象只能获得附着于住宅用地使用权的房屋的价值，不得获发证书。而当所有共同继承人均在境外且不符合条件时，第44条第3款仍提供三条合法出路：(a) 转让——继承人在合同中列名为转让方；(b) 赠与——受赠人须为符合住房法规定的合格对象，继承人列名为赠与方；(c) 尚未转让、赠与——继承人或其书面授权的代理人向土地登记机构提交继承档案，更新入地籍簿。注意：方案(c)只是尚未转让、赠与时的权宜之计——不应理解为”可以登记在证书上”。境外人士可以书面授权境内人士办理这些手续。
3. 境外共同继承人无须回越南签署文件
一种常见误解是境外共同继承人”必须回国”才能签署遗产分配协议。实际上，2024年《公证法》第73条第1款规定，越南驻外外交代表机构、领事代表机构可以公证遗嘱、放弃继承声明书、各类授权书及其他依规交易——但越南境内不动产的买卖、转换、转让、赠与、租赁、抵押、出资合同除外。实务做法是：境外人士订立授权书（在越南驻外代表机构公证，或在境外订立后办理领事认证），授权境内人士代为签署遗产分配协议并办理土地登记手续。
4. 遗产分配协议须公证或认证——然后在30天内办理变更登记
2024年《公证法》第59条规定，法定继承人或遗嘱继承人有权申请公证遗产分配协议；经公证的分配协议是国家主管机关为受益人办理土地使用权、资产所有权转移登记的依据。2024年《土地法》第27条第3款c点也要求土地使用权继承文书依民事法律公证或认证；关于认证，第23/2015号议定第5条第2款h点（经第07/2025号议定修订）允许乡级人民委员会对遗产分配协议、遗产申报文书进行认证。参考档案包括：分配协议草案；身份文件（外国人护照译成越南文并公证或认证）；死亡证明；土地使用权证书；证明亲属关系或遗嘱的文件。注意：公证完毕不等于手续办完——根据2024年《土地法》第133条第3款，自发生变更之日起30天内（继承情形：自分配完毕之日起算），土地使用者须向主管机关办理变更登记。
5. 房屋土地须符合条件才能纳入分配
并非每一宗土地都能立即分配继承。2024年《土地法》第45条第1款规定了相关条件：(a) 有证书（土地使用权继承及部分特殊情形除外）；(b) 土地无争议或争议已解决；(c) 土地使用权未被查封、未被采取执行保障措施；(d) 在土地使用期限内；(đ) 未被采取临时紧急措施。如果共同继承人之间对土地存在争议，分配协议不能替代法院判决——必须先解决争议。
6. 不动产遗产分割请求权的时效：30年——不要让手续拖延太久
2015年《民法典》第623条第1款规定，继承人请求分割遗产的时效为不动产30年（动产10年），自继承开始时起算。时效届满后，遗产归正在管理遗产的继承人所有，或依法另行处理。对于有境外共同继承人失联或手续拖延多年的家庭，这是一个重要警示：分割事宜不宜”悬置”超过30年。
7. 共同继承人想把份额让给他人时的放弃继承工具
在许多家庭中，境外共同继承人想把自己的份额让给境内的兄弟姐妹。合适的法律工具是依2015年《民法典》第620条放弃继承：订立书面文件，送达相关各方，在遗产分配之前作出（以放弃旨在逃避财产义务的情形除外）。值得注意的是，不动产的放弃继承声明书依2024年《公证法》第44条公证不受省、市范围限制——境外共同继承人回越南时可在任何公证执业机构办理公证，无须前往土地所在省份。
常见问题
境外越南裔人士继承时可以登记在土地证书上吗？
只有属于2024年《土地法》第44条第1款规定对象（获准入境越南的定居境外的越南裔人士）才可以。不属于该对象的，只能获得继承份额的价值，不得获发证书。
所有共同继承人都在境外且不符合条件怎么办？
不得获发证书，但仍可转让或赠与其继承的土地使用权；尚未转让、赠与的，向土地登记机构提交继承档案，更新入地籍簿（第44条第3款）。
境外共同继承人必须回越南签署遗产分配协议吗？
无须。可以书面授权境内人士，或在越南驻外外交、领事代表机构公证授权书（2024年《公证法》第73条第1款）。
引用来源
- 2024年《土地法》（31/2024/QH15）：第37条第1款đ点（遗留土地使用权的权利）、第44条（定居境外的越南裔人士的权利）、第45条第1款（行使土地使用者权利的条件）、第27条第3款c点（继承文书的公证、认证）、第133条第3款（变更登记期限）。
- 2015年《民法典》（91/2015/QH13）：第620条（放弃继承）、第623条第1款（请求分割遗产的时效）。
- 2024年《公证法》（46/2024/QH15，自2025年7月1日起施行）：第59条（遗产分配协议的公证）、第44条（不动产交易公证的管辖）、第73条第1款（在越南驻外代表机构的公证）。
- 第23/2015号议定（经第07/2025号议定修订）：第5条第2款h点（乡级人民委员会对遗产分配协议、遗产申报文书的认证）。
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