在越南和法国投资工业地产，最大的差别在一个词：所有权。在越南，法国投资者只能按《土地法》31/2024定期租地；在法国，则几乎可以完全拥有。正确理解权利的性质，决定项目的成本结构与风险。
越南：只能租，不能买
《土地法》31/2024/QH15（2024年8月1日生效）坚持基本原则：土地属全民所有，国家为所有者代表。外国组织不能在越南拥有土地——只能租赁，一次性付清整个租期或按年付费。
对工业区项目，通行做法是从园区基础设施开发商处转租土地。租期最长50年（资金大、回收慢的项目可至70年）。到期后如仍需用地且符合规划，可申请续期——但没有当然续期权。
法国：完全所有权与长期租赁工具
在法国，外国投资者可以拥有不动产，几乎不受限制（仅农用地受SAFER监管）。所有权带来完整处分权：抵押、转让、转租。
除所有权外，法国还有灵活的长期租赁：《商事租赁》（商法典第L.145条——承租人享有9年续租权和不续租补偿）和地上权租赁（18至99年，承租人权利接近所有权人，可抵押租赁权）。这是不想占用资金买地的工业项目的常用工具。
成本与风险：实质对比
- 进入成本：越南园区土地一次性转租费可达每平方米数十美元/租期；在巴黎/里昂郊区买工业地贵数倍，但作为资产列入资产负债表。
- 规划风险：在越南，转租土地取决于基础设施开发商自身的土地合法性（土地出让金缴清了吗、抵押了吗）；在法国，风险在城市规划（PLU）和建筑许可。
- 税收：越南——土地租金、非农用地使用税；法国——地产税（所有权人按年缴纳）及买卖时的转让税。
- 退出：在越南，转让与租赁土地挂钩的项目条件严格；在法国，出售不动产是普通民事交易。
法国投资者在越南转租园区的核查清单
- 核查基础设施开发商的合法性：国家的交地/租地决定、土地财务义务是否履行完毕、土地是否抵押。
- 确定租金支付方式（一次性/按年）——影响投资优惠及土地使用权能否抵押。
- 核查转租合同中的剩余租期和续期条件。
- 评估园区的技术基础设施（电、水、污水处理）和物流距离。
- 把价格、期限、扶持等一切承诺写入公证转租合同——不轻信口头承诺。
法国投资者的持有结构提示
法国集团在越南持有工业地产时，常见的结构是用新加坡或香港控股公司间接持有越南项目公司，而非法国母公司直接持有。这样做的好处有二：一是利用新加坡与越南的税收协定优化未来转让项目时的资本利得税；二是隔离风险——土地租赁纠纷不直接牵连法国母公司。但须注意越南的反避税和实质要求，控股公司须有真实经济实质，不能是空壳。
常见问题
法国投资者能在越南买地吗？
不能。根据《土地法》31/2024，外国组织不能在越南拥有土地，只能定期租地（最长50年，特殊项目70年）或在工业区内转租。
转租工业区土地要核查什么？
核查基础设施开发商的合法性：国家交地/租地决定、土地财务义务是否履行、土地是否设定抵押、剩余土地使用期限。
法国的地上权租赁是什么？
18至99年的长期土地租赁，承租人权利接近所有权人（可建设、可抵押租赁权），是不想出资买地的工业项目的常用工具。
越南土地租期到期能当然续期吗？
不能，没有当然续期权。到期后如仍需用地，符合规划和当时法律的，可申请续期。
联系 FLAT Law Firm
FLAT Law Firm为法国投资者在越南的工业地产提供咨询：园区法律尽调、转租谈判、按《土地法》31/2024设计交易结构。请在支付土地定金前联系我们。
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