Trả lời ngắn: Tiền ký quỹ bảo đảm thực hiện dự án đầu tư được hoàn trả theo tiến độ dự án (50% khi được giao đất và cấp phép xây dựng; phần còn lại cộng lãi khi nghiệm thu công trình). Khi dự án chấm dứt trước hạn vì lý do bất khả kháng, vướng thủ tục hành chính hoặc thay đổi quy hoạch, nhà đầu tư được xem xét hoàn trả. Ngược lại, nếu dự án bị chấm dứt do vi phạm của nhà đầu tư (như không đưa đất vào sử dụng), số tiền chưa hoàn trả sẽ nộp vào ngân sách nhà nước.
1. Ký quỹ bảo đảm thực hiện dự án đầu tư là gì?
Theo Điều 30 Luật Đầu tư 143/2025/QH15 (hiệu lực 01/3/2026), nhà đầu tư phải ký quỹ hoặc có bảo lãnh ngân hàng về nghĩa vụ ký quỹ để bảo đảm thực hiện dự án đầu tư có đề nghị Nhà nước giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất.
Có 5 trường hợp được miễn ký quỹ: (1) nhà đầu tư trúng đấu giá quyền sử dụng đất; (2) trúng đấu thầu thực hiện dự án đầu tư có sử dụng đất; (3) được giao đất, cho thuê đất trên cơ sở nhận chuyển nhượng dự án đã thực hiện ký quỹ hoặc đã góp vốn theo tiến độ; (4) nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất của người sử dụng đất khác; (5) trúng đấu giá quyền khai thác khoáng sản.
2. Mức ký quỹ là bao nhiêu?
Nghị định 96/2026/NĐ-CP (hiệu lực 31/3/2026, thay thế Nghị định 31/2021/NĐ-CP) quy định mức bảo đảm tính lũy tiến theo vốn đầu tư:
- 3% đối với phần vốn đến 300 tỷ đồng;
- 2% đối với phần vốn trên 300 tỷ đến 1.000 tỷ đồng;
- 1% đối với phần vốn trên 1.000 tỷ đồng.
Lưu ý: vốn đầu tư làm căn cứ tính không bao gồm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất nộp cho Nhà nước và chi phí xây dựng công trình phải bàn giao cho Nhà nước.
3. Hoàn trả ký quỹ theo tiến độ dự án
Ngay cả khi dự án triển khai bình thường, tiền ký quỹ cũng được hoàn trả dần theo tiến độ (khoản 9 Điều 27 Nghị định 96/2026/NĐ-CP):
- Hoàn trả 50% (hoặc giảm 50% mức bảo lãnh) tại thời điểm nhà đầu tư được giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất và được cấp giấy phép hoặc chấp thuận để thực hiện hoạt động xây dựng;
- Hoàn trả số còn lại cộng tiền lãi phát sinh (nếu có), hoặc chấm dứt hiệu lực bảo lãnh, tại thời điểm hoàn thành nghiệm thu toàn bộ công trình xây dựng (hoặc hoàn thành toàn bộ dự án theo tiến độ được phê duyệt);
- Trường hợp giảm vốn đầu tư: được hoàn trả số tiền tương ứng với phần vốn giảm; trường hợp tăng vốn: phải nộp bổ sung ký quỹ tương ứng.
4. Hoàn trả khi dự án chấm dứt trước hạn: hai kịch bản trái ngược
Đây là nội dung trọng tâm mà nhà đầu tư cần phân biệt rõ:
Kịch bản 1 — Được xem xét hoàn trả: dự án không thể tiếp tục thực hiện vì lý do bất khả kháng, do việc thực hiện thủ tục hành chính của cơ quan nhà nước có thẩm quyền, hoặc do dự án phải điều chỉnh theo yêu cầu của cơ quan nhà nước khi thay đổi quy hoạch. Trong các trường hợp này, nhà đầu tư được xem xét hoàn trả số tiền bảo đảm hoặc chấm dứt nghĩa vụ bảo đảm thực hiện dự án.
Cần lưu ý chữ “được xem xét” — việc hoàn trả không tự động mà do cơ quan đăng ký đầu tư quyết định căn cứ Thỏa thuận bảo đảm thực hiện dự án và hồ sơ chứng minh của nhà đầu tư.
Kịch bản 2 — Mất tiền ký quỹ, nộp ngân sách: dự án bị chấm dứt hoạt động do vi phạm của nhà đầu tư — điển hình là bị thu hồi đất do không đưa đất vào sử dụng hoặc chậm đưa đất vào sử dụng theo pháp luật đất đai. Khi đó, số tiền bảo đảm thực hiện dự án chưa được hoàn trả sẽ nộp vào ngân sách nhà nước.
5. Thủ tục đề nghị hoàn trả
Nhà đầu tư có văn bản đề nghị gửi cơ quan đăng ký đầu tư, kèm hồ sơ chứng minh thuộc trường hợp được hoàn trả (quyết định chấm dứt hoạt động dự án, tài liệu chứng minh bất khả kháng hoặc thay đổi quy hoạch…). Cơ quan đăng ký đầu tư xem xét và thực hiện hoàn trả theo Thỏa thuận bảo đảm thực hiện dự án đã ký. Thời hạn và thành phần hồ sơ cụ thể tuân theo thỏa thuận từng dự án — nhà đầu tư nên đối chiếu trực tiếp văn bản thỏa thuận đã ký với cơ quan đăng ký đầu tư.
6. Lưu ý thực tiễn cho nhà đầu tư
- Giữ đầy đủ hồ sơ: mọi văn bản về tiến độ, nghiệm thu, thay đổi quy hoạch đều là căn cứ để đề nghị hoàn trả sau này.
- Phân biệt rõ nguyên nhân chấm dứt: chấm dứt do khách quan (bất khả kháng, quy hoạch) và chấm dứt do vi phạm cho kết quả hoàn toàn khác nhau về tiền ký quỹ.
- Bảo lãnh ngân hàng: nếu dùng bảo lãnh thay cho ký quỹ tiền mặt, khi đủ điều kiện hoàn trả thì chấm dứt hiệu lực bảo lãnh — giảm áp lực dòng tiền cho nhà đầu tư.
- Dự án theo thủ tục đầu tư đặc biệt: có mốc hoàn trả riêng — 50% khi gửi Ban quản lý văn bản thông báo khởi công; phần còn lại khi gửi biên bản nghiệm thu hoàn thành công trình đưa vào khai thác sử dụng.
Câu hỏi thường gặp
Hỏi: Dự án chấm dứt theo quyết định của nhà đầu tư (tự nguyện rút) có được hoàn trả ký quỹ không?
Đáp: Pháp luật liệt kê các trường hợp được xem xét hoàn trả là bất khả kháng, vướng thủ tục hành chính hoặc thay đổi quy hoạch. Trường hợp nhà đầu tư chủ động chấm dứt không thuộc diện này một cách tự động — cần làm việc với cơ quan đăng ký đầu tư theo Thỏa thuận bảo đảm đã ký.
Hỏi: Tiền lãi phát sinh từ số tiền ký quỹ có được hoàn trả không?
Đáp: Có. Khi hoàn trả số tiền ký quỹ còn lại, nhà đầu tư được hoàn trả cả tiền lãi phát sinh từ số tiền ký quỹ (nếu có).
Hỏi: Dự án chậm tiến độ có bị mất tiền ký quỹ không?
Đáp: Chậm tiến độ đơn thuần chưa dẫn đến mất ký quỹ ngay. Tuy nhiên, nếu dự án bị chấm dứt hoạt động do vi phạm (như không đưa đất vào sử dụng dẫn đến thu hồi đất), số tiền chưa hoàn trả sẽ nộp vào ngân sách nhà nước.
Nguồn trích dẫn
- Luật Đầu tư 143/2025/QH15 (Điều 30; hiệu lực 01/3/2026) — thuvienphapluat.vn
- Nghị định 96/2026/NĐ-CP hướng dẫn Luật Đầu tư (Điều 26, Điều 27; hiệu lực 31/3/2026) — thuvienphapluat.vn, Công báo số 215/2026
Bài viết mang tính thông tin tham khảo, không thay thế tư vấn pháp lý cho từng trường hợp cụ thể. Nội dung đang chờ Hội đồng QA (FLAW AI Legal Council) rà soát.