Một nhà đầu tư đứng trước một khu đất tại Việt Nam thường đối mặt với câu hỏi: tham gia đấu giá quyền sử dụng đất hay đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án có sử dụng đất? Hai hình thức đều là cơ chế cạnh tranh để tiếp cận đất đai, nhưng đối tượng đất, tiêu chí lựa chọn và nghĩa vụ của nhà đầu tư trúng hoàn toàn khác nhau. Chọn sai hình thức ngay từ đầu đồng nghĩa với chuẩn bị sai hồ sơ, sai chiến lược — và mất cơ hội.
Khung pháp lý: thứ tự 3 điều của Luật Đất đai 2024
Luật Đất đai 31/2024/QH15 (hiệu lực 01/8/2024) sắp xếp 3 điều liên tiếp theo logic lựa chọn phương thức giao đất, cho thuê đất:
- Điều 124 — các trường hợp giao đất, cho thuê đất không thông qua đấu giá quyền sử dụng đất, không thông qua đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư;
- Điều 125 — giao đất, cho thuê đất thông qua đấu giá quyền sử dụng đất;
- Điều 126 — giao đất, cho thuê đất thông qua đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án có sử dụng đất.
Thứ tự này không thể suy đoán ngược.
Bảng so sánh đấu giá QSDĐ và đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư
| Tiêu chí | Đấu giá quyền sử dụng đất (Điều 125) | Đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư (Điều 126) |
|---|---|---|
| Đối tượng đất | “Đất sạch”: đã thu hồi và hoàn thành bồi thường, hỗ trợ, tái định cư (hoặc không phải bồi thường, hỗ trợ, tái định cư); hạ tầng giao thông đã kết nối; có trong kế hoạch sử dụng đất hằng năm cấp huyện; có quy hoạch chi tiết 1/500 (dự án nhà ở); có phương án đấu giá được phê duyệt (khoản 2 Điều 125) | Đất chưa giải phóng mặt bằng: dự án thuộc diện phải đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư theo pháp luật quản lý ngành; khu đất thuộc danh mục do HĐND cấp tỉnh quyết định |
| Tiêu chí lựa chọn người trúng | Giá là tiêu chí duy nhất: ai trả giá cao nhất thì trúng | Tiêu chí tổng hợp: năng lực tài chính, kinh nghiệm, phương án đầu tư, hiệu quả sử dụng đất — không chỉ so giá |
| Nghĩa vụ vốn bồi thường, hỗ trợ, tái định cư | Không có — nhà nước đã hoàn thành trước khi đấu giá | Nhà đầu tư trúng thầu ứng vốn thực hiện bồi thường, hỗ trợ, tái định cư theo yêu cầu của cơ quan nhà nước có thẩm quyền |
| Văn bản điều chỉnh | Luật Đất đai 31/2024/QH15 (Điều 125); Luật Đấu giá tài sản (khung trình tự đấu giá) | Luật Đất đai 31/2024/QH15 (Điều 126); Luật Đấu thầu 22/2023/QH15 (sửa bởi Luật 57/2024/QH15, Luật 90/2025/QH15; VBHN 74/2026); Nghị định 274/2026/NĐ-CP (ban hành 07/7/2026, hiệu lực 21/8/2026; thay NĐ 23/2024/NĐ-CP, 115/2024, 225/2025) |
| Mốc thời gian đáng chú ý | Theo phương án đấu giá được phê duyệt | 36 tháng: trong 36 tháng kể từ ngày ban hành quyết định công nhận kết quả trúng thầu (hoặc thời hạn khác theo hợp đồng), UBND cấp có thẩm quyền phải thực hiện xong bồi thường, hỗ trợ, tái định cư để giao đất, cho thuê đất (khoản 8 Điều 126) |
Sơ đồ quyết định nhanh cho nhà đầu tư
- Đất đã “sạch” (đã thu hồi, hoàn thành bồi thường hỗ trợ tái định cư, hạ tầng giao thông đã kết nối, có trong kế hoạch sử dụng đất, có phương án đấu giá được phê duyệt) → đấu giá quyền sử dụng đất: chuẩn bị năng lực tài chính để trả giá cao nhất.
- Đất chưa giải phóng mặt bằng, dự án thuộc diện đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư, khu đất trong danh mục do HĐND cấp tỉnh quyết định → đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư: chuẩn bị hồ sơ năng lực tổng hợp, phương án đầu tư và dự trù vốn ứng trước cho bồi thường, hỗ trợ, tái định cư.
- Thuộc Điều 124 → không đấu giá, không đấu thầu: làm việc trực tiếp theo thủ tục giao đất, cho thuê đất thông thường.
3 lỗi phổ biến nhà đầu tư hay mắc
- Nhầm đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư với đấu thầu lựa chọn nhà thầu: hai đối tượng hoàn toàn khác nhau. Đấu thầu nhà đầu tư (Điều 126 Luật Đất đai; Nghị định 274/2026/NĐ-CP) chọn người thực hiện dự án có sử dụng đất; đấu thầu nhà thầu chọn đơn vị thi công, cung ứng — không được trích các văn bản về lựa chọn nhà thầu (như Nghị định 214/2025/NĐ-CP, Nghị định 349/2026/NĐ-CP) vào bài toán lựa chọn nhà đầu tư.
- Tưởng tiêu chí giá quyết định trong đấu thầu nhà đầu tư: khác với đấu giá (giá cao nhất thắng), đấu thầu nhà đầu tư chấm theo bộ tiêu chí tổng hợp — năng lực tài chính, kinh nghiệm, phương án đầu tư, hiệu quả sử dụng đất. Trả giá cao nhưng phương án yếu vẫn có thể trượt.
- Bỏ qua nghĩa vụ ứng vốn bồi thường, hỗ trợ, tái định cư: nhà đầu tư trúng thầu phải ứng vốn thực hiện bồi thường, hỗ trợ, tái định cư theo yêu cầu của cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Không dự trù dòng tiền cho nghĩa vụ này là sai lầm tài chính nghiêm trọng, dù mốc 36 tháng (khoản 8 Điều 126) đặt trách nhiệm hoàn thành bồi thường, hỗ trợ, tái định cư lên UBND cấp có thẩm quyền.
Lưu ý về số hiệu văn bản
- Luật Đất đai hiện hành là 31/2024/QH15 — không phải “QH18”; Luật Đấu thầu gốc là 22/2023/QH15 (sửa bởi Luật 57/2024/QH15, Luật 90/2025/QH15) — cách gọi “Luật Đấu thầu 57/2024” là sai;
- Văn bản hiện hành về đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư là Nghị định 274/2026/NĐ-CP (hiệu lực 21/8/2026) — các Nghị định 23/2024/NĐ-CP, 115/2024, 225/2025 đã hết hiệu lực trong phạm vi này.
Kết luận
Đấu giá quyền sử dụng đất dành cho “đất sạch” với tiêu chí giá duy nhất; đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư dành cho đất chưa giải phóng mặt bằng với bộ tiêu chí tổng hợp và nghĩa vụ ứng vốn bồi thường, hỗ trợ, tái định cư. Xác định đúng tình trạng pháp lý của khu đất, đối chiếu với Điều 124–126 Luật Đất đai 31/2024/QH15, rồi mới lựa chọn hình thức tham gia và xây dựng chiến lược hồ sơ phù hợp.
Căn cứ pháp lý
- Luật Đất đai 31/2024/QH15 (hiệu lực 01/8/2024): Điều 124; Điều 125; Điều 126.
- Luật Đấu thầu 22/2023/QH15, sửa bởi Luật 57/2024/QH15 và Luật 90/2025/QH15 (trích theo VBHN 74/VBHN-VPQH 2026).
- Nghị định 274/2026/NĐ-CP về lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án có sử dụng đất (ban hành 07/7/2026, hiệu lực 21/8/2026; thay thế Nghị định 23/2024/NĐ-CP, Nghị định 115/2024/NĐ-CP, Nghị định 225/2025/NĐ-CP).
- Luật Đấu giá tài sản (ban hành năm 2016, đã được sửa đổi, bổ sung) — khung trình tự đấu giá quyền sử dụng đất.
Doanh nghiệp của bạn đang nhắm tới một khu đất để đầu tư dự án tại Việt Nam? Hãy liên hệ qua trang Liên hệ của FLAT Law Firm để được đánh giá phương thức tiếp cận khu đất phù hợp (đấu giá hay đấu thầu), hỗ trợ chuẩn bị hồ sơ tham gia và đàm phán nghĩa vụ bồi thường, hỗ trợ, tái định cư.
Nội dung pháp lý của bài viết do AI Legal Council của FLAT soát xét và trình chủ sở hữu phê duyệt; đây không phải ý kiến của luật sư người thật và không thay thế tư vấn pháp lý cho từng trường hợp cụ thể.
Thông tin tham khảo, không phải tư vấn pháp lý.