FLAT LAW FIRM
Yêu cầu tư vấn

Đầu tư nước ngoài

Dự án hạ tầng khu công nghiệp theo mô hình hợp tác với nhà đầu tư hạ tầng tư nhân: cấp điện, nước, xử lý nước thải

8 phút đọcFLAT LAW FIRM
Concrete road bridge

Bên trong hàng rào một khu công nghiệp hiện đại là một ‘thành phố tiện ích’ thu nhỏ: trạm biến áp và lưới điện phân phối, nhà máy cấp nước, trạm xử lý nước thải tập trung, đường nội bộ và hệ thống phòng cháy. Toàn bộ hệ thống này tại Việt Nam phần lớn do nhà đầu tư hạ tầng tư nhân bỏ vốn xây dựng và vận hành theo khung quản lý khu công nghiệp, không phải theo mô hình PPP tổng quát. Bài viết này phân tích mô hình hợp tác đó: nhà đầu tư hạ tầng đầu tư và thu hồi vốn ra sao, điện — nước — nước thải được tổ chức cung cấp thế nào theo pháp luật chuyên ngành, và doanh nghiệp thứ cấp thuê đất trong khu cần khóa những điều khoản hạ tầng nào trong hợp đồng của mình.

Mô hình hợp tác: nhà đầu tư hạ tầng và doanh nghiệp thứ cấp

Khung pháp lý nền là Nghị định 35/2022/NĐ-CP về quản lý khu công nghiệp và khu kinh tế: doanh nghiệp đầu tư xây dựng và kinh doanh kết cấu hạ tầng khu công nghiệp — gọi là nhà đầu tư hạ tầng — được Nhà nước cho thuê đất để xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật dùng chung, sau đó cho doanh nghiệp thứ cấp thuê lại đất đã có hạ tầng để xây nhà máy. Doanh thu của nhà đầu tư hạ tầng đến từ tiền thuê lại đất, phí sử dụng hạ tầng, phí quản lý và các dịch vụ tiện ích trong khu; đây là mô hình kinh doanh hạ tầng tư nhân thuần túy trong một khu vực có quy hoạch và quản lý đặc thù, vận hành bằng hợp đồng dân sự với từng doanh nghiệp thứ cấp.

Hợp tác có thể đi sâu hơn một tầng: nhà đầu tư hạ tầng chính có thể hợp tác với các nhà đầu tư chuyên ngành cho từng hệ thống — một đối tác điện, một đối tác nước — theo hợp đồng hợp tác kinh doanh hoặc cho thuê lại quyền vận hành hệ thống đó trong khu. Dù cấu trúc nào, trách nhiệm cuối cùng trước ban quản lý khu công nghiệp và trước doanh nghiệp thứ cấp về tính liên tục và chất lượng hạ tầng vẫn neo vào nhà đầu tư hạ tầng ký hợp đồng thuê lại đất, trừ khi hợp đồng ba bên phân bổ rõ trách nhiệm cho nhà vận hành chuyên ngành.

Cấp điện trong khu công nghiệp: bán lẻ điện tại khu vực

Điện cho doanh nghiệp thứ cấp thường đến qua hai lớp: ngành điện bán điện cho khu công nghiệp tại điểm đấu nối tổng, và đơn vị bán lẻ điện trong khu — thường là nhà đầu tư hạ tầng hoặc công ty điện do nhà đầu tư hạ tầng tổ chức — phân phối lại tới từng nhà máy theo Luật Điện lực 61/2024/QH15 về hoạt động bán lẻ điện. Giá bán lẻ điện áp dụng biểu giá do cơ quan có thẩm quyền ban hành cho từng nhóm khách hàng sản xuất, cộng phí dịch vụ hạ tầng điện của khu theo hợp đồng — phần phí cộng thêm này là điểm doanh nghiệp thứ cấp cần đọc kỹ vì nó nằm ngoài biểu giá điện quốc gia.

Vấn đề chất lượng điện — độ ổn định điện áp, sự cố mất điện, công suất dự phòng cho dây chuyền nhạy cảm — không được giải quyết bởi biểu giá mà bởi điều khoản dịch vụ trong hợp đồng cung cấp điện với đơn vị trong khu: mức cam kết, thông báo cắt điện bảo trì, bồi thường khi sự cố do phía cung cấp. Nhà máy có dây chuyền không chịu được mất điện đột ngột cần đầu tư hệ thống điện dự phòng riêng và thỏa thuận quy trình chuyển nguồn, thay vì kỳ vọng lưới điện khu công nghiệp bảo đảm tuyệt đối như một cam kết pháp lý mặc định.

Cấp nước và xử lý nước thải: hai đầu của một hợp đồng dịch vụ

Cấp nước sạch cho khu công nghiệp do đơn vị cấp nước của nhà đầu tư hạ tầng hoặc doanh nghiệp cấp nước khu vực thực hiện, với chất lượng nước theo quy chuẩn nước sạch và giá nước theo khung giá địa phương cộng phí hạ tầng của khu. Ở đầu ra, nước thải của từng nhà máy phải được xử lý sơ bộ đạt tiêu chuẩn đấu nối của khu trước khi xả vào hệ thống thu gom về trạm xử lý tập trung; trạm tập trung xử lý đạt quy chuẩn môi trường trước khi xả ra nguồn tiếp nhận theo giấy phép môi trường của khu công nghiệp.

Phí xử lý nước thải tính theo lưu lượng và mức độ ô nhiễm của nước thải đầu vào theo hợp đồng dịch vụ xử lý — doanh nghiệp có nước thải ô nhiễm cao trả phí cao hơn hẳn doanh nghiệp chỉ có nước thải sinh hoạt. Hệ thống quan trắc tự động tại điểm đấu nối của nhà máy và tại đầu ra trạm tập trung tạo dữ liệu cho cả thu phí và tuân thủ môi trường; doanh nghiệp thứ cấp vi phạm tiêu chuẩn đấu nối nhiều lần có thể bị tạm ngừng tiếp nhận nước thải, đồng nghĩa dây chuyền sản xuất phải dừng — đây là chế tài vận hành mạnh nhất trong khu và cần được dự liệu trong kế hoạch sản xuất.

Doanh nghiệp thứ cấp: khóa điều khoản hạ tầng trong hợp đồng thuê lại

Hợp đồng thuê lại đất và sử dụng hạ tầng của doanh nghiệp thứ cấp cần khóa bốn nhóm điều khoản: một, biểu phí đầy đủ — thuê đất, phí hạ tầng, phí quản lý, điện, nước, xử lý nước thải — cùng cơ chế điều chỉnh phí theo thời gian để tránh bị áp phí mới ngoài dự toán; hai, tiêu chuẩn dịch vụ và cam kết công suất cấp điện, cấp nước đáp ứng nhu cầu sản xuất đăng ký, kể cả khi doanh nghiệp mở rộng; ba, trách nhiệm khi hạ tầng sự cố — thời gian khắc phục, hỗ trợ tạm thời, miễn giảm phí cho thời gian gián đoạn; bốn, điều kiện khi khu công nghiệp thay đổi nhà đầu tư hạ tầng hoặc nhà vận hành tiện ích — quyền và nghĩa vụ của doanh nghiệp thứ cấp được kế thừa nguyên trạng.

Doanh nghiệp cũng cần xác minh trước khi ký: giấy phép môi trường của toàn khu còn hiệu lực và còn dung lượng tiếp nhận cho ngành nghề của mình; công suất còn trống của trạm điện và trạm xử lý nước thải; và quy hoạch mở rộng của khu có chạm vào lô đất dự kiến thuê không. Ba xác minh này thuộc về thẩm định hạ tầng — phần thẩm định mà nhiều nhà đầu tư bỏ qua vì mải tập trung vào giá thuê đất, trong khi rủi ro vận hành hai mươi năm của nhà máy nằm gần như toàn bộ ở đó.

Câu hỏi thường gặp

Dự án hạ tầng khu công nghiệp hợp tác với nhà đầu tư hạ tầng tư nhân thực hiện theo mô hình nào?

Theo Nghị định 35/2022/NĐ-CP, mô hình là doanh nghiệp đầu tư xây dựng và kinh doanh kết cấu hạ tầng khu công nghiệp thuê đất của Nhà nước, đầu tư hệ thống hạ tầng kỹ thuật dùng chung bằng vốn của mình, rồi cho doanh nghiệp thứ cấp thuê lại đất có hạ tầng và cung cấp dịch vụ tiện ích để thu hồi vốn qua tiền thuê đất, phí hạ tầng và phí dịch vụ. Nhà đầu tư hạ tầng có thể hợp tác tiếp với nhà đầu tư chuyên ngành điện, nước cho từng hệ thống, nhưng trách nhiệm hạ tầng trước doanh nghiệp thứ cấp vẫn neo vào nhà đầu tư hạ tầng chính theo hợp đồng thuê lại.

Cấp điện, nước cho khu công nghiệp do nhà đầu tư hạ tầng tư nhân đầu tư ra sao?

Cấp điện thực hiện theo hai lớp: ngành điện bán điện tại điểm đấu nối của khu công nghiệp, đơn vị bán lẻ điện trong khu — thường là nhà đầu tư hạ tầng hoặc đơn vị do nhà đầu tư hạ tầng tổ chức — phân phối tới từng nhà máy theo Luật Điện lực 61/2024, giá gồm biểu giá bán lẻ điện theo nhóm khách hàng cộng phí dịch vụ hạ tầng điện của khu. Cấp nước do đơn vị cấp nước của nhà đầu tư hạ tầng hoặc doanh nghiệp cấp nước khu vực thực hiện theo quy chuẩn nước sạch và khung giá địa phương, kèm phí hạ tầng của khu theo hợp đồng.

Doanh nghiệp thứ cấp trong khu công nghiệp cần lưu ý gì về hạ tầng dùng chung?

Ba lưu ý lớn nhất: biểu phí hạ tầng đầy đủ và cơ chế điều chỉnh phí trong suốt thời hạn thuê phải được khóa trong hợp đồng thuê lại đất, tránh phát sinh phí ngoài dự toán; công suất cấp điện, cấp nước và dung lượng xử lý nước thải còn trống phải được xác minh có đáp ứng nhu cầu sản xuất và mở rộng của nhà máy không, kèm giấy phép môi trường của khu còn hiệu lực; và điều khoản trách nhiệm khi hạ tầng sự cố hoặc khi khu thay đổi nhà đầu tư hạ tầng, vì gián đoạn tiện ích trong khu công nghiệp có thể làm dừng cả dây chuyền sản xuất.

Doanh nghiệp thứ cấp mua hạ tầng như mua một lời hứa vận hành hai mươi năm: trạm điện còn công suất không, trạm nước thải còn dung lượng không, biểu phí có bị khóa không. Ba câu hỏi đó, được trả lời bằng văn bản trước khi ký hợp đồng thuê lại, đáng giá hơn mọi điều khoản giảm giá thuê đất trong năm đầu.

Bài viết liên quan