拿到土地却多年闲置，或建设进度慢于投资项目承诺——对外资企业而言，”土地闲置”不仅浪费租金成本，还面临行政处罚和被收回土地的风险。现行土地法严厉打击囤地投机、不投入使用的行为。
土地闲置的处罚
第123/2024号议定（2024年10月4日生效，取代第91/2019号议定；经第281/2026号议定修订）第24条规定：一年生作物用地、水产养殖用地连续12个月未使用；多年生作物用地连续18个月未使用；林业用地连续24个月未使用，按面积处200万至2000万越南盾罚款（0.5公顷以下至1公顷以上）。同时采取整改措施：责令60日内投入使用（一年生作物、水产养殖、多年生作物用地）和90日内投入使用（林业用地）。依第5条第2款，组织违法罚款为个人的2倍。
投资项目未按进度使用土地：更重的制裁
对项目用地，制裁不止于罚款。2024年土地法规定，对超过法定期限未按进度使用土地的情形可收回土地——这是因违反土地法收回土地的情形之一。实务中：获交地、租地但超过法定期限仍未投入使用，或进度滞后且未获延期批准的项目，国家有权收回土地且不予补偿土地及地上资产。对已投入数千万美元基建的外资企业而言，这是关乎项目存亡的风险——失去土地意味着失去全部地上投资。
可以延期吗？客观困难如何处理？
法律允许有正当理由时延长土地使用进度——但延期须在到期前经有权机关批准，而非过期后再申请。客观困难（自然灾害、疫情、政策变化、非企业原因的征地障碍）是申请延期或减免责任的依据——前提是企业能以书面证明（紧急状态公告、机关文书、现场纪要）。实务教训：项目一旦出现进度滞后迹象，企业必须主动书面报告土地管理机关和工业区/经济区管委会，提出补救方案并申请延期——沉默等待是失去土地的最可靠方式。
常见问题
1. 拿到土地多久不用会被处罚？
依第123/2024号议定第24条：一年生作物用地、水产养殖用地连续闲置12个月；多年生作物用地18个月；林业用地24个月，处200万至2000万越南盾罚款（组织翻倍），并责令60至90日内投入使用。
2. 未按进度使用土地罚多少，会被收回吗？
除第123/2024号议定的罚款外，超过法定期限未按进度使用的项目，可能被国家以违反土地法为由收回土地，且不补偿土地及地上资产。
3. 可以申请延长投入使用的期限吗？
可以，有正当理由并经有权机关批准。延期须在到期前申请——过期后再申请通常不被接受，仍会被处罚。
4. 项目因客观困难延迟使用土地如何处理？
收集客观困难的书面证明（灾害、疫情、政策变化、征地障碍），主动书面报告土地管理机关和园区管委会，提出补救方案并申请延期。
投资者要点
- 第123/2024号议定第24条：农用地闲置12/18/24个月，罚200万至2000万越南盾，责令60至90日内投入使用。
- 投资项目超法定期限未按进度使用，可能被无偿收回土地。
- 延期须在到期前申请并经有权机关批准。
- 客观困难须书面证明并主动报告——沉默必然失去土地。
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