Ngày 01/8/2024 đánh dấu bước ngoặt của thị trường bất động sản Việt Nam: Luật Nhà ở số 27/2023/QH15 và Luật Kinh doanh bất động sản số 29/2023/QH15 cùng có hiệu lực, đồng bộ với Luật Đất đai số 31/2024/QH15. Với nhà đầu tư nước ngoài (FDI) đang hoặc dự định triển khai dự án bất động sản tại Việt Nam, hai luật này vừa mở rộng cơ hội, vừa siết chặt nghĩa vụ.
Bài viết tổng hợp những tác động trực tiếp nhất đến FDI bất động sản. Tổng quan chuyên đề xem tại bất động sản, xây dựng và dự án.
Mục lục
- 1. Bối cảnh: ba luật cùng có hiệu lực 01/8/2024
- 2. Mở rộng phạm vi kinh doanh BĐS cho nhà đầu tư nước ngoài
- 3. Khung mới về thanh toán và bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai
- 4. Nghĩa vụ công khai thông tin và thế chấp dự án
- 5. Người nước ngoài sở hữu nhà ở: khung mới
- 6. Câu hỏi thường gặp
- 7. Checklist hành động cho nhà đầu tư
1. Bối cảnh: ba luật cùng có hiệu lực 01/8/2024
Luật Nhà ở 2023, Luật Kinh doanh bất động sản 2023 và Luật Đất đai 2024 thay thế khung pháp lý cũ (Luật Nhà ở 2014, Luật Kinh doanh bất động sản 2014, Luật Đất đai 2013). Điểm chung của cả ba luật mới: minh bạch hóa thị trường, bảo vệ bên mua và mở cửa có kiểm soát với vốn ngoại. Nhà đầu tư nước ngoài không thể tiếp tục vận hành dự án bằng "tư duy luật cũ" — từ cấu trúc giao dịch, hợp đồng mẫu đến quy trình bán hàng đều cần rà soát lại.
2. Mở rộng phạm vi kinh doanh BĐS cho nhà đầu tư nước ngoài
Đây là thay đổi được cộng đồng FDI chờ đợi nhất. Điều 10 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 quy định hình thức, phạm vi kinh doanh nhà ở, công trình xây dựng và quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật của tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài — với phạm vi mở rộng đáng kể so với Luật 2014, bao gồm:
- Đầu tư xây dựng nhà ở, công trình xây dựng để bán, cho thuê, cho thuê mua;
- Đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản để chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật;
- Mua, thuê mua nhà ở, công trình xây dựng để bán, cho thuê, cho thuê mua (trong phạm vi cho phép);
- Nhận chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản để tiếp tục đầu tư xây dựng, kinh doanh;
- Thuê nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng để cho thuê lại.
Điều 15 làm rõ phía "người mua/thuê": tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài thuộc diện quy định tại khoản 4 Điều 10, đang trong thời hạn hoạt động hợp pháp tại Việt Nam, được mua, thuê nhà ở để sử dụng; được thuê nhà ở để kinh doanh; được mua, thuê công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng của chủ đầu tư dự án bất động sản, doanh nghiệp kinh doanh bất động sản để sử dụng theo đúng công năng phục vụ hoạt động của mình; được thuê công trình xây dựng, phần diện tích sàn để cho thuê lại theo đúng công năng.
Ý nghĩa thực tiễn: nhà đầu tư nước ngoài nay có thể triển khai các mô hình mà trước đây bị hạn chế — từ phát triển hạ tầng kỹ thuật để chuyển nhượng/cho thuê lại quyền sử dụng đất, đến nhận chuyển nhượng dự án dở dang để tiếp tục đầu tư. Tuy nhiên, "mở rộng" không có nghĩa là "không giới hạn": từng mô hình vẫn phải đối chiếu chi tiết khoản 4 Điều 10 và các điều kiện về đất đai (ví dụ Điều 28 Luật Đất đai 2024 về phạm vi nhận chuyển quyền sử dụng đất của tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài).
Bảng so sánh: phạm vi kinh doanh BĐS của doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài
| Nội dung | Luật 2014 (khoản 3 Điều 11) | Luật 2023 (khoản 4 Điều 10) |
|---|---|---|
| Đầu tư xây dựng nhà ở trên đất thuê | Chỉ để cho thuê (điểm d khoản 1 Điều 11) | Được đầu tư xây dựng nhà ở, công trình xây dựng để bán, cho thuê, cho thuê mua |
| Mua, thuê mua nhà/công trình để kinh doanh | Không có trong phạm vi | Được mua, thuê mua nhà ở, công trình xây dựng để bán, cho thuê, cho thuê mua |
| Hạ tầng kỹ thuật trong dự án | Chỉ doanh nghiệp trong nước được nhận chuyển nhượng/thuê QSDĐ để đầu tư hạ tầng kỹ thuật rồi chuyển nhượng, cho thuê (điểm i khoản 1 Điều 11 — doanh nghiệp FDI không được dẫn chiếu) | Được đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật trong dự án BĐS để chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại QSDĐ đã có hạ tầng kỹ thuật |
| Nhận chuyển nhượng dự án | Để xây dựng nhà, công trình xây dựng để bán, cho thuê, cho thuê mua (điểm h khoản 1 Điều 11) | Để tiếp tục đầu tư xây dựng, kinh doanh — phạm vi rộng hơn |
| Thuê để cho thuê lại | Thuê nhà, công trình xây dựng để cho thuê lại | Thuê nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng để cho thuê lại theo đúng công năng |
Bảng trên cho thấy "mở rộng đáng kể" là nhận định có căn cứ điều luật cụ thể, không phải khẳng định chung chung.
3. Khung mới về thanh toán và bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai
Với dự án nhà ở bán "trên giấy", Luật Kinh doanh bất động sản 2023 siết chặt hai chốt:
Lịch thanh toán (Điều 25): việc thanh toán trong mua bán nhà ở hình thành trong tương lai được thực hiện nhiều lần — lần đầu không quá 30% giá trị hợp đồng; những lần tiếp theo phải phù hợp với tiến độ xây dựng nhưng tổng số không quá 70% giá trị hợp đồng khi chưa bàn giao nhà ở; trường hợp bên bán là tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài thì tổng số không quá 50%; trường hợp bên mua chưa được cấp giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất thì bên bán không được thu quá 95% giá trị hợp đồng.
Điểm đáng chú ý với FDI: ngưỡng 50% áp dụng khi bên bán là tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài — thấp hơn đáng kể so với 70% của doanh nghiệp trong nước. Cấu trúc dòng tiền dự án của chủ đầu tư FDI phải tính đến giới hạn này ngay từ đầu.
Bảo lãnh ngân hàng (Điều 26): chủ đầu tư dự án nhà ở hình thành trong tương lai phải được ngân hàng thương mại đủ năng lực bảo lãnh nghĩa vụ tài chính của mình trước khi bán, cho thuê mua. Nếu chủ đầu tư không bàn giao nhà ở theo cam kết mà bên mua có yêu cầu, ngân hàng bảo lãnh hoàn lại số tiền ứng trước và các khoản tiền khác cho bên mua theo hợp đồng bảo lãnh. Thư bảo lãnh thường phải được cung cấp cho bên mua trong thời hạn 10 ngày làm việc kể từ ngày ký hợp đồng hoặc thời hạn khác theo thỏa thuận. Lưu ý: người mua được lựa chọn có hoặc không có bảo lãnh bằng văn bản khi ký hợp đồng — chủ đầu tư cần lưu trữ văn bản lựa chọn này cẩn thận để tránh tranh chấp sau này.
4. Nghĩa vụ công khai thông tin và thế chấp dự án
Công khai thông tin (Điều 6): trước khi đưa bất động sản, dự án vào kinh doanh, doanh nghiệp phải công khai đầy đủ, trung thực, chính xác thông tin — trong đó có các hạn chế về quyền sở hữu, quyền sử dụng và tình trạng thế chấp (nếu có). Vi phạm nghĩa vụ công khai là căn cứ để xử lý và là điểm yếu pháp lý trong tranh chấp với người mua.
Thế chấp dự án (Điều 183 Luật Nhà ở 2023): chủ đầu tư được thế chấp dự án, nhà ở xây dựng trong dự án để vay vốn đầu tư — nhưng khi đã thế chấp mà muốn bán, cho thuê mua nhà ở thì phải giải chấp trước khi ký hợp đồng với khách hàng (trừ trường hợp luật định). Việc giải chấp phải được nêu trong văn bản thông báo đủ điều kiện bán nhà ở của cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh, và chủ đầu tư phải cung cấp văn bản này cho khách hàng khi ký hợp đồng mua bán. Với dự án FDI huy động vốn ngân hàng trong nước, đây là mắt xích bắt buộc trong quy trình bán hàng.
5. Người nước ngoài sở hữu nhà ở: khung mới
Luật Nhà ở 2023 (Điều 17, 19, 20) giữ nguyên định hướng cho phép cá nhân nước ngoài được phép nhập cảnh vào Việt Nam sở hữu nhà ở, với các giới hạn quen thuộc:
- Không quá 30% số lượng căn hộ trong một tòa nhà chung cư;
- Không quá 250 nhà ở riêng lẻ trong một khu vực có số dân tương đương một đơn vị hành chính cấp phường;
- Thời hạn sở hữu tối đa 50 năm kể từ ngày được cấp giấy chứng nhận, được gia hạn một lần không quá 50 năm.
Với chủ đầu tư FDI phát triển dự án nhà ở, khung này quyết định cơ cấu khách hàng nước ngoài tối đa của dự án — cần tính toán ngay từ khâu thiết kế sản phẩm và kế hoạch bán hàng.
6. Câu hỏi thường gặp
Luật Nhà ở 2023 và Luật Kinh doanh bất động sản 2023 có hiệu lực từ khi nào?
Cả hai luật — Luật Nhà ở số 27/2023/QH15 và Luật Kinh doanh bất động sản số 29/2023/QH15 — đều có hiệu lực thi hành từ ngày 01/8/2024, cùng thời điểm với Luật Đất đai số 31/2024/QH15. Ba luật này tạo thành khung pháp lý mới đồng bộ cho thị trường bất động sản Việt Nam.
Luật Kinh doanh bất động sản 2023 mở rộng phạm vi cho nhà đầu tư nước ngoài như thế nào?
So với Luật 2014, Luật 2023 mở rộng đáng kể phạm vi kinh doanh bất động sản của tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài (Điều 10): được đầu tư xây dựng nhà ở, công trình xây dựng để bán, cho thuê, cho thuê mua; đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản để chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật; nhận chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản để tiếp tục đầu tư xây dựng, kinh doanh. Xem bảng so sánh chi tiết với khoản 3 Điều 11 Luật 2014 trong mục 2.
Tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài được mua, thuê bất động sản để làm gì?
Theo khoản 3 Điều 15 Luật Kinh doanh bất động sản 2023, tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài thuộc diện quy định tại khoản 4 Điều 10 đang trong thời hạn hoạt động hợp pháp tại Việt Nam được mua, thuê nhà ở để sử dụng; được thuê nhà ở để kinh doanh; được mua, thuê công trình xây dựng, phần diện tích sàn để sử dụng theo đúng công năng phục vụ hoạt động của mình; được thuê công trình xây dựng, phần diện tích sàn để cho thuê lại theo đúng công năng.
Luật mới thay đổi lịch thanh toán khi mua nhà ở hình thành trong tương lai như thế nào?
Điều 25 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 quy định: lần đầu không quá 30% giá trị hợp đồng; tổng số không quá 70% khi chưa bàn giao (không quá 50% nếu bên bán là tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài); trường hợp bên mua chưa được cấp giấy chứng nhận thì bên bán không được thu quá 95% giá trị hợp đồng.
Cơ chế bảo lãnh ngân hàng theo Luật Kinh doanh bất động sản 2023 là gì?
Theo Điều 26, chủ đầu tư dự án nhà ở hình thành trong tương lai phải được ngân hàng thương mại đủ năng lực bảo lãnh nghĩa vụ tài chính trước khi bán, cho thuê mua. Nếu chủ đầu tư không bàn giao nhà ở theo cam kết mà bên mua có yêu cầu, ngân hàng bảo lãnh hoàn lại số tiền ứng trước và các khoản tiền khác cho bên mua. Người mua được lựa chọn có hoặc không có bảo lãnh bằng văn bản khi ký hợp đồng.
Nhà đầu tư nước ngoài cần lưu ý gì khi triển khai dự án bất động sản sau 01/8/2024?
Bốn điểm: (1) đối chiếu phạm vi kinh doanh bất động sản được phép theo Điều 10 và Điều 15 với mô hình dự án; (2) tuân thủ khung thanh toán và bảo lãnh mới khi bán nhà ở hình thành trong tương lai; (3) thực hiện nghĩa vụ công khai thông tin dự án theo Điều 6; (4) rà soát lại các hợp đồng mẫu và quy trình bán hàng đã xây dựng theo luật cũ.
7. Checklist hành động cho nhà đầu tư
- [ ] Rà soát mô hình dự án hiện tại với phạm vi tại khoản 4 Điều 10 và khoản 3 Điều 15 Luật KDBĐS 2023.
- [ ] Cập nhật hợp đồng mẫu mua bán nhà ở hình thành trong tương lai theo ngưỡng thanh toán Điều 25 (đặc biệt ngưỡng 50% với bên bán FDI).
- [ ] Ký hợp đồng bảo lãnh với ngân hàng thương mại đủ năng lực trước khi mở bán (Điều 26).
- [ ] Chuẩn bị bộ hồ sơ công khai thông tin dự án theo Điều 6, bao gồm tình trạng thế chấp.
- [ ] Nếu dự án thế chấp ngân hàng: hoàn tất thủ tục giải chấp và văn bản thông báo đủ điều kiện bán trước khi ký hợp đồng với khách hàng (Điều 183 Luật Nhà ở 2023).
- [ ] Tính toán cơ cấu khách hàng nước ngoài tối đa theo hạn mức 30%/250 căn (Điều 19 Luật Nhà ở 2023).
- [ ] Đối chiếu toàn bộ hồ sơ dự án với checklist pháp lý cho nhà đầu tư nước ngoài trước khi ký kết giao dịch.
- [ ] Gắn kế hoạch triển khai với lộ trình thành lập công ty FDI tại Việt Nam và cơ cấu vốn điều lệ và vốn đầu tư của doanh nghiệp FDI.
Liên hệ FLAT — hotline 0988424851 để được rà soát pháp lý dự án bất động sản FDI theo khung luật mới.
Phiên bản ngôn ngữ
Tài liệu tham khảo
- Luật Nhà ở số 27/2023/QH15
- Luật Kinh doanh bất động sản số 29/2023/QH15
- Luật Đất đai số 31/2024/QH15