Lựa chọn địa điểm là quyết định chiến lược của mọi dự án FDI: địa điểm quyết định chi phí đất đai, khả năng hưởng ưu đãi đầu tư, thời gian hoàn tất thủ tục và cả rủi ro pháp lý về sau. Dưới khung Luật Đầu tư 143/2025/QH15 (hiệu lực 01/3/2026, thay thế Luật Đầu tư 61/2020) và Luật Đất đai 31/2024/QH15, nhà đầu tư cần nắm 6 lưu ý dưới đây trước khi “chốt” địa điểm.
1. Kiểm tra quy hoạch trước khi cam kết địa điểm
Trước khi ký bất kỳ cam kết nào về địa điểm, nhà đầu tư phải kiểm tra quy hoạch sử dụng đất và quy hoạch ngành của khu vực dự kiến:
- Mục đích sử dụng đất theo quy hoạch có phù hợp với loại hình dự án (công nghiệp, logistics, thương mại…)?
- Quy hoạch ngành có cho phép/khuyến khích loại hình đầu tư này tại địa bàn?
- Địa điểm có nằm trong quy hoạch treo, quy hoạch điều chỉnh sắp tới không?
Cam kết địa điểm khi chưa kiểm tra quy hoạch là nguyên nhân phổ biến khiến dự án phải điều chỉnh, thậm chí thay đổi địa điểm sau khi đã tốn chi phí chuẩn bị.
2. Phân biệt rõ: Ban quản lý KCN khác chủ đầu tư KCN
Đây là nhầm lẫn tốn kém nhất của nhà đầu tư mới:
- Ban quản lý khu công nghiệp (BQL KCN) là cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư (IRC) — theo khoản 1 Điều 27 Luật Đầu tư 143/2025/QH15;
- Chủ đầu tư KCN (doanh nghiệp kinh doanh hạ tầng) mới là bên cho thuê lại đất trong KCN — theo khoản 3 Điều 202 Luật Đất đai 31/2024/QH15.
Hệ quả thực tế: biên bản ghi nhớ (MOU) về địa điểm, giá thuê đất phải ký với chủ đầu tư KCN, không phải với BQL KCN. Ký MOU nhầm chủ thể thì cam kết về địa điểm không có giá trị đảm bảo.
3. Ưu đãi đầu tư: kiểm tra kỹ địa bàn và điều kiện hưởng
Ưu đãi đầu tư được quy định tại Luật Đầu tư 143/2025/QH15 và hướng dẫn chi tiết tại Nghị định 96/2026/NĐ-CP (hiệu lực 31/3/2026, thay thế NĐ 31/2021/NĐ-CP, NĐ 19/2025/NĐ-CP và NĐ 239/2025/NĐ-CP). Lưu ý: Nghị định 96/2026/NĐ-CP chỉ áp dụng cho lĩnh vực đầu tư, không dùng để viện dẫn cho các cụm vấn đề khác như cư trú.
- Kiểm tra địa điểm dự án có thuộc địa bàn/khu vực ưu đãi đầu tư không;
- Xác định ngành nghề dự án có thuộc diện hưởng ưu đãi;
- Làm rõ điều kiện, thủ tục và thời điểm được hưởng ưu đãi — ưu đãi không tự động áp dụng nếu không đáp ứng điều kiện và thực hiện thủ tục.
4. Đất đai: hình thức thuê, thời hạn và điều kiện gia hạn
Nhà đầu tư nước ngoài tại Việt Nam thuê đất (không được giao đất có thu tiền sử dụng đất như một số chủ thể trong nước), với hai hình thức trả tiền thuê đất một lần hoặc trả tiền thuê đất hằng năm. Khi lựa chọn địa điểm, cần kiểm tra:
- Thời hạn thuê đất còn lại/phù hợp với vòng đời dự án;
- Điều kiện gia hạn khi hết thời hạn — thủ tục, thời điểm đề nghị, căn cứ xét duyệt;
- Giá thuê, phương thức thanh toán và khả năng điều chỉnh giá trong thời gian thuê.
5. Lưu ý đặc biệt: hộ gia đình không còn là chủ thể được giao đất mới
Điều 4 Luật Đất đai 31/2024/QH15 quy định không còn công nhận hộ gia đình là chủ thể được Nhà nước giao đất mới. Hộ gia đình chỉ được tiếp tục công nhận đối với các trường hợp đã được giao đất trước ngày 01/01/2025 (theo Điều 259 Luật Đất đai 2024).
Thực tế cần lưu ý: khi dự án FDI phải thu hồi đất, bồi thường, giải phóng mặt bằng tại địa điểm có đất của hộ gia đình được giao trước 01/01/2025, nhà đầu tư cần làm việc với đúng chủ thể có quyền sử dụng đất hợp pháp và kiểm tra tính pháp lý của giấy tờ đất — tránh tranh chấp kéo dài làm đội tiến độ dự án.
6. Luật 24/2026/QH16: sắp hiệu lực, chưa áp dụng
Luật 24/2026/QH16 sửa đổi Luật Đầu tư 2025 sẽ cắt giảm 62 ngành, nghề đầu tư kinh doanh có điều kiện, còn 137 ngành — nhưng luật này chỉ có hiệu lực từ 01/3/2027, hiện chưa áp dụng.
Nhà đầu tư cần phân biệt rõ: các quyết định về địa điểm, ngành nghề trong giai đoạn hiện nay vẫn áp dụng danh mục ngành nghề theo Luật Đầu tư 143/2025/QH15 hiện hành. Việc “đón đầu” Luật 24/2026/QH16 để cho rằng một ngành đã được gỡ bỏ điều kiện là sai về thời điểm áp dụng và có thể khiến hồ sơ IRC bị trả lại.
Câu hỏi thường gặp
Ký MOU thuê đất trong KCN thì ký với ai?
Ký với chủ đầu tư KCN (doanh nghiệp kinh doanh hạ tầng) — bên cho thuê lại đất theo khoản 3 Điều 202 Luật Đất đai 2024. Ban quản lý KCN là cơ quan cấp IRC (khoản 1 Điều 27 Luật Đầu tư 2025), không phải bên cho thuê đất.
NĐ 96/2026/NĐ-CP có hiệu lực khi nào?
Ngày 31/3/2026, thay thế NĐ 31/2021/NĐ-CP, NĐ 19/2025/NĐ-CP và NĐ 239/2025/NĐ-CP; chỉ áp dụng cho lĩnh vực đầu tư.
Hộ gia đình có còn được giao đất không?
Không, đối với giao đất mới. Điều 4 Luật Đất đai 2024 không còn công nhận hộ gia đình là chủ thể được giao đất mới; chỉ công nhận các trường hợp đã giao trước 01/01/2025 (Điều 259).
Luật 24/2026/QH16 đã áp dụng chưa?
Chưa. Luật có hiệu lực từ 01/3/2027; hiện nay vẫn áp dụng Luật Đầu tư 143/2025/QH15.
Nguồn trích dẫn
- Luật Đầu tư 143/2025/QH15 — hiệu lực 01/3/2026, thay thế Luật Đầu tư 61/2020/QH14: khoản 1 Điều 27 (thẩm quyền cấp IRC của BQL KCN);
- Nghị định 96/2026/NĐ-CP — hiệu lực 31/3/2026, thay thế NĐ 31/2021/NĐ-CP, NĐ 19/2025/NĐ-CP, NĐ 239/2025/NĐ-CP (hướng dẫn chi tiết lĩnh vực đầu tư);
- Luật Đất đai 31/2024/QH15 — còn hiệu lực: Điều 4 (chủ thể sử dụng đất; không còn hộ gia đình được giao đất mới); Điều 33, Điều 34; khoản 3 Điều 202 (cho thuê lại đất trong KCN); Điều 259 (công nhận hộ gia đình được giao đất trước 01/01/2025);
- Luật 24/2026/QH16 — sửa đổi Luật Đầu tư 2025, hiệu lực 01/3/2027 (chưa áp dụng).
Thông tin tham khảo, không phải tư vấn pháp lý. Bài viết do AI soạn thảo và được AI Legal Council của FLAT Law Firm kiểm tra chất lượng; chưa được luật sư người thật xem xét, duyệt. Quy định pháp luật có thể thay đổi; vui lòng đối chiếu văn bản hiện hành trước khi áp dụng.
Bài viết liên quan
Nhà đầu tư đang lựa chọn địa điểm dự án FDI tại Việt Nam? Liên hệ FLAT Law Firm để được tư vấn.