Khi thuê đất của Nhà nước, công ty FDI phải chọn một trong hai cách trả tiền thuê: trả một lần cho cả thời hạn thuê, hoặc trả hằng năm. Đây là quyết định tài chính — pháp lý dùng tiền một lần và không sửa được dễ dàng, vì hình thức trả tiền quyết định luôn quyền của doanh nghiệp đối với quyền thuê đất: có được thế chấp vay vốn, chuyển nhượng khi bán dự án, hay góp vốn vào liên doanh hay không.
Căn cứ pháp lý
Luật Đất đai 2024 quy định hai hình thức thuê đất tại Điều 120 và phân biệt quyền của người thuê theo hình thức trả tiền tại Điều 41, Điều 42. Người thuê trả tiền một lần cho cả thời hạn được chuyển nhượng quyền thuê trong hợp đồng thuê đất, thế chấp và góp vốn bằng quyền thuê — tức quyền thuê trở thành một tài sản có thể giao dịch. Người thuê trả tiền hằng năm thì quyền bị thu hẹp đáng kể: không được thế chấp quyền thuê đất (chỉ được thế chấp tài sản gắn liền với đất thuộc sở hữu của mình), không được chuyển nhượng quyền thuê. Tiền thuê đất tính theo khung Nghị định 103/2024/NĐ-CP; với hình thức trả hằng năm, đơn giá được giữ ổn định theo chu kỳ 5 năm rồi điều chỉnh theo bảng giá đất mới.
Phân tích: những câu hỏi nhà đầu tư thường đặt
Trả tiền thuê đất một lần cho cả thời hạn có lợi gì?
Lợi ích cốt lõi là tính tài sản của quyền thuê: doanh nghiệp mang quyền thuê đi thế chấp vay ngân hàng, chuyển nhượng khi thoái vốn hoặc góp vốn vào công ty liên doanh — những việc mà hình thức trả hằng năm không làm được. Ngoài ra, trả một lần ‘khóa’ chi phí đất cho toàn bộ 30–50 năm, miễn nhiễm với các đợt điều chỉnh bảng giá đất, điều này rất có giá trị tại các tỉnh công nghiệp đang tăng giá đất nhanh.
Trả hằng năm thì tiền thuê có bị điều chỉnh tăng không?
Có. Với hình thức trả hằng năm, đơn giá thuê ổn định trong chu kỳ 5 năm, sau đó được xác định lại theo bảng giá đất và chính sách tại thời điểm điều chỉnh. Trong bối cảnh bảng giá đất các tỉnh đang được xây dựng tiệm cận giá thị trường theo Luật Đất đai 2024, rủi ro tăng tiền thuê ở các chu kỳ sau là có thật và phải đưa vào mô hình tài chính. Đổi lại, doanh nghiệp giữ được dòng tiền đầu kỳ cho máy móc và vốn lưu động.
Trả một lần có được thế chấp quyền thuê đất vay ngân hàng?
Được — đây là điểm khác biệt pháp lý lớn nhất giữa hai hình thức. Người thuê trả tiền một lần được thế chấp quyền thuê trong hợp đồng thuê đất cùng tài sản gắn liền với đất; ngân hàng Việt Nam quen thuộc với loại tài sản bảo đảm này. Người thuê trả hằng năm chỉ thế chấp được nhà xưởng và tài sản trên đất của mình, không thế chấp được chính quyền thuê, nên hạn mức vay thường thấp hơn rõ rệt.
Khuyến nghị thực tế
Nguyên tắc chọn thực tế: nếu dự án có kế hoạch vay vốn ngân hàng trong nước, bán dự án trong 10–15 năm, hoặc đặt tại tỉnh giá đất đang tăng nhanh — trả một lần thường thắng dù dòng tiền đầu kỳ nặng hơn. Nếu dự án ưu tiên bảo toàn vốn lưu động giai đoạn đầu và không có kế hoạch dùng đất làm tài sản bảo đảm, trả hằng năm là lựa chọn hợp lý, nhưng hãy chừa khoản dự phòng tăng tiền thuê từ chu kỳ thứ hai trong mô hình tài chính.
Liên hệ tư vấn
FLAT Law Firm tư vấn cho nhà đầu tư nước ngoài về thành lập doanh nghiệp, cơ cấu vốn, đất đai và quản trị liên doanh tại Việt Nam. Liên hệ để được tư vấn cho trường hợp cụ thể của quý khách.
Nội dung chỉ mang tính tham khảo chung, không thay thế tư vấn pháp lý cho vụ việc cụ thể.