Từ 01/7/2026, mọi hợp đồng xây dựng ký mới đều phải tuân thủ Luật Xây dựng 2025 và Nghị định 210/2026/NĐ-CP (thay thế Nghị định 37/2015/NĐ-CP, Nghị định 50/2021/NĐ-CP). Một hợp đồng thiếu các điều khoản cốt lõi không chỉ khó thực thi khi có tranh chấp, mà còn có thể khiến doanh nghiệp mất đi công cụ pháp lý quan trọng nhất để bảo vệ mình.
Bài viết hệ thống hóa 8 nhóm điều khoản không thể thiếu — được nhóm lại từ 14 nội dung mà khoản 4 Điều 82 Luật Xây dựng 2025 liệt kê — cùng những điểm mới của Nghị định 210/2026/NĐ-CP và mẫu hợp đồng mới theo Quyết định 1040/QĐ-BXD 2026.
1. Thông tin hợp đồng và căn cứ giao kết
Theo Điều 7 Nghị định 210/2026/NĐ-CP, các thông tin sau phải được ghi trong hợp đồng: loại hợp đồng, số hợp đồng, tên công việc, tên gói thầu, tên dự án (nếu có), địa điểm xây dựng và căn cứ giao kết hợp đồng; tên giao dịch của các bên, người đại diện, địa chỉ, mã số thuế, số tài khoản, thông tin liên lạc, thời gian và địa điểm giao kết. Trường hợp bên nhận thầu là liên danh, phải ghi đầy đủ thông tin từng thành viên và ghi rõ thành viên đứng đầu liên danh. Căn cứ giao kết gồm: căn cứ pháp lý, yêu cầu về phạm vi công việc, kết quả lựa chọn nhà thầu (nếu có), kết quả thương thảo hợp đồng.
2. Phạm vi và khối lượng công việc
Điều 8 Nghị định 210/2026/NĐ-CP yêu cầu xác định rõ nội dung, khối lượng công việc bên nhận thầu phải thực hiện — phù hợp với hồ sơ mời thầu, hồ sơ dự thầu và biên bản đàm phán. Cần quy định cụ thể các tình huống đặc biệt: bên giao thầu cung cấp một phần/toàn bộ vật tư, máy thi công; phân chia khối lượng khi liên danh; thống nhất phạm vi, tiến độ khi có nhiều nhà thầu chính hoặc khi nhà thầu chính ký với nhà thầu phụ. Phạm vi mơ hồ là nguyên nhân hàng đầu của tranh chấp “việc này có trong hợp đồng hay không”.
3. Chất lượng, kỹ thuật, nghiệm thu và bàn giao
Các bên phải thỏa thuận về quy chuẩn, tiêu chuẩn, chỉ dẫn kỹ thuật áp dụng; quy trình, thời điểm nghiệm thu, bàn giao từng công việc; thành phần nhân sự tham gia; biểu mẫu và người ký biên bản (Điều 9). Đặc biệt lưu ý: công việc phải nghiệm thu trước khi chuyển bước tiếp theo thì bên nhận thầu phải thông báo trước cho bên giao thầu; sản phẩm sai sót phải được khắc phục, thay thế — bên gây ra sai sót chịu toàn bộ chi phí khắc phục, thí nghiệm, kiểm định liên quan.
4. Thời gian và tiến độ thực hiện
Điều 10 Nghị định 210/2026/NĐ-CP phân biệt rõ: thời gian có hiệu lực của hợp đồng (từ khi có hiệu lực đến khi hoàn thành mọi nghĩa vụ, gồm cả thanh lý); thời gian thực hiện công việc (không bao gồm thời gian bảo hành, giám sát tác giả và thủ tục thanh lý); và tiến độ thực hiện — kế hoạch tổng thể, chi tiết thể hiện các mốc hoàn thành, nghiệm thu, bàn giao. Tiến độ là căn cứ pháp lý để xác định chậm tiến độ và áp phạt vi phạm, nên các mốc phải cụ thể, đo lường được.
5. Giá hợp đồng, tạm ứng, thanh toán, quyết toán, thanh lý
Đây là nhóm điều khoản “nhạy cảm” nhất về dòng tiền. Cần ghi rõ: hình thức giá (9 loại theo Điều 6: trọn gói, đơn giá cố định, đơn giá điều chỉnh, theo thời gian, chi phí cộng phí, theo kết quả đầu ra, theo tỷ lệ phần trăm, hỗn hợp); các khoản chi phí, thuế phí đã/chưa tính trong giá; tạm ứng tối đa 30% giá hợp đồng, bảo lãnh tạm ứng khi giá trị tạm ứng trên 1 tỷ đồng, mức thu hồi qua các đợt thanh toán; thanh toán tối đa 14 ngày làm việc kể từ khi nhận đủ hồ sơ hợp lệ; trình tự quyết toán, thanh lý hợp đồng và đồng tiền thanh toán.
6. Bảo đảm thực hiện nghĩa vụ hợp đồng
Nghị định 210/2026/NĐ-CP siết chặt biện pháp và mức bảo đảm thực hiện hợp đồng, đặc biệt với dự án đầu tư công và dự án PPP (khoản 4 Điều 83 Luật Xây dựng). Hợp đồng cần quy định rõ hình thức bảo đảm (thường là bảo lãnh ngân hàng), giá trị, thời hạn hiệu lực và điều kiện giải tỏa/xử lý bảo đảm khi một bên vi phạm. Thiếu điều khoản này, bên giao thầu gần như không có công cụ tài chính để ràng buộc nhà thầu.
7. Trách nhiệm vi phạm, thưởng và phạt vi phạm
Khoản 10 Điều 82 Luật Xây dựng 2025 yêu cầu hợp đồng quy định về trách nhiệm do vi phạm, thưởng và phạt vi phạm. Nguyên tắc: mức phạt, thưởng và bồi thường thiệt hại phải được thỏa thuận trong hợp đồng — không có điều khoản phạt thì không áp được phạt. Lưu ý trần luật định: với công trình thuộc dự án đầu tư công, dự án PPP, mức phạt không vượt quá 12% giá trị phần hợp đồng bị vi phạm. Ngoài tiền phạt, bên vi phạm còn phải bồi thường thiệt hại theo thỏa thuận.
8. Tạm dừng, chấm dứt, tranh chấp và bất khả kháng
Nhóm điều khoản “phòng thủ” thường bị xem nhẹ: điều kiện, thủ tục tạm dừng, chấm dứt hợp đồng (Điều 85 Luật Xây dựng); phương thức giải quyết tranh chấp — thương lượng, hòa giải, trọng tài hoặc tòa án (với dự án đầu tư công, PPP thì ưu tiên trọng tài trong nước); và điều khoản về rủi ro, sự kiện bất khả kháng, hoàn cảnh thay đổi cơ bản — căn cứ để sửa đổi hợp đồng, điều chỉnh giá, miễn trừ trách nhiệm khi có biến cố khách quan. Bỏ trống nhóm này đồng nghĩa với việc khi xảy ra sự cố, các bên không có “luật chơi” đã thỏa thuận trước.
Câu hỏi thường gặp
Hỏi: Có bắt buộc dùng mẫu hợp đồng của Bộ Xây dựng không?
Đáp: Quyết định 1040/QĐ-BXD 2026 công bố mẫu hợp đồng để các bên tham khảo, vận dụng. Các bên được điều chỉnh, bổ sung cho phù hợp với từng hợp đồng cụ thể, miễn là không trái với Luật Xây dựng 2025 và Nghị định 210/2026/NĐ-CP.
Hỏi: Hợp đồng ký trước 01/7/2026 có phải sửa lại theo mẫu mới?
Đáp: Không bắt buộc. Hợp đồng đã giao kết tiếp tục thực hiện theo thỏa thuận; nhưng các phụ lục sửa đổi, hợp đồng mới ký từ 01/7/2026 nên tuân thủ Luật 2025 và Nghị định 210/2026/NĐ-CP.
Hỏi: Thiếu điều khoản giải quyết tranh chấp thì xử lý thế nào?
Đáp: Khi không thỏa thuận, tranh chấp được giải quyết theo quy định của pháp luật (thương lượng, hòa giải, trọng tài, tòa án) — nhưng sẽ mất thời gian xác định thẩm quyền, tốn kém hơn nhiều so với việc đã thỏa thuận trước trong hợp đồng.
Cần rà soát, soạn thảo hợp đồng xây dựng theo Luật 2025 và Nghị định 210/2026/NĐ-CP? Liên hệ với chúng tôi để được tư vấn.
Bài viết do FLAW AI Legal Council biên soạn. Nội dung đang chờ Hội đồng QA rà soát trước khi trình phê duyệt; thông tin chỉ mang tính tham khảo, không thay thế tư vấn pháp lý cho trường hợp cụ thể của quý vị.