Trong các thương vụ M&A, đất đai thường là tài sản giá trị nhất nhưng cũng dễ phát sinh rủi ro nhất của công ty mục tiêu — đặc biệt khi công ty đang thuê đất trả tiền thuê hàng năm của Nhà nước. Câu hỏi bên mua luôn đặt ra là: sau khi mua lại công ty, tôi có được tiếp tục thuê mảnh đất đó không, hay phải làm lại thủ tục đất đai từ đầu? Câu trả lời phụ thuộc hoàn toàn vào cấu trúc giao dịch: share deal hay asset deal.
Share deal: được tiếp tục thuê, không phải làm thủ tục đất đai mới
Trong share deal (mua cổ phần/phần vốn góp), pháp nhân của công ty mục tiêu không thay đổi — chỉ có chủ sở hữu của công ty thay đổi. Người thuê đất ghi trên hợp đồng thuê đất và quyết định cho thuê đất vẫn là chính công ty mục tiêu đó. Vì vậy, bên mua được tiếp tục thuê đất mà không phải thực hiện bất kỳ thủ tục đất đai mới nào với cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
Đây được xem là một trong những ưu điểm lớn nhất của share deal so với asset deal khi công ty mục tiêu đang sử dụng đất thuê trả tiền hàng năm: quyền thuê đất — một tài sản có giá trị kinh tế rất lớn — được giữ nguyên vẹn, không bị gián đoạn, không phát sinh nghĩa vụ làm lại hồ sơ thuê đất.
Căn cứ pháp lý là các quy định về quyền của người sử dụng đất thuê trả tiền thuê đất hàng năm tại Luật Đất đai 31/2024/QH15 (Điều 34, Điều 41), có hiệu lực từ ngày 01/8/2024: các quyền này gắn với người sử dụng đất là pháp nhân công ty mục tiêu, và pháp nhân đó vẫn tồn tại liên tục sau giao dịch.
Asset deal: người thuê trả tiền hàng năm không được chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Trong asset deal (mua tài sản), bên mua không mua công ty mà mua trực tiếp tài sản của công ty mục tiêu. Với đất thuê trả tiền hàng năm, pháp luật đặt ra giới hạn chặt chẽ: người thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm không được chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
Theo Điều 46 Luật Đất đai 31/2024/QH15, người thuê đất trả tiền hàng năm chỉ được chuyển nhượng tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất và quyền thuê trong hợp đồng thuê đất khi đáp ứng đầy đủ điều kiện mà điều luật này quy định. Bên nhận chuyển nhượng sau đó được Nhà nước tiếp tục cho thuê đất theo mục đích đã được xác định và trong thời hạn sử dụng đất còn lại — tức là không được gia hạn thêm thời gian, không được đổi mục đích sử dụng đất ngoài phạm vi đã được phê duyệt.
Thực tế, điều này có nghĩa là trong asset deal, bên mua phải rà soát rất kỹ: hợp đồng thuê đất còn thời hạn bao lâu, mục đích sử dụng đất có phù hợp với kế hoạch kinh doanh của mình không, và công ty mục tiêu có đáp ứng đủ điều kiện chuyển nhượng theo Điều 46 hay không. Nếu không đáp ứng, giao dịch có thể bị vô hiệu một phần liên quan đến đất đai.
Trường hợp nhà đầu tư nước ngoài: kiểm tra điều kiện tiếp cận thị trường
Một tình huống đặc biệt cần lưu ý: nếu sau M&A, công ty mục tiêu trở thành tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài và tiếp tục thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm, trường hợp này thuộc khoản 4 Điều 41 Luật Đất đai 31/2024/QH15.
Khi đó, bên mua là nhà đầu tư nước ngoài cần kiểm tra hai lớp điều kiện:
- Điều kiện tiếp cận thị trường đối với nhà đầu tư nước ngoài trong lĩnh vực mà công ty mục tiêu đang hoạt động;
- Thủ tục đăng ký góp vốn, mua cổ phần, mua phần vốn góp theo Điều 21 Luật Đầu tư 143/2025/QH15 (có hiệu lực từ ngày 01/3/2026) nếu thuộc trường hợp phải đăng ký.
Nói cách khác, với NĐTNN, việc “được tiếp tục thuê” trong share deal vẫn đúng về nguyên tắc đất đai, nhưng giao dịch mua cổ phần/phần vốn góp bản thân nó có thể phải qua thủ tục đầu tư riêng. Bỏ qua lớp thủ tục này là lỗi phổ biến khiến giao dịch bị ách lại ở khâu đăng ký doanh nghiệp.
Bên mua cần kiểm tra gì trong due diligence đất đai?
Dựa trên các nguyên tắc trên, khi thẩm định công ty mục tiêu thuê đất trả tiền hàng năm, bên mua nên tập trung vào:
- Hình thức thuê: trả tiền hàng năm hay trả tiền một lần cho cả thời gian thuê — quyền của người sử dụng đất khác nhau căn bản giữa hai hình thức;
- Thời hạn còn lại của hợp đồng thuê đất và khả năng gia hạn khi hết hạn;
- Mục đích sử dụng đất ghi trong quyết định cho thuê và giấy chứng nhận — có khớp với hoạt động kinh doanh thực tế và kế hoạch sau M&A không;
- Nghĩa vụ tài chính: tiền thuê đất đã nộp đầy đủ, đúng hạn chưa; có khoản nợ tiền thuê đất nào đang tồn đọng không;
- Tính hợp lệ của hồ sơ: hợp đồng thuê đất, quyết định cho thuê đất, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất còn hiệu lực và thống nhất thông tin.
Câu hỏi thường gặp
Share deal có phải đăng ký biến động đất đai không?
Không. Vì pháp nhân người sử dụng đất không thay đổi, không phát sinh biến động về người sử dụng đất cần đăng ký. Đây chính là ưu điểm lớn của share deal trong trường hợp này.
Asset deal có thể “lách” bằng cách chuyển nhượng quyền sử dụng đất không?
Không. Người thuê đất trả tiền hàng năm không có quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất; chỉ được chuyển nhượng tài sản gắn liền với đất và quyền thuê trong hợp đồng thuê đất khi đáp ứng Điều 46 Luật Đất đai 2024.
Bên nhận chuyển nhượng trong asset deal được thuê bao lâu?
Theo mục đích đã xác định và trong thời hạn sử dụng đất còn lại của hợp đồng thuê cũ — không được tính lại thời hạn mới.
Nguồn pháp lý áp dụng
- Luật Đất đai số 31/2024/QH15 — Điều 34, Điều 41, Điều 46 (hiệu lực từ 01/8/2024).
- Luật Đầu tư số 143/2025/QH15 — Điều 21 về đăng ký góp vốn, mua cổ phần, mua phần vốn góp (hiệu lực từ 01/3/2026).
Đất đai là mắt xích quyết định giá trị thương vụ M&A? Liên hệ FLAT Law Firm để được tư vấn cấu trúc giao dịch phù hợp.
Nội dung pháp lý của bài viết do AI Legal Council của FLAT soát xét và trình chủ sở hữu phê duyệt; đây không phải ý kiến của luật sư người thật và không thay thế tư vấn pháp lý cho từng trường hợp cụ thể.
Thông tin tham khảo, không phải tư vấn pháp lý.
