向国家承租土地时，外资企业必须在两种地租缴纳方式中选择：一次性缴纳整个租期，或按年缴纳。这是一个一次性的财务—法律决策，且不易更改，因为缴纳方式同时决定了企业对租赁权本身的权利：能否抵押融资、退出时能否转让、能否作价投入合资企业。
法律依据
《土地法》2024第120条规定了两种租赁方式，第41条、第42条按缴纳方式区分承租人的权利。一次性缴清整个租期的承租人，可以转让租赁合同项下的租赁权、将其抵押并作价出资——租赁权成为可交易资产。按年缴纳的承租人权利则窄得多：不得抵押租赁权本身（只能抵押其自有地上资产），也不得转让租赁权。地租按第103/2024/ND-CP号议定计算；按年缴纳方式下，单价在每个五年周期内保持稳定，之后按新的地价表重新核定。
分析：投资者常问的问题
一次性缴清整个租期有什么好处？
核心好处是租赁权成为资产：企业可以将其抵押向银行贷款、退出时转让、或作价投入合资企业——这些都是按年缴纳方式做不到的。一次性缴纳还把30至50年的土地成本“锁定”，不受地价表调整影响，在土地快速升值的工业省份这一点价值很高。
按年缴纳，地租会被调高吗？
会。按年缴纳方式下，费率在每个五年周期内稳定，之后按调整时有效的地价表和政策重新核定。由于各省地价表正按《土地法》2024向市场水平靠拢，后续周期上调的风险真实存在，应纳入财务模型。作为交换，企业在初期保留了用于设备和营运资金的现金。
一次性缴纳的租赁权可以抵押给银行吗？
可以——这是两种方式最大的法律差别。一次性缴纳的承租人可以抵押租赁合同项下的租赁权及地上资产，越南银行对这类担保物很熟悉。按年缴纳的承租人只能抵押其自有建筑物和地上资产，不能抵押租赁权本身，因此融资能力通常明显更低。
实务建议
实务选择原则：如果项目计划在当地借款、10至15年内出售项目，或位于地价快速上涨的省份，尽管前期现金压力更大，一次性缴纳通常更优。如果首要目标是保全初期营运资金且土地永不作担保物，按年缴纳是合理选择——但应在财务模型中为第二个周期起的地租上调预留准备金。
联系咨询
FLAT律师事务所为外国投资者提供越南公司设立、资本结构、土地与合资治理方面的法律服务。请联系我们，获取针对您具体情况的法律建议。
内容仅供一般参考，不能替代针对具体案件的法律咨询。