情景：一位外国投资者六个月内要投产。租地自建要十八个月。隔壁现成厂房马上可用——租金按二十年算，是租地自建的两倍。速度有价；问题是商业账算不算得过。
现成厂房：高价买速度
现成厂房拎包入驻——签约到投产常几周——均价约5美元/平米/月（2026年二季度，CBRE经SSI Research）。优点：初期投入最小、无建设风险、续租时扩缩搬灵活。代价：长周期总成本更高、标准设计未必适配特殊工艺、维修依赖开发商。
最适合：中小外资、试产、快进市场、长期规模不确定。
租地自建：低全周期成本买掌控
租工业用地（北方约143、南方约185美元/平米/租期，2026年二季度）按自己想法建厂，设计全掌控——洁净室、重载地面、特殊公用——长周期总成本更低。代价：12–24个月才投产、建设风险、资金锁定、维修自理。土地租约本身多为几十年，匹配长投资周期。
最适合：大规模外资、特殊制造工艺、十年以上周期。
成本账：建模，别猜
按现实周期比：现成厂房年年涨的租金，对比地租加建设摊销加维修。加上本系列前文的软成本——管理费、污水、接通——两方案不一样。再给选择权定价：现成厂房保留扩缩退的选择权；自建厂锁定资金但形成资产。五年以下现成厂房常赢；十年以上自建常赢；五到十年看工艺要求定。
多数投资者实际用的混合策略
实务中很多投资者分阶段混用两方案。第一阶段：租现成厂房快进市场、验证需求，常签三到五年。第二阶段：量起来了，租地自建定制厂——有时就在同园，现成厂房留作溢出产能或仓库。混合策略拿了速度不丢长期成本优势，还用真实运营数据给建设决策降险。谈第一阶段租约时，把第二阶段相邻地的扩租权或优先权谈下来。
常见问题
1. 现成厂房多少钱？
均价约5美元/平米/月（2026年二季度）——按园区核实。
2. 自建要多久？
交地到投产常12–24个月。
3. 长期哪个便宜？
十年以上自建常赢；五年以下现成厂房常赢。
4. 能先租现成再自建吗？
能——常见两阶段策略：快进，再建自己的厂。
5. 特殊工艺适配现成厂房吗？
常不适配——洁净室和重载多要定制。
本文已通过 FLAW AI Legal Council 质量审核
