选址是每个外商直接投资（FDI）项目的战略决策：地点决定土地成本、投资优惠资格、审批时限以及未来的法律风险。在143/2025/QH15号《投资法》（2026年3月1日生效，取代61/2020号《投资法》）和31/2024/QH15号《土地法》框架下，投资者在确定选址前应注意以下六点。
1. 承诺选址前先核查规划
在签署任何选址承诺之前，投资者必须核查拟选区域的土地利用规划和行业规划：
- 规划的土地用途是否与项目类型（工业、物流、商业等）相符？
- 行业规划是否允许/鼓励该区域开展此类投资？
- 选址是否涉及暂停实施或即将调整的规划？
未核查规划就承诺选址，是导致项目被迫调整、甚至在已投入筹备费用后不得不变更选址的常见原因。
2. 明确区分：工业区管委会不同于工业区开发商
这是新投资者最容易犯、代价最高的混淆：
- 工业区管理委员会是签发投资登记证（IRC）的主管机关——依据143/2025/QH15号《投资法》第27条第1款；
- 工业区开发商（基础设施经营企业）才是园区内转租土地的一方——依据31/2024/QH15号《土地法》第202条第3款。
实务后果：关于选址、租金的谅解备忘录（MOU）必须与工业区开发商签署，而不是与管委会签署。与错误主体签署的MOU，对选址不具有保障效力。
3. 投资优惠：仔细核查区域和享受条件
投资优惠由143/2025/QH15号《投资法》规定，96/2026/ND-CP号议定作出实施细则（2026年3月31日生效，取代31/2021、19/2025和239/2025号议定）。注意：96/2026号议定仅适用于投资领域，不得援引用于居留等其他事项。
- 核查项目选址是否属于投资优惠区域；
- 确认项目行业是否属于优惠范围；
- 明确享受优惠的条件、手续和时点——不符合条件、未办手续，优惠不会自动适用。
4. 土地：租赁形式、期限与续期条件
外国投资者在越南租赁土地（不像部分国内主体那样获交地并缴纳土地使用费），可选择一次性缴纳或按年缴纳租金。选址时须核查：
- 土地租赁期限是否与项目周期匹配；
- 到期时的续期条件——手续、申请时点、审批依据；
- 租金水平、支付方式以及租期内调价的可能性。
5. 特别提示：户不再是新交地的主体
31/2024/QH15号《土地法》第4条规定，户不再被承认为国家新交地的主体。仅对2025年1月1日之前已交地的情形继续承认（依据2024年《土地法》第259条）。
实务要点：FDI项目选址如涉及2025年1月1日前已交户的土地的收地、补偿、清场，投资者须与合法的土地使用权人打交道，并核查土地文件的合法性——避免旷日持久的纠纷拖延项目进度。
6. 24/2026/QH16号法律：即将生效，尚未适用
修订2025年《投资法》的24/2026/QH16号法律将削减62个附条件经营行业，保留137个——但该法自2027年3月1日起才生效，目前尚未适用。
投资者必须分清：现阶段的选址、行业决策仍适用现行143/2025/QH15号《投资法》的行业目录。提前”预判”24/2026号法律、认为某行业已取消条件，属于适用时点错误，可能导致IRC申请被退回。
常见问题
工业区土地租赁MOU应与谁签署？
与工业区开发商（基础设施经营企业）签署——其为依据2024年《土地法》第202条第3款转租土地的一方。工业区管委会是IRC签发机关（2025年《投资法》第27条第1款），不是出租方。
96/2026/ND-CP号议定何时生效？
2026年3月31日，取代31/2021、19/2025和239/2025号议定；仅适用于投资领域。
户还能获交地吗？
新交地不行。2024年《土地法》第4条不再承认户为新交地主体；仅承认2025年1月1日前已交地的情形（第259条）。
24/2026/QH16号法律生效了吗？
没有。该法自2027年3月1日起生效；现行适用143/2025/QH15号《投资法》。
引用来源
- 143/2025/QH15号《投资法》——2026年3月1日生效，取代61/2020/QH14号《投资法》：第27条第1款（工业区管委会IRC签发权限）；
- 96/2026/ND-CP号议定——2026年3月31日生效，取代31/2021、19/2025、239/2025号议定（投资领域实施细则）；
- 31/2024/QH15号《土地法》——仍然有效：第4条（土地使用者；户不再是新交地主体）；第33条、第34条；第202条第3款（工业区内土地转租）；第259条（承认2025年1月1日前已交户的土地）；
- 24/2026/QH16号法律——修订2025年《投资法》，2027年3月1日生效（尚未适用）。
仅供参考，不构成法律意见。本文由AI起草并经FLAT律师事务所FLAW AI Legal Council质检；未经执业律师审核批准。法规可能调整，适用前请核对现行法律文本。
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