FLAT LAW FIRM
Yêu cầu tư vấn

Tin tức pháp lý

Bảng giá đất mới 2026: cách tính và ảnh hưởng đến thuế, phí

22 phút đọcFLAT LAW FIRM
Máy tính màu xanh trên nền xanh nhạt

Từ ngày 01/01/2026, bảng giá đất mới xây dựng theo Luật Đất đai 2024 chính thức được áp dụng trên toàn quốc, thay thế hoàn toàn bảng giá đất cũ xây dựng theo chu kỳ 5 năm. Đây là lần đầu tiên Việt Nam ban hành bảng giá đất hằng năm và bỏ hẳn khung giá đất của Chính phủ — một thay đổi mang tính gốc rễ, ảnh hưởng trực tiếp đến mọi khoản tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, thuế thu nhập cá nhân khi chuyển nhượng, lệ phí trước bạ và thuế sử dụng đất phi nông nghiệp. Bài viết này giải thích cách bảng giá đất 2026 được xây dựng, tính toán ra sao và những việc doanh nghiệp, nhà đầu tư cần làm ngay.

Mục lục

1. Tổng quan văn bản

Trụ cột pháp lý của bảng giá đất 2026 là Luật Đất đai số 31/2024/QH15, có hiệu lực từ ngày 01/8/2024, thay thế Luật Đất đai 2013. Hai điều khoản then chốt là:

  • Điều 158 — nguyên tắc, căn cứ và các phương pháp định giá đất;
  • Điều 159 — quy định về bảng giá đất, trong đó khoản 3 buộc Ủy ban nhân dân cấp tỉnh xây dựng, trình Hội đồng nhân dân cùng cấp quyết định bảng giá đất lần đầu để công bố và áp dụng từ ngày 01/01/2026;
  • Điều 257 (khoản 1) — quy định chuyển tiếp: bảng giá đất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành theo Luật Đất đai 2013 được tiếp tục áp dụng đến hết ngày 31/12/2025.

Hướng dẫn chi tiết thi hành là Nghị định số 71/2024/NĐ-CP ngày 27/6/2024 quy định về giá đất, có hiệu lực từ 01/8/2024, thay thế Nghị định 44/2014/NĐ-CP và Nghị định 12/2024/NĐ-CP. Nghị định này hiện vẫn còn hiệu lực và đã được sửa đổi, bổ sung bởi Nghị định 151/2025/NĐ-CP (về phân định thẩm quyền chính quyền địa phương 02 cấp, hiệu lực 01/7/2025) và Nghị định 226/2025/NĐ-CP (ngày 15/8/2025, sửa đổi các nghị định hướng dẫn Luật Đất đai 2024).

Ở cấp địa phương, Hà Nội là địa phương đầu tiên chính thức thông qua bảng giá đất mới: Hội đồng nhân dân thành phố khóa XVI đã thông qua Nghị quyết 52/2025/NQ-HĐND ngày 26/11/2025, quy định bảng giá đất lần đầu công bố và áp dụng từ ngày 01/01/2026 trên địa bàn thành phố. Các tỉnh, thành phố khác đang trong quá trình xây dựng và lấy ý kiến dự thảo.

2. Những điểm mới quan trọng

Bốn điểm mới dưới đây là những thay đổi mang tính gốc rễ so với Luật Đất đai 2013: bỏ khung giá đất của Chính phủ, bảng giá đất hằng năm thay vì 5 năm một lần, xây dựng đến từng thửa đất, và luật hóa 5 phương pháp định giá đất.

2.1. Bỏ khung giá đất của Chính phủ

Dưới Luật Đất đai 2013, Chính phủ ban hành khung giá đất định kỳ 5 năm, và bảng giá đất của tỉnh không được vượt quá khung này. Thực tế, khung giá đất thường thấp hơn nhiều so với giá giao dịch thực tế trên thị trường, khiến bảng giá đất của địa phương bị "trần cứng", tạo khoảng cách lớn giữa giá Nhà nước và giá thị trường.

Luật Đất đai 2024 bãi bỏ hoàn toàn quy định về khung giá đất. Thay vào đó, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh xây dựng bảng giá đất căn cứ nguyên tắc, phương pháp định giá đất, các chuẩn giá đất và biến động thực tế của giá đất trên thị trường. Điều này có nghĩa là từ 2026, giá đất Nhà nước sẽ tiệm cận sát hơn với giá thị trường — và mức chênh lệch này chính là nguồn gốc của hầu hết các tác động về thuế, phí mà phần 3 phân tích.

2.2. Bảng giá đất hằng năm, lần đầu áp dụng từ 01/01/2026

Đây là điểm mới có tính bước ngoặt. Khoản 3 Điều 159 Luật Đất đai 2024 quy định:

  • Bảng giá đất lần đầu được công bố và áp dụng từ ngày 01/01/2026;
  • Hằng năm, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh trình Hội đồng nhân dân cấp tỉnh quyết định điều chỉnh, sửa đổi, bổ sung bảng giá đất để công bố và áp dụng từ ngày 01/01 của năm tiếp theo;
  • Trường hợp cần thiết, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh trình Hội đồng nhân dân quyết định điều chỉnh, sửa đổi, bổ sung bảng giá đất ngay trong năm.

So với trước đây, khi bảng giá đất được xây dựng định kỳ 05 năm một lần (khoản 1 Điều 114 Luật Đất đai 2013) và chỉ điều chỉnh khi Chính phủ thay đổi khung giá đất hoặc giá thị trường biến động, cơ chế mới buộc giá đất Nhà nước phải được cập nhật thường xuyên. Hệ quả thực tế: doanh nghiệp và nhà đầu tư không thể còn dựa vào một bảng giá đất "ổn định 5 năm" để lập dự toán dài hạn — nghĩa vụ tài chính về đất đai có thể thay đổi mỗi năm.

2.3. Xây dựng theo khu vực, vị trí, đến từng thửa đất

Khoản 2 Điều 159 quy định bảng giá đất được xây dựng theo khu vực, vị trí. Đặc biệt, đối với khu vực đã có bản đồ địa chính số và cơ sở dữ liệu giá đất, bảng giá đất được xây dựng đến từng thửa đất trên cơ sở vùng giá trị và thửa đất chuẩn. Đây là bước tiến lớn so với cách lập bảng giá theo tuyến đường, đoạn đường như trước đây, giúp giá đất Nhà nước phản ánh chính xác hơn đặc điểm từng thửa đất cụ thể.

Về nội dung, khoản 1 Điều 12 Nghị định 71/2024/NĐ-CP yêu cầu khi xây dựng bảng giá đất phải quy định cụ thể giá của từng loại đất: đất trồng lúa, đất trồng cây hằng năm khác, đất trồng cây lâu năm, đất rừng sản xuất, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối, đất ở tại nông thôn, đất ở tại đô thị, đất khu công nghiệp và cụm công nghiệp, đất thương mại dịch vụ, đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp, đất sử dụng cho hoạt động khoáng sản, đất trong khu công nghệ cao và các loại đất khác theo yêu cầu quản lý của địa phương. Với doanh nghiệp FDI, các nhóm đất khu công nghiệp, đất thương mại dịch vụ và đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp là những nhóm cần quan tâm nhất.

2.4. Năm phương pháp định giá đất được luật hóa

Khoản 5 Điều 158 Luật Đất đai 2024 lần đầu tiên luật hóa đầy đủ 05 phương pháp định giá đất (trước đây quy định tại nghị định). Cụ thể:

  • Phương pháp so sánh: điều chỉnh mức giá của các thửa đất có cùng mục đích sử dụng, tương đồng về các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất đã chuyển nhượng trên thị trường hoặc đã trúng đấu giá quyền sử dụng đất, sau khi loại trừ giá trị tài sản gắn liền với đất (nếu có).
  • Phương pháp thu nhập: lấy thu nhập ròng bình quân năm trên một diện tích đất chia cho lãi suất tiền gửi tiết kiệm bình quân loại tiền gửi bằng tiền Việt Nam kỳ hạn 12 tháng tại các ngân hàng thương mại do Nhà nước nắm giữ trên 50% vốn điều lệ trên địa bàn cấp tỉnh của 03 năm liền kề.
  • Phương pháp thặng dư: lấy tổng doanh thu phát triển ước tính trừ đi tổng chi phí phát triển ước tính của thửa đất, khu đất trên cơ sở sử dụng đất có hiệu quả cao nhất theo quy hoạch đã được phê duyệt.
  • Phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất: lấy giá đất trong bảng giá đất nhân với hệ số điều chỉnh giá đất — hệ số này được xác định thông qua việc so sánh giá đất trong bảng giá đất với giá đất thị trường.
  • Phương pháp khác do Chính phủ quy định sau khi được sự đồng ý của Ủy ban Thường vụ Quốc hội.

Trong thực tế, phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất là phương pháp được sử dụng phổ biến nhất để xác định nghĩa vụ tài chính hằng năm (ví dụ tiền thuê đất trả tiền hằng năm), vì nó trực tiếp "neo" vào bảng giá đất. Do đó, mỗi lần bảng giá đất được điều chỉnh hằng năm, hệ số này và toàn bộ nghĩa vụ tính theo nó đều có thể thay đổi theo.

3. Tác động thực tế tới doanh nghiệp và nhà đầu tư

Bảng giá đất không phải là giá thị trường — nó là giá Nhà nước dùng làm căn cứ tính nghĩa vụ tài chính. Nhưng cần phân biệt ngay từ đầu hai tầng giá đất mà Luật Đất đai 2024 quy định song song, vì nhầm lẫn hai tầng này là sai sót phổ biến nhất khi đọc bảng giá đất mới.

Tầng một — bảng giá đất (Điều 159): được áp dụng trực tiếp chủ yếu cho hộ gia đình, cá nhân và các khoản thu lặp lại: tính tiền sử dụng đất khi công nhận quyền sử dụng đất ở hoặc chuyển mục đích sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân; tính tiền thuê đất trả tiền hằng năm; tính thuế sử dụng đất; tính thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất đối với hộ gia đình, cá nhân; tính lệ phí trong quản lý, sử dụng đất đai; tính tiền xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai; tính giá khởi điểm đấu giá quyền sử dụng đất đối với thửa đất, khu đất đã được đầu tư hạ tầng kỹ thuật. Lưu ý quan trọng: điểm g khoản 1 Điều 159 — "tiền bồi thường cho Nhà nước khi gây thiệt hại trong quản lý, sử dụng đất đai" — là chiều bồi thường NGƯỢC LẠI (người sử dụng đất bồi thường cho Nhà nước), hoàn toàn khác với tiền bồi thường KHI Nhà nước thu hồi đất.

Tầng hai — giá đất cụ thể (Điều 160): áp dụng cho tổ chức, doanh nghiệp trong các trường hợp: tính tiền sử dụng đất khi Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất không qua đấu giá; tính tiền thuê đất khi Nhà nước cho thuê đất thu tiền một lần cho cả thời gian thuê (trừ trường hợp đấu giá); tính tiền bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất; cùng một số trường hợp khác như cổ phần hóa doanh nghiệp nhà nước hay gia hạn sử dụng đất.

Hai tầng này liên thông với nhau: tại khu vực đã có bảng giá đất đến từng thửa đất, giá đất cụ thể được xác định theo bảng giá đất tại thời điểm định giá (khoản 4 Điều 160), và giá đất cụ thể dùng để bồi thường không được thấp hơn giá trong bảng giá đất (khoản 8 Điều 158). Vì vậy, khi bảng giá đất mới 2026 tiệm cận sát giá thị trường hơn bảng giá cũ (vốn bị giới hạn bởi khung giá đất), mặt bằng giá đất cụ thể — tức chi phí thực tế mà doanh nghiệp, nhà đầu tư phải gánh — cũng bị kéo lên theo. Các mục dưới đây phân tích tác động theo đúng từng tầng giá.

3.1. Tiền sử dụng đất, tiền thuê đất trả tiền một lần

Khi hộ gia đình, cá nhân được công nhận quyền sử dụng đất ở hoặc chuyển mục đích từ đất nông nghiệp sang đất ở, tiền sử dụng đất được tính trực tiếp theo giá đất tại bảng giá đất nhân với diện tích. Với doanh nghiệp thuê đất trả tiền một lần cho cả thời gian thuê, cần lưu ý căn cứ pháp lý đúng là giá đất cụ thể theo điểm b khoản 1 Điều 160 Luật Đất đai 2024 — bảng giá đất (Điều 159) chỉ áp dụng trực tiếp cho trường hợp thuê đất trả tiền một lần đối với hộ gia đình, cá nhân (điểm h khoản 1 Điều 159). Tuy nhiên, tác động kinh tế vẫn lan tới doanh nghiệp: giá đất cụ thể được xác định theo bảng giá đất tại thời điểm định giá ở khu vực đã có bảng giá đến từng thửa đất (khoản 4 Điều 160), nên khi bảng giá đất mới tiệm cận sát giá thị trường hơn bảng giá cũ (vốn bị giới hạn bởi khung giá đất), tiền thuê đất một lần của doanh nghiệp có xu hướng tăng — đặc biệt tại các khu vực đô thị và khu công nghiệp có giá thị trường cao.

Với doanh nghiệp FDI đang đàm phán thuê đất trong khu công nghiệp, cần lưu ý: giá thuê đất mà chủ đầu tư hạ tầng khu công nghiệp chào thường đã bao gồm tiền thuê đất họ phải nộp cho Nhà nước. Khi bảng giá đất mới làm tăng tiền thuê đất của chủ đầu tư hạ tầng, áp lực tăng giá thuê lại đối với doanh nghiệp thứ cấp là khó tránh khỏi trong các hợp đồng ký mới hoặc gia hạn từ 2026.

3.2. Thuế thu nhập cá nhân khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Cá nhân chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải nộp thuế thu nhập cá nhân với thuế suất 2% trên giá chuyển nhượng. Điểm then chốt: giá tính thuế không được thấp hơn giá đất tại bảng giá đất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định tại thời điểm chuyển nhượng. Thực tế, cơ quan thuế đối chiếu giá ghi trên hợp đồng với giá tại bảng giá đất và áp dụng mức giá cao hơn.

Khi bảng giá đất 2026 tăng so với bảng giá cũ, "sàn" giá tính thuế cũng tăng theo — nghĩa là ngay cả khi giá giao dịch thực tế không đổi, số thuế phải nộp vẫn có thể tăng. Đây là điểm mà các giao dịch mua bán nhà đất, chuyển nhượng dự án giữa các cá nhân cần tính toán lại từ đầu năm 2026.

3.3. Lệ phí trước bạ và thuế sử dụng đất hằng năm

Lệ phí trước bạ khi đăng ký quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở là 0,5% trên giá tính lệ phí trước bạ — mà giá này đối với đất được xác định theo giá tại bảng giá đất. Bảng giá mới tăng đồng nghĩa với chi phí sang tên, cấp giấy chứng nhận tăng theo.

Thuế sử dụng đất phi nông nghiệp (Luật Thuế sử dụng đất phi nông nghiệp 2010) được tính trên giá đất tại bảng giá đất với thuế suất lũy tiến theo diện tích vượt hạn mức: 0,03% đối với diện tích trong hạn mức, 0,07% đối với phần diện tích vượt không quá 3 lần hạn mức, và 0,15% đối với phần diện tích vượt trên 3 lần hạn mức. Đây là khoản thuế nộp hằng năm, nên tác động của bảng giá đất mới là tác động lặp lại mỗi năm chứ không chỉ một lần. Doanh nghiệp sở hữu nhiều bất động sản, đất thương mại dịch vụ nên đưa khoản này vào ngân sách 2026 với giả định giá tính thuế đã thay đổi.

3.4. Bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất và đấu giá quyền sử dụng đất

Ở chiều ngược lại, bảng giá đất mới tiệm cận giá thị trường cũng có mặt tích cực: tiền bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất được tính theo giá đất cụ thể (điểm e khoản 1 Điều 160), nhưng luật buộc giá đất cụ thể dùng để bồi thường không được thấp hơn giá trong bảng giá đất (khoản 8 Điều 158). Nhờ "sàn" này, người sử dụng đất bị thu hồi có cơ sở nhận mức bồi thường sát thực tế hơn so với trước đây — khi bảng giá cũ thường thấp hơn nhiều so với giá thị trường.

Tương tự, giá khởi điểm đấu giá quyền sử dụng đất được xác định căn cứ bảng giá đất đối với thửa đất, khu đất đã được đầu tư hạ tầng kỹ thuật (điểm i khoản 1 Điều 159), hoặc theo giá đất cụ thể trong các trường hợp còn lại (điểm d khoản 1 Điều 160). Với nhà đầu tư tham gia đấu giá đất dự án từ 2026, giá khởi điểm có thể cao hơn đáng kể so với các phiên đấu giá trước đây, cần điều chỉnh mô hình tài chính dự án cho phù hợp.

4. Việc cần làm và thời hạn

Dưới đây là các việc nên triển khai theo thứ tự ưu tiên, gắn với mốc thời gian bảng giá đất mới có hiệu lực từ 01/01/2026:

  1. Tra cứu bảng giá đất 2026 của địa phương — ngay khi địa phương công bố quyết định bảng giá đất lần đầu (Hà Nội đã thông qua Nghị quyết 52/2025/NQ-HĐND; các tỉnh, thành phố khác đang trong quá trình xây dựng, lấy ý kiến). Đối chiếu giá đất tại các vị trí có tài sản, dự án của doanh nghiệp với bảng giá cũ để lượng hóa mức thay đổi.
  2. Rà soát các hồ sơ đất đai còn dở dang — các thủ tục công nhận quyền sử dụng đất, chuyển mục đích sử dụng đất, giao đất, cho thuê đất đã nộp hồ sơ nhưng chưa được quyết định giá đất: cần đối chiếu quy định chuyển tiếp tại Điều 257 Luật Đất đai 2024 để xác định bảng giá đất nào được áp dụng. Trường hợp bảng giá mới có xu hướng tăng mạnh, việc hoàn tất thủ tục trước 31/12/2025 có thể tiết kiệm đáng kể nghĩa vụ tài chính — nhưng cần đánh giá kỹ tính khả thi về mặt thủ tục, không nên vội vàng khi hồ sơ chưa đủ điều kiện.
  3. Cập nhật dự toán nghĩa vụ tài chính trong hợp đồng và kế hoạch đầu tư — các hợp đồng thuê đất, hợp đồng hợp tác đầu tư, mô hình tài chính dự án đang sử dụng bảng giá đất cũ cần được rà soát lại. Với hợp đồng thuê đất trong khu công nghiệp sắp ký hoặc gia hạn, nên đưa điều khoản điều chỉnh giá khi bảng giá đất thay đổi hằng năm.
  4. Lập ngân sách thuế sử dụng đất phi nông nghiệp năm 2026 — tính lại trên cơ sở giá đất mới, đặc biệt với doanh nghiệp sở hữu diện tích đất lớn vượt hạn mức (thuế suất 0,07% và 0,15%).
  5. Đưa biến động bảng giá đất vào checklist thẩm định pháp lý (due diligence) — khi mua bán, sáp nhập doanh nghiệp có tài sản là quyền sử dụng đất, hoặc khi định giá dự án bất động sản, bảng giá đất mới là một trong các giả định đầu vào bắt buộc phải cập nhật.
  6. Theo dõi điều chỉnh bảng giá đất trong năm — vì Luật cho phép điều chỉnh ngay trong năm khi cần thiết, doanh nghiệp nên theo dõi nghị quyết của Hội đồng nhân dân tỉnh, thành phố nơi có dự án thay vì chỉ kiểm tra một lần vào đầu năm.

5. Điểm chưa rõ cần theo dõi thêm

Có một số điểm mà khuôn khổ pháp luật hiện tại chưa làm rõ hoàn toàn, cần diễn đạt thận trọng:

  • Tình trạng ban hành tại từng địa phương: ngoài Hà Nội đã thông qua Nghị quyết 52/2025/NQ-HĐND, nhiều tỉnh, thành phố vẫn đang trong giai đoạn xây dựng và lấy ý kiến dự thảo bảng giá đất 2026. Không nên mặc định rằng mọi địa phương đều đã có bảng giá mới đúng hạn 01/01/2026 — cần tra cứu quyết định công bố cụ thể của từng địa phương trước khi áp dụng cho trường hợp cụ thể.
  • Mức tăng giá thực tế tại từng vị trí: mức độ tăng của giá đất Nhà nước phụ thuộc hoàn toàn vào bảng giá đất từng tỉnh ban hành. Có địa phương giá tăng mạnh, có địa phương điều chỉnh nhẹ; việc dự đoán con số cụ thể khi chưa có quyết định công bố là thiếu căn cứ.
  • Cơ chế điều chỉnh trong năm: khoản 3 Điều 159 cho phép điều chỉnh bảng giá đất ngay trong năm "trường hợp cần thiết", nhưng thế nào là "cần thiết", quy trình lấy ý kiến và thời điểm áp dụng cụ thể ra sao vẫn phụ thuộc vào cách từng địa phương triển khai. Doanh nghiệp nên theo dõi sát các nghị quyết của Hội đồng nhân dân cấp tỉnh.
  • Hồ sơ chuyển tiếp: đối với các hồ sơ giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đã nộp trước 01/01/2026 nhưng chưa được quyết định giá đất, việc áp dụng bảng giá đất cũ hay mới thuộc phạm vi điều khoản chuyển tiếp tại Điều 257 Luật Đất đai 2024 và cần được đối chiếu trên từng hồ sơ cụ thể, không nên áp dụng máy móc một nguyên tắc chung.
  • Dự thảo sửa đổi Luật Đất đai đang lấy ý kiến (tháng 9/2026): dự thảo đề xuất thay đổi cách xác định tiền bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất — tính theo giá đất trong bảng giá đất nhân với hệ số điều chỉnh và tỷ lệ bồi thường, thay vì giá đất cụ thể như Luật Đất đai 2024 hiện hành. Đây mới là dự thảo, chưa có hiệu lực; doanh nghiệp nên theo dõi để cập nhật khi luật sửa đổi được thông qua, vì thay đổi này (nếu thành luật) sẽ đảo ngược logic phân biệt hai tầng giá đất nêu trong bài.

Với các điểm chưa rõ nêu trên, phương án thận trọng là làm việc trên cơ sở văn bản công bố chính thức của địa phương và tham vấn luật sư trước khi đưa ra quyết định có giá trị tài chính lớn.

6. Câu hỏi thường gặp

Bảng giá đất mới 2026 áp dụng từ khi nào?

Bảng giá đất lần đầu xây dựng theo Luật Đất đai 2024 được công bố và áp dụng từ ngày 01/01/2026 theo khoản 3 Điều 159. Bảng giá đất ban hành theo Luật Đất đai 2013 tiếp tục được áp dụng đến hết ngày 31/12/2025 theo khoản 1 Điều 257 Luật Đất đai 2024.

Bảng giá đất 2026 được tính như thế nào?

Ủy ban nhân dân cấp tỉnh xây dựng bảng giá đất căn cứ nguyên tắc và các phương pháp định giá đất tại Điều 158 Luật Đất đai 2024 (so sánh, thu nhập, thặng dư, hệ số điều chỉnh giá đất và phương pháp khác do Chính phủ quy định), xây dựng theo khu vực, vị trí và đến từng thửa đất tại nơi đã có bản đồ địa chính số và cơ sở dữ liệu giá đất, sau đó trình Hội đồng nhân dân cùng cấp quyết định. Chi tiết về nội dung xây dựng bảng giá đất được hướng dẫn tại Nghị định 71/2024/NĐ-CP.

Bảng giá đất 2026 ảnh hưởng đến những khoản thuế, phí nào?

Bảng giá đất 2026 làm căn cứ tính tiền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân, tiền thuê đất trả tiền hằng năm, thuế thu nhập cá nhân 2% khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất (giá tính thuế không thấp hơn giá tại bảng giá đất), lệ phí trước bạ 0,5%, thuế sử dụng đất nông nghiệp, thuế sử dụng đất phi nông nghiệp (0,03% – 0,07% – 0,15%), tiền phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai. Riêng tiền thuê đất trả tiền một lần của tổ chức, doanh nghiệp và tiền bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất áp dụng giá đất cụ thể (Điều 160) — nhưng giá đất cụ thể không được thấp hơn bảng giá đất nên vẫn chịu tác động gián tiếp từ bảng giá mới.

Bảng giá đất cũ có còn dùng được trong năm 2026 không?

Không. Theo khoản 1 Điều 257 Luật Đất đai 2024, bảng giá đất ban hành theo Luật Đất đai 2013 chỉ được tiếp tục áp dụng đến hết ngày 31/12/2025. Từ 01/01/2026, các địa phương áp dụng bảng giá đất mới xây dựng theo Điều 159 Luật Đất đai 2024.

Doanh nghiệp FDI cần làm gì trước khi bảng giá đất 2026 có hiệu lực?

Tra cứu bảng giá đất 2026 đã công bố tại tỉnh, thành phố có dự án; rà soát lại dự toán tiền thuê đất, tiền sử dụng đất trong hợp đồng và kế hoạch đầu tư; đưa biến động bảng giá đất vào checklist thẩm định pháp lý dự án; cân nhắc hoàn tất các thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất còn dở dang trước 31/12/2025 nếu bảng giá mới có xu hướng tăng; và theo dõi các đợt điều chỉnh bảng giá đất trong năm của địa phương.

Cần rà soát nghĩa vụ tài chính về đất đai cho doanh nghiệp của bạn? {#cta}

Bảng giá đất 2026 thay đổi cách tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất và hàng loạt khoản thuế, phí liên quan. Nếu doanh nghiệp của bạn đang triển khai dự án, đàm phán thuê đất khu công nghiệp hoặc chuẩn bị chuyển nhượng, sáp nhập có yếu tố quyền sử dụng đất, việc rà soát sớm giúp tránh phát sinh chi phí ngoài dự toán. Liên hệ FLAT Law Firm qua hotline 0988424851 để được tư vấn cho trường hợp cụ thể của bạn.

Phiên bản ngôn ngữ

Tài liệu tham khảo

  • Luật Đất đai số 31/2024/QH15 (có hiệu lực từ 01/8/2024) — các điều 158 (nguyên tắc, phương pháp định giá đất), 159 (bảng giá đất), 160 (giá đất cụ thể), 257 (điều khoản chuyển tiếp).
  • Nghị định số 71/2024/NĐ-CP ngày 27/6/2024 của Chính phủ quy định về giá đất (có hiệu lực từ 01/8/2024), được sửa đổi, bổ sung bởi Nghị định 151/2025/NĐ-CP và Nghị định 226/2025/NĐ-CP.
  • Nghị quyết số 52/2025/NQ-HĐND ngày 26/11/2025 của Hội đồng nhân dân thành phố Hà Nội về bảng giá đất lần đầu áp dụng từ 01/01/2026.
  • Luật Thuế sử dụng đất phi nông nghiệp số 48/2010/QH12.
  • Nghị định số 10/2022/NĐ-CP ngày 15/01/2022 của Chính phủ quy định về lệ phí trước bạ.