Mở nhà máy mới tại Việt Nam với tư cách nhà đầu tư nước ngoài (FDI) đồng nghĩa với một chuỗi “giấy phép con” phải hoàn tất theo đúng trình tự: từ giấy chứng nhận đầu tư, đăng ký doanh nghiệp, đất đai, môi trường, PCCC, xây dựng đến lao động và thuế. Bỏ sót hoặc làm sai thứ tự một bước có thể khiến cả dự án đình trệ. Checklist 9 bước dưới đây hệ thống đầy đủ theo văn bản còn hiệu lực tại tháng 10/2026.
Checklist 9 bước giấy phép cho nhà máy FDI mới
| # | Giấy phép / thủ tục | Văn bản | Cơ quan cấp | Thời hạn / thời điểm |
|---|---|---|---|---|
| 1 | Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư (IRC) — dự án của nhà đầu tư nước ngoài thuộc diện phải cấp IRC | Luật Đầu tư 143/2025/QH15 (Điều 26); Nghị định 96/2026/NĐ-CP | Cơ quan đăng ký đầu tư có thẩm quyền theo Luật Đầu tư 2025 và Nghị định 96/2026/NĐ-CP (đối chiếu thẩm quyền sau sắp xếp chính quyền 2 cấp) | Theo research: cấp trong 10 ngày làm việc với dự án không thuộc diện chấp thuận chủ trương đầu tư (Điều 39 Nghị định 96/2026/NĐ-CP) — cần đối chiếu toàn văn trước khi áp dụng; một số trường hợp được thành lập tổ chức kinh tế trước, hoàn tất IRC trong 12 tháng |
| 2 | Giấy chứng nhận đăng ký doanh nghiệp (ERC) | Luật Doanh nghiệp 59/2020/QH14 (sửa bởi Luật 76/2025/QH15); Nghị định 168/2025/NĐ-CP (sửa bởi Nghị định 296/2026/NĐ-CP) | Cơ quan đăng ký kinh doanh cấp tỉnh | Theo research: giải quyết trong 03 ngày làm việc — đối chiếu toàn văn; lưu ý kê khai chủ sở hữu hưởng lợi (Luật 76/2025/QH15) |
| 3 | Đất đai: giao đất / cho thuê đất; Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; nộp tiền thuê đất | Luật Đất đai 31/2024/QH15; Nghị định 102/2024/NĐ-CP; Nghị định 103/2024/NĐ-CP (tiền sử dụng đất, tiền thuê đất) | Cơ quan nhà nước có thẩm quyền theo Luật Đất đai 2024 (đối chiếu thẩm quyền sau sắp xếp 2 cấp) | Hoàn tất trước các thủ tục PCCC, xây dựng — là điều kiện tiền đề về hồ sơ |
| 4 | Môi trường: báo cáo đánh giá tác động môi trường (ĐTM) nếu thuộc đối tượng; Giấy phép môi trường trước khi vận hành chính thức (dự án nhóm I, II, III có phát sinh nước thải, bụi, khí thải phải xử lý hoặc chất thải nguy hại) | Luật Bảo vệ môi trường 72/2020/QH14 (Điều 30, Điều 39); Nghị định 08/2022/NĐ-CP (sửa bởi Nghị định 05/2025/NĐ-CP hiệu lực 06/01/2025 và Nghị định 48/2026/NĐ-CP hiệu lực 29/01/2026) | Cơ quan có thẩm quyền theo Luật BVMT và Nghị định 08/2022/NĐ-CP (đối chiếu theo nhóm dự án) | Nộp hồ sơ cấp GPMT sau khi hoàn thành toàn bộ dự án / phân kỳ có phát sinh chất thải; GPMT là điều kiện trước khi vận hành chính thức |
| 5 | PCCC: thẩm định thiết kế về PCCC đối với công trình thuộc diện (Điều 17 Luật 55/2024/QH15; Nghị định 105/2025/NĐ-CP; Phụ lục III); nghiệm thu về PCCC: chủ đầu tư tự tổ chức nghiệm thu và khai báo trên Cơ sở dữ liệu PCCC trước khi đưa công trình vào hoạt động | Luật PCCC&CNCH 55/2024/QH15; Nghị định 105/2025/NĐ-CP sửa bởi Nghị định 347/2026/NĐ-CP (ban hành 08/9/2026, hiệu lực 15/9/2026) | Cơ quan Công an (thẩm định thiết kế); khai báo trên Cơ sở dữ liệu PCCC | Từ 01/7/2026 bắt buộc thẩm tra thiết kế công trình thuộc diện thẩm định PCCC (khoản 5 Điều 26 Luật Xây dựng 2025) — đối chiếu toàn văn Nghị định 347/2026/NĐ-CP trước khi trích |
| 6 | Xây dựng: Giấy phép xây dựng | Luật Xây dựng; Nghị định 175/2024/NĐ-CP (thay thế Nghị định 15/2021/NĐ-CP) | Cơ quan cấp phép xây dựng có thẩm quyền theo Nghị định 175/2024/NĐ-CP (đối chiếu) | Hồ sơ cấp GPXD yêu cầu giấy tờ đất đai / chủ trương đầu tư (Điều 62 Nghị định 175/2024/NĐ-CP — theo research) |
| 7 | Điều kiện ngành nghề (nếu ngành sản xuất có điều kiện): đáp ứng danh mục ngành nghề đầu tư kinh doanh có điều kiện + giấy phép chuyên ngành (ANTT, ATTP, hóa chất…) | Tùy ngành; ANTT: Nghị định 96/2016/NĐ-CP (sửa bởi Nghị định 58/2026/NĐ-CP) | Cơ quan chuyên ngành tương ứng | Trước khi vận hành |
| 8 | Lao động nước ngoài: Giấy phép lao động | Nghị định 219/2025/NĐ-CP (thay thế Nghị định 152/2020/NĐ-CP và 70/2023/NĐ-CP) | Cơ quan có thẩm quyền theo Nghị định 219/2025/NĐ-CP (đối chiếu) | Theo research: thời hạn cấp tối đa 10 ngày làm việc; các trường hợp miễn tại Điều 7 — đối chiếu toàn văn |
| 9 | Thuế và hải quan: đăng ký thuế; thủ tục hải quan cho máy móc, thiết bị nhập khẩu | Luật Quản lý thuế 108/2025/QH15 (hiệu lực 01/7/2026 — số hiệu theo watchlist, đối chiếu Công báo); hải quan: đối chiếu văn bản hiện hành | Cơ quan thuế; cơ quan hải quan | Theo quy định chuyên ngành |
Quan hệ tiền đề giữa các bước
Trình tự logic IRC → ERC → đất đai → môi trường → PCCC → xây dựng → vận hành không phải ngẫu nhiên:
- Hồ sơ thẩm định thiết kế PCCC và hồ sơ cấp giấy phép xây dựng đều yêu cầu giấy tờ về đất đai / chủ trương đầu tư (Mẫu PC11 Nghị định 105/2025/NĐ-CP; Điều 62 Nghị định 175/2024/NĐ-CP — theo research). Chưa xong đất đai thì không nộp được hai hồ sơ này.
- Nhà máy không được đưa vào vận hành khi chưa có giấy phép môi trường và chưa nghiệm thu về PCCC. Giấy phép môi trường là điều kiện trước khi vận hành chính thức, không phải thủ tục bổ sung sau khi đã sản xuất.
Điểm mới năm 2026 cần đặc biệt lưu ý
- Bỏ thủ tục kiểm tra công tác nghiệm thu PCCC của cơ quan Công an: từ Nghị định 347/2026/NĐ-CP (hiệu lực 15/9/2026), chủ đầu tư tự tổ chức nghiệm thu và khai báo trên Cơ sở dữ liệu PCCC — thay vì chờ cơ quan Công an kiểm tra như trước. Trách nhiệm của chủ đầu tư vì thế nặng hơn, cần lưu trữ đầy đủ hồ sơ nghiệm thu.
- Bắt buộc thẩm tra thiết kế đối với công trình thuộc diện thẩm định PCCC từ 01/7/2026 (khoản 5 Điều 26 Luật Xây dựng 2025).
- Luật Đầu tư 2025 + Nghị định 96/2026/NĐ-CP thay thế toàn bộ khung pháp lý đầu tư cũ (Luật 61/2020/QH14, Nghị định 31/2021/NĐ-CP…) — mọi thủ tục IRC từ 01/3/2026 áp dụng khung mới.
- Luật Xây dựng hiện hành: research ghi nhận Luật Xây dựng 135/2025/QH15 (hiệu lực 01/7/2026, thay Luật Xây dựng 2014) trong khi một số nguồn vẫn trích Luật 50/2014/QH13 — trước khi áp dụng, bắt buộc đối chiếu vbpl.vn / Công báo để xác định luật xây dựng còn hiệu lực.
Khuyến nghị thực tế
- Lập timeline ngược từ ngày dự kiến vận hành: mỗi giấy phép cần thời gian chuẩn bị hồ sơ + thời gian giải quyết; ĐTM và thẩm định PCCC thường là các bước tốn thời gian nhất.
- Không khẳng định thời gian cấp cụ thể nếu chưa đối chiếu được điều khoản trong toàn văn — các con số “ngày làm việc” trong checklist trên đều ghi rõ mức độ xác thực, cần kiểm tra lại trước khi cam kết tiến độ với nhà đầu tư.
- Mỗi dự án có thể cần thêm giấy phép chuyên ngành (hóa chất, ATTP, thiết bị y tế, giáo dục nghề nghiệp…). Với dự án phức tạp, nên rà soát cùng tư vấn pháp lý ngay từ giai đoạn lập dự án đầu tư.
- Thủ tục hải quan cho máy móc, thiết bị nhập khẩu: văn bản trong lĩnh vực này thay đổi nhanh — tra cứu văn bản hải quan hiện hành trước khi lập kế hoạch nhập khẩu.
Câu hỏi thường gặp
Nhà máy FDI có được vận hành khi chưa có giấy phép môi trường không?
Không. Giấy phép môi trường là điều kiện trước khi vận hành chính thức đối với dự án thuộc đối tượng (Điều 39 Luật BVMT 72/2020).
Thủ tục nghiệm thu PCCC hiện nay khác gì so với trước?
Từ 15/9/2026 (Nghị định 347/2026/NĐ-CP), bỏ thủ tục kiểm tra công tác nghiệm thu của cơ quan Công an; chủ đầu tư tự tổ chức nghiệm thu và khai báo trên Cơ sở dữ liệu PCCC trước khi đưa công trình vào hoạt động.
Luật Đầu tư nào đang áp dụng cho dự án FDI mới?
Luật Đầu tư 143/2025/QH15 (hiệu lực 01/3/2026) và Nghị định 96/2026/NĐ-CP. Luật Đầu tư 61/2020 đã bị thay thế.
Giấy phép lao động cho chuyên gia nước ngoài theo văn bản nào?
Nghị định 219/2025/NĐ-CP (hiệu lực 07/8/2025) — đã thay thế Nghị định 152/2020/NĐ-CP và 70/2023/NĐ-CP.
Nguồn trích dẫn
- Luật Đầu tư 143/2025/QH15 (hiệu lực 01/3/2026) + Nghị định 96/2026/NĐ-CP (hiệu lực 31/3/2026).
- Luật Doanh nghiệp 59/2020/QH14 (sửa bởi Luật 76/2025/QH15) + Nghị định 168/2025/NĐ-CP (sửa bởi Nghị định 296/2026/NĐ-CP).
- Luật Đất đai 31/2024/QH15 + Nghị định 102/2024/NĐ-CP + Nghị định 103/2024/NĐ-CP.
- Luật Bảo vệ môi trường 72/2020/QH14 + Nghị định 08/2022/NĐ-CP (sửa bởi Nghị định 05/2025/NĐ-CP và 48/2026).
- Luật PCCC&CNCH 55/2024/QH15 + Nghị định 105/2025/NĐ-CP (sửa bởi Nghị định 347/2026/NĐ-CP, hiệu lực 15/9/2026).
- Nghị định 175/2024/NĐ-CP (thay thế Nghị định 15/2021/NĐ-CP) — quản lý hoạt động xây dựng.
- Nghị định 219/2025/NĐ-CP — lao động nước ngoài tại Việt Nam.
Liên hệ tư vấn
Bạn đang chuẩn bị dự án nhà máy FDI và cần lập lộ trình giấy phép chi tiết — từ IRC, đất đai, môi trường đến PCCC và giấy phép lao động? Liên hệ FLAT Law Firm để được tư vấn toàn diện theo đúng quy định hiện hành.
Tuyên bố miễn trừ trách nhiệm: Bài viết này cung cấp thông tin pháp lý mang tính tham khảo chung, không thay thế tư vấn pháp luật cho trường hợp cụ thể của bạn. Văn bản pháp luật có thể được sửa đổi, bổ sung; bạn nên kiểm tra văn bản còn hiệu lực tại thời điểm áp dụng hoặc tham vấn luật sư.
Ghi chú minh bạch: Nội dung bài viết do đội ngũ AI Legal Council của FLAT thực hiện kiểm tra chất lượng (QA) theo quy trình nội bộ và được trình duyệt trước khi đăng; nội dung chưa được luật sư người thật duyệt.
