检查组重新测绘得出与证书不同的面积时，外资企业往往不知所措，因为差额会牵连多年土地租金的补缴或退还。 检查时重新测绘租赁土地面积这一问题出现在外资项目场地运营阶段，此时土地成本与合规义务开始直接影响现金流。
需核对的原文与效力
对外资企业的土地检查依据《土地法》31/2024/QH15、监察法律及自然资源主管部门的检查计划进行。差额必须以有技术依据的测绘记录确认。土地领域行政违法按第123/2024/ND-CP号议定处罚，该议定已经第281/2026/ND-CP号议定修订（2026年8月31日生效，合并文本为VBHN 73/2026/VBHN-ND-BNNMT）：乡级人民委员会主席的罚款权限提高至个人2.5亿越南盾、组织5亿越南盾，县级权限被废除。实际面积大于登记：差额部分有被补征租金的风险。企业应适用这一现行框架，而非旧的指导文件。
实务中决定结果的要点
- 差额必须以有技术依据的测绘记录确认。 重新测绘结果只有在采用合法地籍测量方法、企业被通知或参与、并记入检查组工作记录时才可使用。
- 实际面积大于登记：差额部分有被补征租金的风险。 超出租赁材料使用的面积可自实际使用时起重算租金，如涉及侵占，还可能按经第281/2026/ND-CP号议定修订的第123/2024/ND-CP号议定被处罚。
- 实际面积小于登记：有权申请向下调整义务。 如企业按大于经确认实际使用面积缴纳租金，可申请调整地籍材料并重新核定以后期间的租金。
立即要做的事项
- 要求到场见证测量，如现场数据未达成一致，在记录上签注保留意见。
- 自查发现差额时，在检查组作出结论前主动申报并提议重新核定租赁面积。
- 准备调整材料，并附上有测绘资质单位的独立测量结果。
结论
总之，就检查时重新测绘租赁土地 面积差异而言，企业应依据现行有效的法律原文以书面形式确定方案，并保存履行证据以备主管部门检查。
常见问题
重新测绘发现实际面积与证书不符，如何处理？
简答：差额必须以有技术依据的测绘记录确认。 重新测绘结果只有在采用合法地籍测量方法、企业被通知或参与、并记入检查组工作记录时才可使用。 面积与租金的重新核定必须按《土地法》31/2024/QH15与第102/2024/ND-CP号议定办理地籍材料调整手续。 适用前先与本项目材料核对。
实际面积大于登记面积，要补缴租金吗？
原则上：实际面积大于登记：差额部分有被补征租金的风险。 超出租赁材料使用的面积可自实际使用时起重算租金，如涉及侵占，还可能按经第281/2026/ND-CP号议定修订的第123/2024/ND-CP号议定被处罚。 面积与租金的重新核定必须按《土地法》31/2024/QH15与第102/2024/ND-CP号议定办理地籍材料调整手续。 权限不清时应书面咨询主管部门。
实际面积小于登记面积，可以减缴租金吗？
需要分清的是：实际面积小于登记：有权申请向下调整义务。 如企业按大于经确认实际使用面积缴纳租金，可申请调整地籍材料并重新核定以后期间的租金。 面积与租金的重新核定必须按《土地法》31/2024/QH15与第102/2024/ND-CP号议定办理地籍材料调整手续。 口头约定应落实为书面文件。
不同意检查组的测绘结果怎么办？
从实际材料看：差额必须以有技术依据的测绘记录确认。 重新测绘结果只有在采用合法地籍测量方法、企业被通知或参与、并记入检查组工作记录时才可使用。 面积与租金的重新核定必须按《土地法》31/2024/QH15与第102/2024/ND-CP号议定办理地籍材料调整手续。 证明材料应按年度保存。
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