Doanh nghiệp FDI thuê đất làm nhà máy nhưng chậm triển khai hai năm vì chờ thiết bị nhập khẩu. Trong thời gian đó, một số hộ dân quanh khu đất dựng nhà tạm, trồng cây và chăn thả gia súc trên phần đất đã được bàn giao; có hộ còn rào kín lối vào và khẳng định gia đình đã “khai phá” khu đất này từ trước. Khi doanh nghiệp đưa máy móc vào thi công thì bị cản trở quyết liệt. Đây là dạng tranh chấp trên thực địa mà nhiều nhà đầu tư nước ngoài lúng túng vì không rõ nên gọi chính quyền, khởi kiện hay tự thương lượng.
Khung pháp lý: quyền sử dụng đất đã được Nhà nước giao, cho thuê được pháp luật bảo vệ
Luật Đất đai số 31/2024/QH15 (hiệu lực từ 01/8/2024) đặt nền tảng: đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu, và người sử dụng đất được Nhà nước giao đất, cho thuê đất hợp pháp có các quyền được luật bảo vệ, trong đó có quyền được bồi thường khi bị thu hồi đúng luật và quyền khiếu nại, tố cáo, khởi kiện về hành vi vi phạm pháp luật đất đai. Hành vi lấn đất, chiếm đất là hành vi bị nghiêm cấm trong quản lý và sử dụng đất; người lấn chiếm có thể bị xử phạt vi phạm hành chính, bị buộc khôi phục tình trạng ban đầu của đất và buộc trả lại đất đã lấn chiếm theo các quy định xử phạt và biện pháp khắc phục trong lĩnh vực đất đai. Thẩm quyền xử phạt và cưỡng chế thuộc về chủ tịch ủy ban nhân dân các cấp tùy diện tích và tính chất vi phạm, không thuộc về doanh nghiệp.
Song song với kênh hành chính, Bộ luật Dân sự số 91/2015/QH13 cho chủ sở hữu và người có quyền khác đối với tài sản các công cụ tự bảo vệ và yêu cầu tòa án bảo vệ: yêu cầu chấm dứt hành vi xâm phạm, yêu cầu người chiếm hữu, sử dụng tài sản không có căn cứ pháp luật phải trả lại, và yêu cầu bồi thường thiệt hại do hành vi xâm phạm gây ra. Vụ kiện dân sự về tranh chấp quyền sử dụng đất phải qua hòa giải tại ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất theo trình tự của Luật Đất đai trước khi tòa án thụ lý trong các trường hợp luật định; còn hành vi cản trở thi công có dấu hiệu hình sự hoặc gây mất an ninh trật tự thì doanh nghiệp báo ngay cho công an địa phương thay vì tự đối đầu.
Phân tích áp dụng: lấn chiếm lâu năm có làm doanh nghiệp mất đất không
Câu hỏi khiến nhiều nhà đầu tư lo lắng nhất là liệu người lấn chiếm ở lâu năm có “hợp thức hóa” được phần đất hay không. Câu trả lời nằm ở nguồn gốc pháp lý của khu đất: khi đất đã được Nhà nước cho doanh nghiệp thuê, có quyết định cho thuê, hợp đồng thuê đất và đã bàn giao trên thực địa, quyền sử dụng đất của doanh nghiệp là quyền hợp pháp đang tồn tại; việc người khác tự ý vào sử dụng không tạo ra quyền mới cho họ, và thời gian lấn chiếm kéo dài không tự động biến đất dự án thành đất của người lấn chiếm. Tuy vậy, rủi ro thực tế nằm ở chứng cứ: nếu doanh nghiệp để đất trống nhiều năm, không rào chắn, không kiểm tra và không lập biên bản khi bị lấn chiếm, việc chứng minh ranh giới và thời điểm lấn chiếm sẽ khó khăn hơn nhiều, và một số hộ có thể viện dẫn quá trình sử dụng trước thời điểm dự án được giao đất để đòi xem xét quyền lợi lịch sử.
Chiến lược xử lý hiệu quả thường gồm hai nhịp. Nhịp một là kênh hành chính: doanh nghiệp gửi văn bản kèm hồ sơ pháp lý của dự án tới ủy ban nhân dân cấp xã và cấp có thẩm quyền xử phạt, đề nghị kiểm tra, lập biên bản hành vi lấn chiếm, xử phạt và buộc khôi phục hiện trạng, trả lại đất. Nhịp hai là kênh tư pháp khi hành vi không chấm dứt: khởi kiện dân sự yêu cầu chấm dứt hành vi xâm phạm, buộc trả lại đất và bồi thường thiệt hại theo Bộ luật Dân sự, đồng thời đề nghị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời cấm thay đổi hiện trạng thửa đất. Trong suốt quá trình, doanh nghiệp tuyệt đối không tự ý phá dỡ công trình của người lấn chiếm hay dùng nhân viên bảo vệ đối đầu, vì hành vi tự xử lý có thể khiến doanh nghiệp từ vị thế người bị xâm phạm trở thành bên vi phạm và làm hỏng toàn bộ hồ sơ pháp lý đã xây dựng.
Checklist bảo vệ đất dự án ngay từ khi phát hiện lấn chiếm
Ngay khi phát hiện dấu hiệu lấn chiếm trên đất dự án, doanh nghiệp nên thực hiện các bước sau theo đúng thứ tự:
- Lập biên bản hiện trạng có chụp ảnh, quay video gắn mốc thời gian và tọa độ; mời đại diện ủy ban nhân dân cấp xã hoặc công ty quản lý khu công nghiệp chứng kiến khi đo đạc lại ranh giới theo hồ sơ bàn giao đất.
- Gửi văn bản thông báo chính thức tới người lấn chiếm yêu cầu chấm dứt hành vi và tháo dỡ công trình lấn chiếm trong thời hạn hợp lý, gửi qua đường bảo đảm để có chứng cứ đã thông báo.
- Trình báo và đề nghị cơ quan có thẩm quyền xử phạt vi phạm hành chính về hành vi lấn chiếm đất, kèm toàn bộ hồ sơ: quyết định cho thuê đất, hợp đồng thuê đất, giấy chứng nhận và biên bản bàn giao đất trên thực địa.
- Hoàn thiện hàng rào, biển báo chủ quyền sử dụng đất quanh khu đất ngay sau khi được bàn giao phần diện tích còn trống, và duy trì lịch tuần tra ghi nhật ký để chứng minh doanh nghiệp quản lý đất liên tục.
- Nếu hành vi lấn chiếm không chấm dứt sau xử phạt, chuẩn bị hồ sơ khởi kiện dân sự theo Bộ luật Tố tụng dân sự 92/2015/QH13, gồm yêu cầu trả lại đất, chấm dứt xâm phạm và bồi thường thiệt hại có chứng từ.
Câu hỏi thường gặp
Đất dự án bị lấn chiếm thì bảo vệ quyền sử dụng đất thế nào?
Doanh nghiệp bảo vệ quyền bằng ba lớp công cụ: tự bảo vệ hợp pháp như rào chắn, biển báo và văn bản yêu cầu chấm dứt hành vi; kênh hành chính qua đề nghị cơ quan có thẩm quyền kiểm tra, xử phạt và buộc người lấn chiếm khôi phục hiện trạng, trả lại đất theo Luật Đất đai 2024; và kênh tòa án bằng vụ kiện dân sự yêu cầu chấm dứt xâm phạm, trả lại đất và bồi thường thiệt hại theo Bộ luật Dân sự. Điều cốt lõi là mọi bước đều phải có biên bản và chứng cứ, tránh đối đầu trực tiếp tại hiện trường.
Ai xử lý hành vi lấn chiếm đất?
Thẩm quyền xử lý thuộc về cơ quan nhà nước: ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất kiểm tra, lập biên bản và hòa giải tranh chấp đất đai; chủ tịch ủy ban nhân dân các cấp xử phạt vi phạm hành chính và tổ chức cưỡng chế buộc khôi phục tình trạng ban đầu tùy theo diện tích, tính chất vi phạm. Công an địa phương xử lý phần hành vi gây mất trật tự hoặc có dấu hiệu hình sự. Doanh nghiệp chỉ là bên đề nghị và cung cấp chứng cứ, không có quyền tự cưỡng chế hay phá dỡ tài sản của người lấn chiếm.
Lấn chiếm lâu năm có mất đất không?
Không tự động mất. Khi đất đã được Nhà nước cho thuê hợp pháp và doanh nghiệp còn quyền sử dụng đất trong thời hạn thuê, hành vi lấn chiếm dù kéo dài cũng không tạo ra quyền sử dụng đất cho người lấn chiếm trên phần đất đó. Tuy nhiên, việc để đất bị lấn chiếm lâu mà không phản ứng sẽ làm chứng cứ ranh giới, mốc thời gian bị mai một và có thể khiến cơ quan giải quyết phải xem xét thêm yếu tố lịch sử sử dụng đất của các hộ. Vì vậy doanh nghiệp cần phản ứng sớm bằng văn bản ngay khi phát hiện.
Có thể khởi kiện người lấn chiếm ra tòa không?
Có. Doanh nghiệp khởi kiện vụ án dân sự yêu cầu tòa án buộc người lấn chiếm chấm dứt hành vi xâm phạm, trả lại đất và bồi thường thiệt hại theo Bộ luật Dân sự và Bộ luật Tố tụng dân sự 92/2015/QH13. Lưu ý tranh chấp quyền sử dụng đất thuộc trường hợp phải hòa giải tại ủy ban nhân dân cấp xã trước khi khởi kiện theo trình tự Luật Đất đai quy định; biên bản hòa giải không thành là tài liệu cần có trong hồ sơ khởi kiện ở các trường hợp luật định.
Bài viết đã được FLAW AI Legal Council kiểm tra chất lượng
