起草土地、厂房租赁合同时，争议解决条款常被轻视——争议爆发才发现：选错管辖机构可能导致不予受理，一切重来。对外资投资者而言，”法院还是仲裁”应在签约之初就根据各类争议的性质作出决定。
仲裁可以审理哪些争议
根据2010年《商事仲裁法》（54/2010/QH12）（2011年1月1日生效），仲裁对至少一方从事商事活动的当事人之间的商事争议有管辖权（第5条），前提是双方有书面仲裁协议（第16条）——租赁合同中的仲裁条款或单独协议。租赁合同义务争议——租金支付、违约金、损害赔偿、合同终止——有仲裁条款的，均可提交仲裁。
重要限制：土地使用权争议
仲裁不能审理土地使用权争议——即”地块使用权归谁”的问题。根据2024年《土地法》（68/2024/QH15），土地使用权争议由人民法院依诉讼程序解决。因此租赁合同中的仲裁条款仅涵盖合同争议（义务、违约、赔偿）；若争议升级为土地使用权争议，仍须诉诸法院。起草时应明确区分这两个层面，避免仲裁协议被部分认定无效。
两种选择的比较
仲裁（如适用2026年7月1日生效的VIAC 2026仲裁规则的越南国际仲裁中心，或涉外争议的SIAC、ICC等国际机构）：裁决终局、保密、语言和准据法灵活——适合标的额大、需维护商业关系的争议。法院：费用更低，有上诉审级，且是土地使用权争议的唯一选择。外资土地租赁的常见做法是：合同争议→仲裁；土地使用权争议→法院；并在条款中写明仲裁机构、仲裁员人数、语言和仲裁地。
常见问题
1. 土地租赁争议选法院还是仲裁？
看争议性质：合同义务争议（租金、违约金、赔偿、终止）有约定的可仲裁；土地使用权争议必须诉诸法院。
2. 土地租赁合同中的仲裁条款应写什么？
提交仲裁的合意、仲裁机构名称、仲裁员人数、仲裁地和语言、准据法。缺少这些要素，条款可能无法执行。
3. 涉外资争议选国内还是国际仲裁？
国内仲裁（VIAC）在费用和在越南执行方面便利；国际仲裁适合希望仲裁地和准据法中立的当事人，尤其适用于标的额大、跨国争议。
4. 仲裁费用与法院相比如何？
仲裁通常更贵（仲裁员费、机构管理费），但更快且一裁终局；法院费用较低，但可能经历多审级。选择时权衡争议标的和保密需求。
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