越南工业地产与工业园区

工业地产：服务对象是谁？

• 在工业园区租赁土地、厂房、仓库或办公室的外国投资者。
• 正在选择地点以申请IRC或扩大项目的中文生产企业。
• 需要审查租赁合同、续租、转让或厂房改造的FDI公司。
• 收购拥有资产、厂房或土地租赁权的公司的并购（M&A）投资者。
• 行政区划变更后需要核查地点法务的企业。

客户常见的法律问题

地点不只是商业问题。投资者需要核查出租权、租期、土地使用目的、建设合法性、消防、环保，以及在该地点登记项目的能力。

许多厂房租赁合同的定金、交接、管理费、终止、赔偿和使用限制条款不够明确。若事先未谈判，企业在申请证照或运营时可能面临风险。

行政单位区划调整后，合同、IRC、ERC、发票、用工和证照上的省、市、乡、坊名称须统一。若出于市场辨识度或工业园区需要提及旧地名，建议写明”此前属于……的区域”，或核对新名称。

FLAT LAW FIRM 提供哪些支持？

• 对工业园区、园区开发商、出租权及厂房法律文件做法务审查。
• 核查地点与IRC、经营范围、环保、消防和用工的匹配度。
• 审查、起草和谈判土地、厂房、仓库或办公室租赁合同。
• 就定金、交接、改造、终止、赔偿和争议解决机制提供咨询。
• 核对新的行政地址名称，并为中文母公司解释说明。
• 衔接投资手续、ERC、外国用工和常年法律顾问。

实施流程

1. 接收地点、资产类型、使用目的、租期和项目进度信息。
2. 审查出租方的法律文件和资产。
3. 将地点与IRC/ERC申请需求、经营范围、环保和消防核对。
4. 提出租赁合同条款、定金、交接和终止权的调整建议。
5. 协助双语谈判并核查最终签署版本。
6. 跟进签署后的义务，保障运营能力。

客户应准备的档案/资料

• 租赁合同草案、附件、报价和工业园区政策。
• 土地使用权证、关于出租权或转租权的文件。
• 厂房法律档案、建设、消防、环保文件（如有）。
• 位置图、地块信息、面积、交接现状和基础设施。
• 生产计划、设备、经营范围、用工和改造需求。
• 现有或拟定的IRC/ERC信息。

预计时间

审查时间取决于文件数量、出租方的配合度、厂房的复杂程度和行业专门核查需求。对于申请IRC前签署的租赁合同，应在大额定金或承诺交接日期前完成法务审查。

常见法律风险

• 出租方无转租权或资产尚不具备交接条件。
• 地点与经营范围、项目目标或需办证照不匹配。
• 合同缺少IRC、消防、环保或证照延迟时的处理条款。
• 档案中未更新新的行政地址名称。
• 终止、赔偿、维修和交接条款未保护投资者。
• 未核查资产的争议、抵押或使用限制。

截至2026年9月的法律更新

2025年《投资法》第143/2025/QH15号（国会于2025年12月11日通过）自2026年3月1日起施行，取代第61/2020/QH14号《投资法》；第7条及附录IV有条件投资经营行业自2026年7月1日起单独施行。第239/2025/NĐ-CP号议定（自2025年9月3日起施行）修订第31/2021/NĐ-CP号议定，规定了与行政区划调整后两级地方政府模式相适应的投资优惠地区确定方法——工业园区投资者在评估优惠时应注意。在等待取代第31/2021/NĐ-CP号议定的新指引议定期间，国家机关实践中仍按现行适用手续受理、处理投资档案（财政部2026年3月4日第2519/BTC-PC号公文）。

自2025年6月12日起，越南依据第202/2025/QH15号决议有34个省级行政单位；两级地方政府模式自2025年7月1日起运行。对于此前属于平阳、隆安、巴地或头顿的区域等地名，在合同和档案中使用时应核对新的行政名称。

上述文件的全文可在政府规范性法律文件系统查询。本页内容应与提交档案时有效的法律文件核对。

为什么选择 FLAT LAW FIRM？

FLAT LAW FIRM融合投资、工业地产、合同和FDI企业运营的视角。我们理解，对外国投资者而言，厂房不只是租赁资产，更是申请证照、进口设备、招聘、生产、出口和与客户签约的基础。

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