“Dự án treo” (đất giao cho chủ đầu tư rồi bỏ hoang) và “quy hoạch treo” (đất của dân nằm trong quy hoạch nhiều năm không triển khai) là hai căn bệnh trầm kha của quản lý đất đai. Luật Đất đai 2024 đã có những quy định mạnh tay: thu hồi đất dự án treo không bồi thường và “cởi trói” cho người dân trong vùng quy hoạch treo sau 3 năm.
Bài viết phân tích người dân trong các khu vực này có được xây dựng, chuyển nhượng đất hay không.
1. Dự án treo: lộ trình 12 tháng — gia hạn 24 tháng — thu hồi
Theo khoản 8 Điều 81 Luật Đất đai 2024, đất được Nhà nước giao, cho thuê, cho phép chuyển mục đích sử dụng để thực hiện dự án đầu tư mà không đưa vào sử dụng trong 12 tháng liên tục kể từ khi nhận bàn giao đất trên thực địa, hoặc tiến độ sử dụng đất chậm 24 tháng so với tiến độ ghi trong dự án đầu tư, thì:
- Chủ đầu tư được gia hạn sử dụng không quá 24 tháng và phải nộp bổ sung cho Nhà nước khoản tiền tương ứng với mức tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối với thời gian được gia hạn;
- Hết thời hạn gia hạn mà vẫn không đưa đất vào sử dụng → Nhà nước thu hồi đất mà không bồi thường về đất, tài sản gắn liền với đất và chi phí đầu tư vào đất còn lại (trừ trường hợp bất khả kháng).
Người dân không thể tự ý “lấy lại” đất dự án treo — việc thu hồi do Nhà nước thực hiện theo trình tự, thủ tục luật định.
2. Quy hoạch treo: sau 3 năm phải điều chỉnh, hủy bỏ
Đối với đất của người dân nằm trong quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất nhưng nhiều năm không triển khai (“quy hoạch treo”), pháp luật quy định: sau 03 năm kể từ khi công bố kế hoạch sử dụng đất hằng năm cấp huyện mà chưa có quyết định thu hồi đất, cơ quan nhà nước có thẩm quyền phải điều chỉnh, hủy bỏ và công bố việc điều chỉnh, hủy bỏ.
Trong thời gian quy hoạch, kế hoạch còn hiệu lực, người dân được tiếp tục sử dụng đất theo hiện trạng; khi kế hoạch hết hiệu lực hoặc bị điều chỉnh, hủy bỏ, người dân được thực hiện đầy đủ các quyền của người sử dụng đất.
3. Điểm mới “cởi trói”: quá 3 năm không thu hồi thì xem xét cấp sổ
Theo điểm đ khoản 1 Điều 151 Luật Đất đai 2024: đất đã có quyết định thu hồi của cơ quan nhà nước có thẩm quyền thì không cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất — trừ trường hợp đã quá 03 năm kể từ thời điểm có quyết định thu hồi mà không thực hiện.
Nói cách khác, đất đã có quyết định thu hồi để làm dự án nhưng sau 3 năm dự án không triển khai, người dân có quyền đề nghị cơ quan nhà nước có thẩm quyền xem xét cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất — quy định mới tháo gỡ khó khăn cho người dân trong vùng dự án treo.
4. Người dân trong vùng quy hoạch treo có được xây dựng, chuyển nhượng?
- Xây dựng: khi kế hoạch sử dụng đất hằng năm cấp huyện còn hiệu lực và đất thuộc diện sẽ thu hồi, việc xây dựng mới, cơi nới bị hạn chế theo quy hoạch; khi kế hoạch hết hiệu lực/bị hủy bỏ, người dân được xây dựng theo quy hoạch hiện trạng (phù hợp quy hoạch xây dựng, được cấp phép theo quy định);
- Chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế: người sử dụng đất được thực hiện các quyền này khi đủ điều kiện chung (có Giấy chứng nhận, đất không tranh chấp, không bị kê biên…); đất trong vùng quy hoạch treo thường gặp khó khăn thực tế về thanh khoản và thủ tục — người mua cần kiểm tra kỹ tình trạng quy hoạch;
- Thế chấp: thực hiện được khi có Giấy chứng nhận và đủ điều kiện, nhưng ngân hàng thường thận trọng với tài sản trong vùng quy hoạch.
5. Người dân cần làm gì để bảo vệ quyền lợi
- Kiểm tra thông tin quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất tại UBND cấp huyện, Sở Tài nguyên và Môi trường;
- Nếu quá 03 năm kể từ khi công bố kế hoạch mà chưa có quyết định thu hồi: yêu cầu cơ quan nhà nước công khai việc điều chỉnh, hủy bỏ;
- Nếu đất đã có quyết định thu hồi nhưng quá 03 năm không thực hiện: làm thủ tục đề nghị xem xét cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;
- Khiếu nại, khởi kiện khi bị hạn chế quyền sử dụng đất trái quy định.
6. Câu hỏi thường gặp
Hỏi: Đất trong quy hoạch treo có được tách thửa không?
Đáp: Việc tách thửa, hợp thửa thực hiện theo quy định chung khi đủ điều kiện; trên thực tế, đất trong vùng quy hoạch treo thường bị hạn chế — cần kiểm tra cụ thể tại địa phương và tình trạng hiệu lực của kế hoạch sử dụng đất.
Hỏi: Mua đất trong vùng quy hoạch treo có rủi ro gì?
Đáp: Rủi ro chính là thanh khoản thấp, khó xây dựng, và khả năng bị thu hồi khi dự án triển khai. Nếu quyết định mua, phải kiểm tra kỹ quy hoạch, giá phải phản ánh đúng rủi ro, và hợp đồng cần điều khoản bảo vệ.
Hỏi: Dự án treo bao lâu thì Nhà nước thu hồi đất?
Đáp: Theo lộ trình 12 tháng không sử dụng/chậm 24 tháng → gia hạn tối đa 24 tháng → thu hồi. Thực tiễn, việc thu hồi phụ thuộc vào sự quyết liệt của cơ quan chức năng trong kiểm tra, giám sát tiến độ dự án.
Người dân trong vùng dự án treo, quy hoạch treo cần tư vấn bảo vệ quyền lợi? Liên hệ với chúng tôi để được tư vấn.
Bài viết do FLAW AI Legal Council biên soạn. Nội dung đang chờ Hội đồng QA rà soát trước khi trình phê duyệt; thông tin chỉ mang tính tham khảo, không thay thế tư vấn pháp lý cho trường hợp cụ thể của quý vị.
