Checklist đàm phán hợp đồng EPC với tổng thầu

Hợp đồng EPC (thiết kế, cung cấp thiết bị, thi công xây dựng) giao cho tổng thầu gần như toàn bộ trách nhiệm từ bản vẽ đến khi công trình vận hành. Đổi lại, chủ đầu tư chỉ có một đầu mối duy nhất để làm việc, và về nguyên tắc là một mức giá trọn gói cố định. Chính vì sự tập trung rủi ro này mà checklist đàm phán hợp đồng EPC dưới đây không phải danh sách đọc cho vui: mỗi mục bị bỏ sót đều có thể biến thành tranh chấp hàng chục tỷ đồng về sau. Bài viết dành cho chủ đầu tư, ban quản lý dự án và đội ngũ pháp chế đang chuẩn bị ngồi vào bàn đàm phán với tổng thầu, và được cập nhật theo khung pháp lý mới có hiệu lực từ 01/7/2026: Luật Xây dựng 2025, Nghị định 210/2026/NĐ-CP và mẫu hợp đồng EPC mới của Bộ Xây dựng.

Mục lục

1. Đối tượng và cách dùng checklist này
2. Checklist chi tiết
3. Các lỗi phổ biến khi tự làm checklist này
4. Sau khi hoàn thành checklist
5. Câu hỏi thường gặp
Phiên bản ngôn ngữ
Tài liệu tham khảo

1. Đối tượng và cách dùng checklist này

Checklist này dùng cho chủ đầu tư và đội ngũ tư vấn của chủ đầu tư ở giai đoạn chuẩn bị và tiến hành đàm phán hợp đồng EPC với tổng thầu, trước khi ký kết. Mỗi mục là một điểm đàm phán độc lập: hãy đánh dấu ☐ chưa xử lý, ☑ đã chốt trong dự thảo, ⚠ cần ý kiến luật sư bổ sung. Thứ tự các mục đi theo logic của một cuộc đàm phán thực tế: xác lập khung pháp lý, chốt phạm vi và giá, rồi đến các cơ chế quản trị rủi ro trong quá trình thực hiện.

Một lưu ý về thời điểm: từ 01/7/2026, khung pháp lý về hợp đồng xây dựng đã thay đổi căn bản. Luật Xây dựng 2025 (135/2025/QH15) thay thế Luật Xây dựng 2014; Nghị định 210/2026/NĐ-CP thay thế Nghị định 37/2015/NĐ-CP và Nghị định 50/2021/NĐ-CP; mẫu hợp đồng EPC mới được công bố tại Quyết định 1040/QĐ-BXD ngày 26/6/2026, thay thế mẫu cũ tại Thông tư 02/2023/TT-BXD. Nếu đội ngũ của bạn vẫn đang dùng biểu mẫu hoặc điều khoản soạn theo khung cũ, hãy rà soát lại toàn bộ trước khi đàm phán.

2. Checklist chi tiết

A. Giai đoạn chuẩn bị đàm phán

Mục 1: Xác định khung pháp lý áp dụng cho gói EPC ☐

Làm gì: Xác định gói EPC của bạn thuộc loại dự án nào (đầu tư công, PPP hay dự án tư nhân), từ đó xác định những quy định nào của Luật Xây dựng 2025 và Nghị định 210/2026/NĐ-CP có tính bắt buộc và những nội dung nào các bên được tự do thỏa thuận.
Tại sao: Nghị định 210/2026/NĐ-CP áp dụng chung cho bên giao thầu và bên nhận thầu, nhưng một số điều khoản được thiết kế riêng cho hợp đồng thuộc dự án đầu tư công và dự án PPP. Áp dụng nhầm một quy định bắt buộc của dự án công vào dự án tư nhân, hoặc ngược lại bỏ sót nghĩa vụ bắt buộc, đều làm hợp đồng lệch khỏi khung pháp lý hiện hành.
Làm thế nào: Lập bảng đối chiếu hai cột: cột quy định bắt buộc theo loại dự án, cột nội dung các bên được thỏa thuận. Căn cứ chính là Điều 82 Luật Xây dựng 2025 về phân loại hợp đồng xây dựng, trong đó hợp đồng thiết kế, cung cấp vật tư thiết bị, thi công xây dựng công trình chính là mô hình EPC.
Lưu ý: Đừng mặc định mọi hợp đồng EPC đều chịu cùng một chế độ pháp lý. Dự án có vốn nhà nước và dự án tư nhân 100% có mức độ can thiệp của quy định khác nhau, đặc biệt ở tạm ứng, bảo đảm thực hiện và thanh toán.

Mục 2: Chốt yêu cầu công việc của chủ đầu tư và hồ sơ thiết kế cơ sở ☐

Làm gì: Hoàn thiện văn bản yêu cầu của chủ đầu tư (employer's requirements): mục tiêu dự án, công năng, tiêu chuẩn kỹ thuật áp dụng, các mốc bàn giao, yêu cầu về vận hành và đào tạo. Kèm theo là hồ sơ thiết kế cơ sở hoặc thiết kế kỹ thuật đã được phê duyệt theo quy định.
Tại sao: Trong hợp đồng EPC, tổng thầu chịu trách nhiệm thiết kế chi tiết trên cơ sở yêu cầu của chủ đầu tư. Yêu cầu càng mơ hồ, không gian cho tranh chấp về phạm vi công việc càng lớn. Thực tiễn tranh chấp EPC cho thấy phần lớn mâu thuẫn bắt đầu từ câu chữ không rõ trong tài liệu yêu cầu ban đầu, chứ không phải từ điều khoản hợp đồng.
Làm thế nào: Yêu cầu của chủ đầu tư phải được liệt kê thành phụ lục hợp đồng và được xếp thứ tự ưu tiên áp dụng trong điều khoản về hồ sơ hợp đồng. Mọi tiêu chuẩn kỹ thuật viện dẫn phải ghi rõ phiên bản, năm ban hành.
Lưu ý: Tránh ghi yêu cầu kiểu định tính không đo được như chất lượng tốt nhất hay công nghệ hiện đại nhất. Mỗi yêu cầu nên gắn với một tiêu chí nghiệm thu có thể kiểm chứng.

Mục 3: Kiểm tra năng lực pháp lý và kinh nghiệm của tổng thầu ☐

Làm gì: Xác minh tổng thầu có đủ điều kiện năng lực hoạt động xây dựng theo quy định pháp luật về xây dựng, bao gồm chứng chỉ năng lực phù hợp với cấp và loại công trình của gói EPC, cùng hồ sơ kinh nghiệm thực hiện các dự án EPC tương tự về quy mô và công nghệ.
Tại sao: Tổng thầu không đủ năng lực pháp lý là rủi ro ngay từ khâu ký kết: hợp đồng có thể bị vô hiệu từng phần hoặc toàn bộ, và chủ đầu tư mất thời gian xử lý hậu quả thay vì triển khai dự án. Với tổng thầu nước ngoài, cần kiểm tra thêm điều kiện hoạt động tại Việt Nam và phương án sử dụng thầu phụ trong nước.
Làm thế nào: Yêu cầu tổng thầu cung cấp chứng chỉ năng lực, báo cáo tài chính các năm gần nhất, danh mục dự án EPC đã thực hiện kèm xác nhận của chủ đầu tư cũ. Đối chiếu độc lập, không chỉ căn cứ vào hồ sơ tự khai.
Lưu ý: Kinh nghiệm thi công đơn thuần không đồng nghĩa với kinh nghiệm tổng thầu EPC. Hãy hỏi cụ thể các dự án mà nhà thầu đã đảm nhận đồng thời cả ba khâu thiết kế, mua sắm và thi công.

Mục 4: Chọn mẫu hợp đồng tham chiếu cho cuộc đàm phán ☐

Làm gì: Thống nhất với tổng thầu về văn bản nền để đàm phán: mẫu hợp đồng EPC mới công bố kèm theo Quyết định 1040/QĐ-BXD ngày 26/6/2026 của Bộ trưởng Bộ Xây dựng, có hiệu lực từ 01/7/2026, hoặc mẫu FIDIC Silver Book đã được hiệu chỉnh cho phù hợp pháp luật Việt Nam.
Tại sao: Đàm phán không có mẫu nền chung sẽ kéo dài và dễ bỏ sót điều khoản. Mẫu của Bộ Xây dựng đồng bộ với Luật Xây dựng 2025 và Nghị định 210/2026/NĐ-CP, trong khi FIDIC Silver Book có ưu điểm về phân bổ rủi ro theo thông lệ quốc tế nhưng một số điều khoản về bảo đảm, tạm ứng, thanh lý cần hiệu chỉnh mới thi hành được tại Việt Nam.
Làm thế nào: Lấy mẫu EPC tại Quyết định 1040/QĐ-BXD làm khung, đối chiếu từng điều với cấu trúc FIDIC Silver Book ở những điểm phân bổ rủi ro quan trọng như bất khả kháng, thay đổi và giải quyết tranh chấp, rồi chốt một bộ điều khoản thống nhất trước khi đi vào chi tiết.
Lưu ý: Tuyệt đối không dùng lại dự thảo soạn theo mẫu cũ tại Thông tư 02/2023/TT-BXD hoặc Thông tư 30/2016/TT-BXD mà chưa rà soát, vì hai văn bản này đã được thay thế trong khung pháp lý mới.

B. Điều khoản cốt lõi của hợp đồng

Mục 5: Phạm vi công việc và ranh giới trách nhiệm ☐

Làm gì: Mô tả đầy đủ phạm vi công việc của tổng thầu trên cả ba khâu thiết kế, mua sắm thiết bị và thi công, kèm danh mục công việc loại trừ, ranh giới giao diện giữa các khâu và trách nhiệm phối hợp với các nhà thầu khác của chủ đầu tư nếu có.
Tại sao: EPC là hợp đồng trọn gói theo phạm vi đã chốt. Bất kỳ khoảng trống nào trong mô tả phạm vi đều trở thành cái cớ để tổng thầu đòi phát sinh hoặc từ chối thực hiện. Danh mục loại trừ càng chi tiết thì tranh chấp về việc gì thuộc, việc gì không thuộc hợp đồng càng ít.
Làm thế nào: Phạm vi được thể hiện qua ba lớp tài liệu liên kết với nhau: điều khoản hợp đồng mô tả nguyên tắc, phụ lục phạm vi công việc liệt kê chi tiết, và bản vẽ, yêu cầu kỹ thuật của chủ đầu tư. Ba lớp này phải được xếp thứ tự ưu tiên áp dụng rõ ràng khi có mâu thuẫn.
Lưu ý: Cẩn trọng với cụm từ bao gồm nhưng không giới hạn trong mô tả phạm vi. Nếu dùng, phải kèm cơ chế xác định công việc phát sinh ngoài danh mục và cách tính giá cho phần đó.

Mục 6: Hình thức giá hợp đồng và điều kiện điều chỉnh giá ☐

Làm gì: Chốt hình thức giá của hợp đồng EPC, thông thường là giá trọn gói, đồng thời liệt kê đóng các trường hợp được điều chỉnh giá: thay đổi phạm vi theo yêu cầu chủ đầu tư, sự kiện bất khả kháng, thay đổi chính sách pháp luật làm ảnh hưởng đến giá.
Tại sao: Bản chất của EPC là chủ đầu tư đổi sự chắc chắn về giá lấy việc giao toàn bộ rủi ro thực hiện cho tổng thầu. Nếu điều khoản điều chỉnh giá để mở, hợp đồng trọn gói trên danh nghĩa sẽ biến thành hợp đồng chi phí cộng phí trên thực tế. Nghị định 210/2026/NĐ-CP quy định chi tiết về phương pháp và thủ tục sửa đổi hợp đồng xây dựng, hướng dẫn thi hành khoản 4 Điều 84 Luật Xây dựng 2025, nên cơ chế điều chỉnh giá phải tương thích với khung này.
Làm thế nào: Với mỗi trường hợp được điều chỉnh giá, hợp đồng phải quy định đồng thời ba yếu tố: ai có quyền đề xuất, thời hạn thông báo, và công thức hoặc phương pháp xác định giá điều chỉnh. Thiếu một trong ba yếu tố, điều khoản điều chỉnh giá khó áp dụng khi có tranh chấp.
Lưu ý: Biến động giá vật liệu thông thường không nên là lý do điều chỉnh giá trong hợp đồng EPC trọn gói, trừ khi các bên thỏa thuận rõ ngưỡng biến động và công thức điều chỉnh ngay từ đầu.

Mục 7: Tiến độ, phạt chậm tiến độ và thưởng hoàn thành sớm ☐

Làm gì: Chốt tiến độ tổng thể và các mốc tiến độ thành phần có tính ràng buộc, mức phạt vi phạm tiến độ cho mỗi ngày chậm, mức trần phạt, và cơ chế thưởng nếu tổng thầu hoàn thành sớm.
Tại sao: Chậm tiến độ là tranh chấp phổ biến nhất trong hợp đồng EPC, vì một khâu chậm sẽ kéo theo cả chuỗi thiết kế, mua sắm, thi công. Điều 418 Bộ luật Dân sự 2015 cho phép các bên thỏa thuận phạt vi phạm, nhưng mức phạt phải được ghi rõ mới áp dụng được; hợp đồng im lặng về phạt chậm tiến độ đồng nghĩa với việc chủ đầu tư chỉ còn con đường đòi bồi thường thiệt hại thực tế, vốn khó chứng minh hơn nhiều.
Làm thế nào: Gắn mỗi mốc tiến độ với một sự kiện có thể xác minh khách quan như nghiệm thu hoặc bàn giao, thay vì ngày tháng trừu tượng. Quy định rõ các trường hợp được gia hạn tiến độ như bất khả kháng hoặc chậm trễ do lỗi của chủ đầu tư, kèm thủ tục thông báo và phê duyệt gia hạn.
Lưu ý: Mức trần phạt nên được tính toán trên cơ sở thiệt hại dự kiến thực tế của chủ đầu tư, không nên đặt mức phạt tượng trưng quá thấp hoặc mức phạt phi lý quá cao gây khó khăn khi thi hành.

Mục 8: Tạm ứng hợp đồng ☐

Làm gì: Thỏa thuận mức tạm ứng, điều kiện giải ngân, nghĩa vụ bảo lãnh tạm ứng và lộ trình thu hồi tạm ứng, tuân thủ khung mới của Nghị định 210/2026/NĐ-CP.
Tại sao: Đây là một trong những điểm thay đổi đáng chú ý nhất của khung pháp lý mới. Mức tạm ứng không vượt quá 30% giá hợp đồng tại thời điểm giao kết, bao gồm cả dự phòng nếu có, trừ trường hợp đặc biệt được người có thẩm quyền quyết định đầu tư cho phép. Hợp đồng có giá trị tạm ứng trên 1 tỷ đồng phải có bảo lãnh tạm ứng. Tiền tạm ứng phải được thu hồi dần và thu hồi hết khi giá trị thanh toán cộng dồn đạt 80% giá hợp đồng.
Làm thế nào: Ghi rõ số tiền tạm ứng cụ thể, thời điểm giải ngân gắn với sự kiện như ký hợp đồng và nộp bảo lãnh tạm ứng hợp lệ, tỷ lệ khấu trừ tạm ứng trong từng đợt thanh toán, và thời điểm hoàn tất thu hồi. Bảo lãnh tạm ứng nên yêu cầu từ ngân hàng có uy tín với mẫu bảo lãnh được hai bên chấp thuận trước.
Lưu ý: Nhiều dự thảo cũ vẫn ghi mức tạm ứng theo thói quen của khung pháp lý trước 01/7/2026. Khi đàm phán hợp đồng mới, hãy cập nhật đúng con số 30%, 1 tỷ đồng và 80% nêu trên, đồng thời kiểm tra quy định về mức tạm ứng tối thiểu theo từng loại hợp đồng mà Nghị định 210/2026/NĐ-CP đặt ra.

Mục 9: Thanh toán theo tiến độ ☐

Làm gì: Thiết kế cơ chế thanh toán: các mốc hoặc đợt thanh toán, hồ sơ chứng từ cho mỗi đợt, thời hạn chủ đầu tư xác nhận và thanh toán, lãi suất áp dụng khi chậm thanh toán.
Tại sao: Dòng tiền là huyết mạch của tổng thầu và cũng là đòn bẩy quản trị của chủ đầu tư. Thanh toán chậm gây đình trệ thi công, nhưng thanh toán quá dễ dãi khiến chủ đầu tư mất công cụ ràng buộc chất lượng. Nghị định 210/2026/NĐ-CP quy định chi tiết về thanh toán, quyết toán hợp đồng xây dựng, hướng dẫn thi hành Điều 87 Luật Xây dựng 2025, nên cơ chế thanh toán trong hợp đồng cần tương thích.
Làm thế nào: Mỗi đợt thanh toán gắn với một mốc có thể kiểm chứng như hoàn thành thiết kế được phê duyệt, thiết bị về đến công trường, hoặc khối lượng thi công được nghiệm thu. Quy định thời hạn cụ thể cho từng bước: tổng thầu nộp hồ sơ thanh toán, chủ đầu tư hoặc tư vấn xác nhận, rồi thời hạn chuyển tiền.
Lưu ý: Nên thỏa thuận trước về lãi chậm thanh toán, vì nếu hợp đồng im lặng, việc đòi lãi sẽ phải dựa vào quy định chung và chứng minh phức tạp hơn. Đồng thời giữ lại một tỷ lệ hợp lý cho đến khi nghiệm thu hoàn thành để bảo đảm nghĩa vụ bảo hành.

Mục 10: Bảo đảm thực hiện hợp đồng ☐

Làm gì: Thỏa thuận biện pháp bảo đảm thực hiện hợp đồng của tổng thầu, thông thường là bảo lãnh ngân hàng, cùng mức bảo đảm, thời hạn hiệu lực và điều kiện giải tỏa hoặc tịch thu bảo lãnh.
Tại sao: Bảo đảm thực hiện là tấm lưới an toàn của chủ đầu tư khi tổng thầu vi phạm nghiêm trọng hoặc bỏ dở dự án. Nghị định 210/2026/NĐ-CP quy định chi tiết về biện pháp và mức bảo đảm thực hiện nghĩa vụ trong hợp đồng xây dựng, hướng dẫn thi hành khoản 4 Điều 83 Luật Xây dựng 2025, với yêu cầu chặt chẽ hơn đối với dự án đầu tư công và dự án PPP.
Làm thế nào: Yêu cầu bảo lãnh vô điều kiện, không hủy ngang từ ngân hàng được hai bên chấp thuận, với thời hạn hiệu lực bao trùm toàn bộ thời gian thực hiện cộng thêm một khoảng dự phòng. Quy định rõ các trường hợp chủ đầu tư được yêu cầu ngân hàng thanh toán và thủ tục thông báo trước cho tổng thầu.
Lưu ý: Kiểm tra kỹ điều kiện phát hành bảo lãnh của ngân hàng tổng thầu đề xuất. Bảo lãnh có điều kiện ràng buộc phức tạp hoặc ngân hàng thiếu uy tín sẽ làm giảm giá trị thực tế của biện pháp bảo đảm này.

Mục 11: Chất lượng, thử nghiệm, nghiệm thu và bàn giao ☐

Làm gì: Quy định tiêu chuẩn chất lượng áp dụng, quy trình thử nghiệm và hiệu chỉnh thiết bị, các bước nghiệm thu từng phần và nghiệm thu hoàn thành, điều kiện chạy thử, đào tạo vận hành và bàn giao công trình cho chủ đầu tư.
Tại sao: EPC chỉ thực sự hoàn thành khi công trình vận hành đạt các chỉ tiêu đã cam kết, không phải khi xây xong phần thô. Tranh chấp thường nổ ra ở khâu chạy thử: thiết bị chạy nhưng không đạt công suất thiết kế, hoặc đạt công suất nhưng tiêu hao năng lượng vượt ngưỡng. Nếu hợp đồng không định nghĩa thế nào là đạt, hai bên sẽ cãi nhau bằng hai bộ tiêu chí khác nhau.
Làm thế nào: Mỗi chỉ tiêu vận hành phải có ba thành phần: giá trị cam kết, phương pháp đo, và điều kiện đo. Quy định số lần chạy thử lại được phép, chi phí do bên nào chịu khi chạy thử không đạt, và quyền của chủ đầu tư khi công trình liên tục không đạt chỉ tiêu.
Lưu ý: Gắn nghĩa vụ đào tạo vận hành và bàn giao hồ sơ hoàn công, tài liệu kỹ thuật với điều kiện thanh toán đợt cuối. Đây là đòn bẩy thực tế để bảo đảm tổng thầu không bỏ dở khâu cuối cùng.

Mục 12: Bảo hiểm công trình và trách nhiệm ☐

Làm gì: Xác định các loại bảo hiểm bắt buộc trong quá trình thực hiện: bảo hiểm công trình xây dựng, bảo hiểm trách nhiệm bên thứ ba, bảo hiểm thiết bị trong quá trình vận chuyển và lắp đặt, cùng bên có nghĩa vụ mua và mức bảo hiểm tối thiểu.
Tại sao: Công trình EPC thường có giá trị lớn và rủi ro kỹ thuật cao. Một sự cố trong quá trình thi công hoặc chạy thử có thể gây thiệt hại vượt xa giá trị hợp đồng. Phân định rõ ai mua bảo hiểm nào ngay từ khi đàm phán giúp tránh tình trạng khi sự cố xảy ra mới phát hiện không bên nào mua bảo hiểm cho rủi ro đó.
Làm thế nào: Liệt kê từng loại bảo hiểm thành phụ lục, ghi rõ bên mua, thời hạn hiệu lực, mức trách nhiệm tối thiểu và nghĩa vụ cung cấp bản sao hợp đồng bảo hiểm cho bên còn lại trước khi triển khai công việc tương ứng.
Lưu ý: Với tổng thầu nước ngoài, kiểm tra xem hợp đồng bảo hiểm mua ở nước ngoài có được công nhận và thi hành tại Việt Nam không, đặc biệt về nghĩa vụ bồi thường cho bên thứ ba trong nước.

Mục 13: Quản lý thay đổi và công việc phát sinh ☐

Làm gì: Thiết lập thủ tục quản lý thay đổi: ai có quyền yêu cầu thay đổi, hình thức văn bản, thời hạn tổng thầu báo giá và trình phương án, thẩm quyền phê duyệt, và phương pháp xác định giá cho công việc phát sinh.
Tại sao: Không có dự án EPC nào đi đúng 100% thiết kế ban đầu. Khác biệt giữa dự án thành công và dự án tranh chấp nằm ở chỗ thay đổi được quản lý bằng thủ tục rõ ràng hay bằng mệnh lệnh miệng rồi cãi nhau về tiền sau. Nghị định 210/2026/NĐ-CP quy định chi tiết về thủ tục sửa đổi hợp đồng xây dựng, nên thủ tục nội bộ trong hợp đồng cần tương thích.
Làm thế nào: Quy định nguyên tắc vàng: không thực hiện công việc thay đổi khi chưa có lệnh thay đổi bằng văn bản được phê duyệt, trừ trường hợp khẩn cấp ảnh hưởng an toàn. Với mỗi thay đổi, tổng thầu phải trình đồng thời phạm vi thay đổi, tác động tiến độ và báo giá trước khi thực hiện.
Lưu ý: Cẩn trọng với thay đổi do lỗi thiết kế của chính tổng thầu. Trong hợp đồng EPC, tổng thầu chịu trách nhiệm thiết kế, nên chi phí khắc phục sai sót thiết kế về nguyên tắc do tổng thầu chịu, không được tính thành công việc phát sinh.

Mục 14: Thầu phụ và trách nhiệm của tổng thầu ☐

Làm gì: Thỏa thuận điều kiện tổng thầu được thuê thầu phụ: danh mục công việc được phép giao thầu phụ, tiêu chí lựa chọn thầu phụ, nghĩa vụ thông báo và được chủ đầu tư chấp thuận, cùng nguyên tắc tổng thầu chịu trách nhiệm toàn bộ trước chủ đầu tư về công việc của thầu phụ.
Tại sao: Nghị định 210/2026/NĐ-CP bổ sung quy định rõ hơn về quản lý hợp đồng thầu phụ so với khung cũ. Trong mô hình EPC, tổng thầu không thể tự làm hết mọi việc, nhưng chủ đầu tư ký hợp đồng với tổng thầu chứ không phải với thầu phụ. Nếu không quản chặt khâu này, chủ đầu tư có thể đối mặt với một chuỗi thầu phụ nhiều tầng mà mình không kiểm soát được.
Làm thế nào: Yêu cầu tổng thầu trình danh sách thầu phụ dự kiến kèm năng lực trước khi ký hợp đồng chính, quy định mọi thay đổi thầu phụ phải được chủ đầu tư chấp thuận bằng văn bản, và ghi rõ tổng thầu không được chuyển giao toàn bộ nghĩa vụ hợp đồng cho thầu phụ.
Lưu ý: Hạn chế số tầng thầu phụ. Mỗi tầng trung gian là một lần pha loãng trách nhiệm và chất lượng, đồng thời làm phức tạp việc xác định lỗi khi có sự cố.

Mục 15: Rủi ro, bất khả kháng và phân bổ rủi ro ☐

Làm gì: Liệt kê các rủi ro chính của dự án và phân bổ cho bên có khả năng kiểm soát tốt nhất, đồng thời định nghĩa sự kiện bất khả kháng, thủ tục thông báo, nghĩa vụ giảm thiểu thiệt hại và hậu quả pháp lý của từng bên khi bất khả kháng xảy ra.
Tại sao: Điểm mạnh của FIDIC Silver Book, và cũng là tinh thần của hợp đồng EPC, là phân bổ rủi ro cho bên quản trị được rủi ro đó với chi phí thấp nhất. Điều khoản bất khả kháng chung chung kiểu liệt kê thiên tai, chiến tranh mà không quy định thủ tục và hậu quả cụ thể sẽ không giúp ích gì khi sự kiện thực sự xảy ra.
Làm thế nào: Với mỗi rủi ro lớn như địa chất, biến động giá vật liệu, thay đổi chính sách, chậm giải phóng mặt bằng, hãy ghi rõ bên chịu rủi ro và cơ chế xử lý. Với bất khả kháng, quy định thời hạn thông báo, nghĩa vụ chứng minh bằng văn bản của cơ quan có thẩm quyền, và ngưỡng thời gian mà sau đó mỗi bên có quyền chấm dứt hợp đồng.
Lưu ý: Trong bối cảnh chính sách pháp luật thay đổi nhanh, nên thỏa thuận riêng về rủi ro thay đổi pháp luật: thay đổi nào được coi là bất khả kháng, thay đổi nào các bên tự hấp thụ, và cơ chế điều chỉnh hợp đồng cho từng trường hợp.

Mục 16: Bảo hành công trình ☐

Làm gì: Thỏa thuận thời hạn bảo hành, phạm vi bảo hành, thủ tục thông báo sai sót, thời hạn khắc phục, và biện pháp bảo đảm nghĩa vụ bảo hành như giữ lại một phần giá trị thanh toán hoặc bảo lãnh bảo hành.
Tại sao: Công trình EPC thường chỉ bộc lộ sai sót sau một thời gian vận hành. Nếu hợp đồng kết thúc ở thời điểm bàn giao mà không có cơ chế bảo hành đủ mạnh, chủ đầu tư sẽ tự gánh chi phí sửa chữa những lỗi thuộc về thiết kế hoặc thi công của tổng thầu.
Làm thế nào: Thời hạn bảo hành nên tính từ ngày nghiệm thu hoàn thành và bàn giao, không phải từ ngày hoàn thành thi công. Quy định rõ thời hạn tổng thầu phải có mặt khắc phục sau khi nhận thông báo, và quyền của chủ đầu tư tự thuê đơn vị khác khắc phục rồi trừ vào tiền bảo hành nếu tổng thầu chậm trễ.
Lưu ý: Phân biệt bảo hành công trình với bảo hành thiết bị của nhà sản xuất. Tổng thầu phải chuyển giao đầy đủ quyền bảo hành thiết bị từ nhà sản xuất cho chủ đầu tư, tránh tình trạng hết bảo hành công trình mới phát hiện thiết bị không còn được bảo hành.

Mục 17: Sở hữu trí tuệ đối với hồ sơ thiết kế và bảo mật thông tin ☐

Làm gì: Xác định quyền sở hữu và quyền sử dụng hồ sơ thiết kế do tổng thầu lập, phạm vi chủ đầu tư được sử dụng, sao chép và chuyển giao cho đơn vị vận hành, bảo trì, cùng nghĩa vụ bảo mật thông tin kỹ thuật và thương mại của hai bên.
Tại sao: Trong hợp đồng EPC, tổng thầu là tác giả của hồ sơ thiết kế nhưng chủ đầu tư là người trả tiền cho công trình. Nếu không thỏa thuận rõ, chủ đầu tư có thể gặp khó khi cần sửa chữa, nâng cấp công trình sau này mà thiếu hồ sơ thiết kế, hoặc ngược lại tổng thầu lo ngại thiết kế của mình bị sử dụng cho dự án khác.
Làm thế nào: Thỏa thuận cấp cho chủ đầu tư quyền sử dụng hồ sơ thiết kế không giới hạn cho mục đích vận hành, bảo trì, sửa chữa và nâng cấp chính công trình đó, đồng thời giới hạn tổng thầu không được sử dụng thiết kế riêng của dự án cho bên thứ ba nếu có yếu tố độc quyền công nghệ.
Lưu ý: Nghĩa vụ bảo mật nên có thời hạn kéo dài sau khi hợp đồng chấm dứt, thường từ hai đến năm năm, và cần liệt kê rõ những thông tin nào thuộc diện bảo mật thay vì quy định chung chung.

Mục 18: Thuế, phí và nghĩa vụ với tổng thầu nước ngoài ☐

Làm gì: Xác định rõ mỗi loại thuế, phí phát sinh từ hợp đồng do bên nào chịu, cơ chế khấu trừ tại nguồn nếu tổng thầu là nhà thầu nước ngoài, và nghĩa vụ kê khai, nộp thuế của các bên theo pháp luật Việt Nam.
Tại sao: Với tổng thầu nước ngoài, nghĩa vụ thuế nhà thầu là điểm dễ gây tranh chấp nhất sau khi ký: giá hợp đồng đã bao gồm hay chưa bao gồm thuế, bên nào chịu phần thuế phát sinh thêm khi cơ quan thuế ấn định lại. Không chốt rõ từ đầu, mỗi đợt thanh toán đều có thể trở thành một cuộc tranh cãi.
Làm thế nào: Liệt kê từng sắc thuế có thể phát sinh và ghi rõ bên chịu thuế tương ứng với từng loại. Thỏa thuận cơ chế phối hợp khi cơ quan thuế kiểm tra, bao gồm nghĩa vụ cung cấp chứng từ và phân bổ chi phí phát sinh nếu có truy thu.
Lưu ý: Tỷ lệ thuế suất cụ thể phụ thuộc vào loại thu nhập và hiệp định tránh đánh thuế hai lần giữa Việt Nam và nước của tổng thầu trong từng trường hợp, nên cần ý kiến tư vấn thuế riêng cho từng dự án thay vì áp dụng con số chung.

Mục 19: Tạm dừng và chấm dứt hợp đồng ☐

Làm gì: Liệt kê các trường hợp mỗi bên được tạm dừng hoặc chấm dứt hợp đồng, thủ tục thông báo, thời hạn khắc phục trước khi chấm dứt, và hậu quả pháp lý: thanh toán khối lượng đã thực hiện, xử lý thiết bị và vật tư tại công trường, bàn giao hồ sơ, bồi thường thiệt hại.
Tại sao: Điều 85 Luật Xây dựng 2025 quy định về tạm dừng và chấm dứt hợp đồng xây dựng, và Nghị định 210/2026/NĐ-CP hướng dẫn chi tiết thi hành. Bên cạnh đó, Bộ luật Dân sự 2015 tại các điều về chấm dứt hợp đồng quy định khung chung về quyền đơn phương chấm dứt và hậu quả. Hợp đồng EPC giá trị lớn mà thiếu điều khoản chấm dứt chi tiết thì khi đổ vỡ, hai bên sẽ giằng co từng hạng mục thanh toán trong nhiều năm.
Làm thế nào: Với mỗi trường hợp chấm dứt, hợp đồng nên quy định theo một kịch bản thống nhất: thông báo bằng văn bản, thời hạn khắc phục, kiểm kê và xác nhận khối lượng đã thực hiện, cơ chế định giá phần việc dở dang, thời hạn di dời thiết bị và bàn giao mặt bằng, rồi mới đến thanh lý và quyết toán.
Lưu ý: Phân biệt chấm dứt do lỗi của một bên với chấm dứt do bất khả kháng hoặc thỏa thuận. Mỗi trường hợp có hệ quả bồi thường khác nhau, và việc gộp chung sẽ gây khó khăn khi áp dụng.

Mục 20: Cơ chế giải quyết tranh chấp ☐

Làm gì: Thiết kế lộ trình giải quyết tranh chấp nhiều tầng: thương lượng trong thời hạn nhất định, hòa giải, rồi mới đến trọng tài thương mại hoặc tòa án, kèm theo luật áp dụng, ngôn ngữ và địa điểm giải quyết.
Tại sao: Nghị định 210/2026/NĐ-CP nêu nguyên tắc tôn trọng thỏa thuận của các bên về phương thức giải quyết tranh chấp, bảo đảm khách quan, bình đẳng và hợp tác. Với hợp đồng EPC có tổng thầu nước ngoài, trọng tài thương mại thường được ưu tiên nhờ tính bảo mật, khả năng chỉ định trọng tài viên am hiểu kỹ thuật và thi hành phán quyết xuyên biên giới.
Làm thế nào: Quy định thời hạn thương lượng cụ thể, ví dụ 30 ngày kể từ khi một bên gửi thông báo tranh chấp, trước khi được đưa ra trọng tài hoặc tòa án. Ghi rõ trung tâm trọng tài, số lượng trọng tài viên, ngôn ngữ tố tụng và địa điểm. Luật áp dụng nên là pháp luật Việt Nam đối với phần việc thực hiện tại Việt Nam.
Lưu ý: Tránh điều khoản tranh chấp chung chung kiểu giải quyết theo quy định pháp luật mà không chỉ rõ cơ quan nào. Điều khoản như vậy không vô hiệu hoàn toàn nhưng sẽ gây tranh cãi về thẩm quyền ngay từ bước đầu tiên.

C. Thanh lý và quyết toán sau khi hoàn thành

Sau khi công trình được nghiệm thu hoàn thành và bàn giao, hợp đồng EPC chưa kết thúc cho đến khi các bên thanh lý và quyết toán xong. Nghị định 210/2026/NĐ-CP quy định thời hạn thanh lý thông thường tối đa 45 ngày kể từ khi các bên hoàn thành nghĩa vụ, và có thể kéo dài nhưng không quá 90 ngày đối với hợp đồng quy mô lớn, phức tạp. Chủ đầu tư nên đưa các mốc thời hạn này vào hợp đồng ngay từ khi đàm phán, kèm theo danh mục hồ sơ quyết toán mà tổng thầu phải cung cấp và chế tài nếu chậm nộp hồ sơ.

3. Các lỗi phổ biến khi tự làm checklist này

Lỗi 1: Đàm phán theo mẫu hợp đồng của khung pháp lý cũ. Nhiều đội ngũ vẫn dùng dự thảo soạn theo Nghị định 37/2015/NĐ-CP, Thông tư 02/2023/TT-BXD hoặc Thông tư 30/2016/TT-BXD mà chưa cập nhật. Từ 01/7/2026, các văn bản này đã được thay thế bởi Luật Xây dựng 2025, Nghị định 210/2026/NĐ-CP và mẫu hợp đồng mới tại Quyết định 1040/QĐ-BXD. Đàm phán trên nền văn bản hết hiệu lực khiến nhiều điều khoản phải làm lại từ đầu.

Lỗi 2: Để điều khoản điều chỉnh giá mở. Hợp đồng ghi giá trọn gói nhưng lại cho phép điều chỉnh giá trong các trường hợp chung chung như khi cần thiết hoặc theo thỏa thuận sau. Thực tế, tổng thầu sẽ viện dẫn điều khoản mở này cho mọi phát sinh, và chủ đầu tư mất đi lợi ích cốt lõi của mô hình EPC.

Lỗi 3: Không quy định thủ tục quản lý thay đổi bằng văn bản. Thay đổi được chỉ đạo bằng miệng hoặc tin nhắn, thực hiện xong mới bàn về tiền. Khi đó chủ đầu tư ở thế yếu vì công việc đã hoàn thành, còn tổng thầu ở thế mạnh để đòi giá cao. Nguyên tắc không văn bản, không thực hiện cần được ghi thành điều khoản hợp đồng.

Lỗi 4: Bỏ qua nghĩa vụ thuế của tổng thầu nước ngoài. Giá hợp đồng không ghi rõ đã bao gồm hay chưa bao gồm thuế nhà thầu, không phân định bên chịu thuế khi cơ quan thuế ấn định lại. Hậu quả là mỗi đợt thanh toán đều phát sinh tranh cãi và có nguy cơ bị truy thu kèm phạt.

Lỗi 5: Điều khoản giải quyết tranh chấp sơ sài. Chỉ ghi tranh chấp được giải quyết theo quy định pháp luật mà không chỉ rõ trọng tài hay tòa án, luật áp dụng, ngôn ngữ và địa điểm. Khi tranh chấp xảy ra, hai bên tốn thêm hàng tháng trời chỉ để cãi về việc ai có thẩm quyền giải quyết.

4. Sau khi hoàn thành checklist

Khi cả 20 mục đã được đánh dấu ☑ trong dự thảo hợp đồng, bước tiếp theo là nhờ luật sư độc lập kiểm tra toàn bộ dự thảo trước khi ký, đặc biệt ở ba nhóm điều khoản: phân bổ rủi ro và bất khả kháng, cơ chế điều chỉnh giá và quản lý thay đổi, tạm dừng và chấm dứt hợp đồng. Với hợp đồng EPC có tổng thầu nước ngoài, nên có thêm ý kiến tư vấn thuế cho mục 18 và xác nhận tính khả thi của điều khoản trọng tài ở mục 20.

Trong quá trình thực hiện hợp đồng, hãy dùng chính checklist này làm công cụ quản trị: mỗi khi phát sinh thay đổi, đối chiếu lại mục 13; mỗi đợt thanh toán, đối chiếu mục 8 và mục 9; khi có dấu hiệu chậm tiến độ, kích hoạt ngay mục 7 thay vì chờ đến khi vi phạm trở nên nghiêm trọng.

Nếu đội ngũ của bạn đang chuẩn bị đàm phán một hợp đồng EPC cụ thể và cần luật sư đồng hành từ khâu soạn dự thảo đến khi ký kết, hãy liên hệ FLAT Law Firm qua hotline 0988424851 để được tư vấn chi tiết cho từng dự án.

5. Câu hỏi thường gặp

Hợp đồng EPC trọn gói có được điều chỉnh giá không?

Về nguyên tắc, giá trọn gói của hợp đồng EPC không thay đổi trong suốt quá trình thực hiện, trừ các trường hợp các bên đã thỏa thuận trước trong hợp đồng: điều chỉnh do thay đổi phạm vi công việc theo yêu cầu của chủ đầu tư, do bất khả kháng, hoặc do thay đổi chính sách làm ảnh hưởng đến giá. Nghị định 210/2026/NĐ-CP quy định chi tiết về phương pháp, thủ tục sửa đổi hợp đồng xây dựng, hướng dẫn thi hành khoản 4 Điều 84 Luật Xây dựng 2025. Vì vậy, khi đàm phán, chủ đầu tư cần liệt kê đóng các trường hợp được điều chỉnh giá và cơ chế tính giá phát sinh, thay vì để điều khoản mở chung chung.

Mức tạm ứng tối đa theo Nghị định 210/2026/NĐ-CP là bao nhiêu?

Mức tạm ứng không vượt quá 30% giá hợp đồng tại thời điểm giao kết, bao gồm cả dự phòng nếu có, trừ trường hợp đặc biệt được người có thẩm quyền quyết định đầu tư cho phép. Hợp đồng có giá trị tạm ứng trên 1 tỷ đồng phải có bảo lãnh tạm ứng. Tiền tạm ứng phải được thu hồi dần và thu hồi hết khi giá trị thanh toán cộng dồn đạt 80% giá hợp đồng. Đây là điểm mới đáng chú ý so với khung pháp lý trước 01/7/2026, chủ đầu tư cần cập nhật khi đàm phán.

Có thể dùng nguyên mẫu FIDIC Silver Book cho dự án EPC tại Việt Nam không?

Có thể tham chiếu, nhưng không nên áp dụng nguyên văn. Bộ Xây dựng đã công bố mẫu hợp đồng EPC mới kèm theo Quyết định 1040/QĐ-BXD ngày 26/6/2026, có hiệu lực từ 01/7/2026, đồng bộ với Luật Xây dựng 2025 và Nghị định 210/2026/NĐ-CP. FIDIC Silver Book là thông lệ quốc tế tốt cho phân bổ rủi ro, nhưng một số điều khoản về bảo đảm thực hiện, tạm ứng, thanh toán và giải quyết tranh chấp phải được hiệu chỉnh để phù hợp pháp luật Việt Nam, nếu không có nguy cơ vô hiệu từng phần hoặc không thi hành được.

Tổng thầu nước ngoài ký hợp đồng EPC tại Việt Nam cần lưu ý gì?

Ba nhóm vấn đề lớn: thứ nhất là pháp nhân và năng lực hoạt động xây dựng tại Việt Nam, bao gồm chứng chỉ năng lực và việc sử dụng thầu phụ trong nước; thứ hai là nghĩa vụ thuế nhà thầu đối với thu nhập phát sinh tại Việt Nam, cần xác định rõ bên nào chịu thuế và cơ chế khấu trừ tại nguồn; thứ ba là luật áp dụng và cơ chế giải quyết tranh chấp, nên thỏa thuận trọng tài có địa điểm và ngôn ngữ rõ ràng thay vì mặc định tòa án. Mỗi nhóm đều nên có luật sư hai bên kiểm tra kỹ trước khi ký.

Tranh chấp hợp đồng EPC nên chọn trọng tài hay tòa án?

Cả hai đều được pháp luật cho phép; Nghị định 210/2026/NĐ-CP tôn trọng thỏa thuận của các bên về phương thức giải quyết tranh chấp. Với hợp đồng EPC giá trị lớn, có yếu tố nước ngoài hoặc yêu cầu bảo mật kỹ thuật, trọng tài thương mại thường được ưu tiên nhờ tính bảo mật, linh hoạt về chuyên gia và khả năng thi hành phán quyết xuyên biên giới theo Công ước New York. Dù chọn hình thức nào, hợp đồng cần ghi rõ cơ quan giải quyết, luật áp dụng, ngôn ngữ và địa điểm, tránh điều khoản chung chung dẫn đến tranh chấp về thẩm quyền.

Phiên bản ngôn ngữ

Tài liệu tham khảo

Luật Xây dựng số 135/2025/QH15 ngày 10/12/2025, có hiệu lực từ 01/7/2026.
Nghị định số 210/2026/NĐ-CP ngày 15/6/2026 của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Xây dựng về hợp đồng xây dựng, có hiệu lực từ 01/7/2026.
Quyết định số 1040/QĐ-BXD ngày 26/6/2026 của Bộ trưởng Bộ Xây dựng công bố mẫu hợp đồng xây dựng, có hiệu lực từ 01/7/2026.
Bộ luật Dân sự số 91/2015/QH13 ngày 24/11/2015, có hiệu lực từ 01/01/2017.
Luật Đấu thầu số 22/2023/QH15 ngày 23/6/2023, có hiệu lực từ 01/01/2024.