外资企业承租土地后，常在改良和加建上投入巨大：平整场地、辅助厂房、污水处理系统、内部道路。租约终止——期满或提前终止时，一个尖锐问题出现了：这些资产归谁，承租方能否拆除带走或要求补偿费用？
首要原则：合同说了算
法律尊重双方约定。关于改良资产最好的条款应在签订租赁合同时就写好，包括：（一）承租方可在何种范围内改良、加建（须经出租方批准）；（二）终止时如何处理——承租方拆除带走、留给出资方（有/无补偿），或按剩余价值转让；（三）剩余价值的确定方法（折旧或独立评估）。没有这一条款，争议几乎不可避免。
没有约定时法律如何适用
2015年《民法典》（91/2015/QH13）第104条（2017年1月1日生效）规定了附着物的所有权：投资人合法建造的附着物归投资人所有，另有约定的除外。同时，租约终止时承租方须返还租赁物，保持接收时的状况，自然损耗除外（第482条）。两者结合：承租方可以拆除带走属于自己的改良部分，前提是不损坏租赁财产；对不可分离的部分（地基、地下管网），承租方只能协商由出租方支付剩余价值——协商不成，血本无归的风险真实存在。
给外资承租方的实务教训
投入改良前：就每个项目取得出租方的书面同意，完整保存发票和费用凭证。合同中：针对每种终止情形写明改良资产的处理机制（期满、任一方提前终止）。终止时：交接前清点并评估改良资产；若出租方无偿占有而合同又无约定，承租方可依据第104条的所有权原则起诉要求支付剩余价值。
常见问题
1. 租赁土地上的改良、加建在合同终止时归谁？
首先看合同约定。没有约定的，承租方合法投资建造的改良资产归承租方所有（2015年《民法典》第104条），但实际处理取决于能否与租赁物分离。
2. 承租方可以拆除改良部分带走吗？
可以，前提是改良部分属于承租方且拆除不损坏租赁的土地和财产。对不可分离的部分（地基、地下工程），应协商由出租方支付剩余价值。
3. 终止时改良费用能获补偿吗？
只有在合同约定了补偿或剩余价值结算，或与出租方协商成功时才可以。出租方无偿占有而合同无依据的，承租方可依第104条起诉要求支付剩余价值。
4. 应写入哪些条款来保护改良投入？
允许改良的范围、每种终止情形下的处理机制（拆除/留用补偿/按剩余价值转让），以及剩余价值的确定方法（折旧或独立评估）。
本文已通过 FLAW AI Legal Council 质量审核。内容仅供法律参考，不能替代针对具体案件的律师建议。
