Khác biệt lớn nhất giữa đầu tư bất động sản công nghiệp tại Việt Nam và Pháp nằm ở một chữ: sở hữu. Tại Việt Nam, nhà đầu tư Pháp chỉ có thể thuê đất có thời hạn theo Luật Đất đai 31/2024; tại Pháp, họ được sở hữu đất đai gần như đầy đủ. Hiểu đúng bản chất quyền sẽ quyết định cấu trúc chi phí và rủi ro của dự án.
Việt Nam: chỉ thuê đất, không sở hữu
Luật Đất đai 31/2024/QH15 (hiệu lực 01/8/2024) giữ nguyên nguyên tắc: đất đai thuộc sở hữu toàn dân, Nhà nước là đại diện chủ sở hữu. Tổ chức nước ngoài không được sở hữu đất tại Việt Nam — chỉ được thuê đất trả tiền một lần cho cả thời gian thuê hoặc trả tiền hàng năm.
Với dự án trong khu công nghiệp, thực tế phổ biến là thuê lại đất từ chủ đầu tư kinh doanh hạ tầng KCN. Thời hạn thuê đất tối đa 50 năm (dự án vốn lớn, thu hồi vốn chậm có thể lên 70 năm). Hết thời hạn, nếu có nhu cầu và phù hợp quy hoạch, được xem xét gia hạn — nhưng không có quyền đương nhiên được gia hạn.
Pháp: sở hữu đầy đủ và các hình thức thuê dài hạn
Tại Pháp, nhà đầu tư nước ngoài được sở hữu bất động sản gần như không hạn chế (chỉ đất nông nghiệp chịu kiểm soát qua tổ chức SAFER). Sở hữu mang lại quyền định đoạt đầy đủ: thế chấp, chuyển nhượng, cho thuê lại.
Ngoài sở hữu, Pháp có các hình thức thuê dài hạn linh hoạt: bail commercial (thuê thương mại theo Code de commerce L.145 — bên thuê được quyền gia hạn 9 năm và bồi thường khi không gia hạn) và bail emphytéotique (thuê 18–99 năm, bên thuê có quyền gần như chủ sở hữu, được thế chấp quyền thuê). Đây là công cụ phổ biến cho dự án công nghiệp không muốn bỏ vốn mua đất.
Chi phí và rủi ro: so sánh thực chất
- Chi phí đầu vào: thuê đất KCN tại Việt Nam trả tiền một lần có thể lên tới hàng chục USD/m²/chu kỳ thuê; tại Pháp, giá mua đất công nghiệp vùng ngoại ô Paris/Lyon cao gấp nhiều lần, nhưng là tài sản ghi nhận trên bảng cân đối.
- Rủi ro quy hoạch: tại Việt Nam, đất thuê lại trong KCN phụ thuộc vào pháp lý của chủ đầu tư hạ tầng (đã nộp tiền thuê đất chưa, có thế chấp không); tại Pháp, rủi ro nằm ở quy hoạch đô thị (PLU) và giấy phép xây dựng.
- Thuế: Việt Nam — tiền thuê đất, thuế sử dụng đất phi nông nghiệp; Pháp — taxe foncière (thuế BĐS hàng năm, chủ sở hữu chịu) và thuế chuyển nhượng khi mua bán.
- Thoái vốn: tại Việt Nam, chuyển nhượng dự án gắn với chuyển quyền thuê đất phải đáp ứng điều kiện chặt chẽ; tại Pháp, bán BĐS là giao dịch dân sự thông thường.
Checklist cho nhà đầu tư Pháp thuê đất KCN tại Việt Nam
- Rà soát pháp lý chủ đầu tư hạ tầng KCN: quyết định giao/cho thuê đất, nghĩa vụ tài chính đã hoàn thành, tình trạng thế chấp.
- Xác định hình thức trả tiền thuê (một lần/hàng năm) — ảnh hưởng đến ưu đãi đầu tư và khả năng thế chấp quyền thuê đất.
- Kiểm tra thời hạn thuê còn lại và điều kiện gia hạn trong hợp đồng thuê lại.
- Đánh giá hạ tầng kỹ thuật KCN (điện, nước, xử lý nước thải) và khoảng cách logistics.
- Mọi cam kết về giá, thời hạn, hỗ trợ phải đưa vào hợp đồng thuê lại đất có công chứng, không tin vào cam kết miệng.
Câu hỏi thường gặp
Nhà đầu tư Pháp có được mua đất tại Việt Nam không?
Không. Theo Luật Đất đai 31/2024, tổ chức nước ngoài không được sở hữu đất tại Việt Nam, chỉ được thuê đất có thời hạn (tối đa 50 năm, dự án đặc biệt 70 năm) hoặc thuê lại đất trong khu công nghiệp.
Thuê lại đất trong khu công nghiệp cần kiểm tra gì?
Kiểm tra pháp lý của chủ đầu tư hạ tầng: quyết định giao/cho thuê đất của Nhà nước, đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính về đất đai chưa, đất có đang thế chấp không, và thời hạn sử dụng đất còn lại.
Bail emphytéotique của Pháp là gì?
Là hợp đồng thuê đất dài hạn 18–99 năm, bên thuê có quyền gần như chủ sở hữu (được xây dựng, thế chấp quyền thuê), phổ biến cho dự án công nghiệp không muốn bỏ vốn mua đất.
Hết thời hạn thuê đất tại Việt Nam có được gia hạn đương nhiên không?
Không có quyền đương nhiên. Hết thời hạn, người sử dụng đất có nhu cầu tiếp tục sử dụng được xem xét gia hạn nếu phù hợp quy hoạch và pháp luật tại thời điểm đó.
Liên hệ FLAT Law Firm
FLAT Law Firm tư vấn bất động sản công nghiệp cho nhà đầu tư Pháp tại Việt Nam: rà soát pháp lý KCN, đàm phán hợp đồng thuê lại đất, và cấu trúc giao dịch đúng Luật Đất đai 31/2024. Liên hệ trước khi đặt cọc giữ đất.
Bài viết đã được FLAW AI Legal Council kiểm tra chất lượng
