土地使用权抵押是越南企业主要的融资通道——银行中长期贷款大多锚在土地上。但”土地使用权”不是一块在任何情形下都能整体抵押的同质物：有偿交地、一次性付租的租赁地与年付租金的租赁地是三种不同的法律地位，给出三种不同的抵押范围。搞错这一点是信贷评估的经典错误——抵押签了、登记了，到了处置时银行才发现，自己拿到的不是土地使用权，而只是地上资产。
按用地形式划分的抵押范围：决定性的界线
《2024年土地法》维持一贯原则：土地使用者在土地可行驶权利时，可向获准在越南经营的信贷机构抵押土地使用权与地上资产。对一次性缴清整个租期租金的租赁地，承租人可抵押租赁土地使用权与地上资产——这是租赁地组中最”完整”的担保。对年付租金的租赁地，法律只允许抵押承租人自有的地上资产，不抵押土地使用权：银行就厂房与固定设备取得担保，而土地权仍是国家的年租，若租约终止或土地被依法收回，地上资产的处置必须在该租赁关系内运行。
对有偿交地及户、个人获确认使用权的土地，抵押权完整覆盖土地与地上资产，是房地产信贷的传统担保组。行使权利的一般条件见《2024年土地法》第45条：持有证书、土地无争议、土地使用权未因执行判决被查封、尚在土地使用期限内。一块已收到收地通知或正在违规处理中的土地，证书可能还在手上，却已失去抵押资格——在签约时核查第45条条件，是不能借用旧数据的评估步骤。
抵押登记与银行的风险管理
土地使用权抵押必须在土地登记机关登记，对第三人的效力自登记时点产生——登记不是行政装饰，而是担保价值的一半：未登记的抵押在同一地块的付款优先顺序争议中，排在所有已登记交易之后。银行以四层核查管理土地抵押风险：评估时点的地籍摘录与地块规划信息；地块的变动历史与此前已登记的担保交易；婚姻状况、共有关系与企业签署权限（对照章程与治理决议）；以及抵押物估值——对年租土地因抵押范围窄而作内部折价。
对借款企业，最大的注意事项是抵押资产与未来用地计划的相关性：已抵押土地未经抵押银行同意不得自由转让、出资或转租，因此把全部土地储备押给一笔短期贷款，可能锁死其后的项目重组空间。企业应在第一份信贷合同中就谈好按还款进度或项目分期部分解押的机制，而不是等交易临门时再以弱势地位求解押。
借款人违约时担保物的处置
违约时，担保物处置按以下次序：抵押合同与信贷合同的约定是第一依据——拍卖担保物、以物抵债，或依《民法典》第303条与《关于义务履行担保的第21/2021/ND-CP号议定》的其它方式。对信贷机构，《信贷机构法》32/2024承继了原《42/2017/QH14号决议》的担保物扣押机制：担保方不自愿交出且满足法定条件时，信贷机构有权扣押担保物，并负通知与协调地方机关的义务。扣押不等于没收：其后仍须按程序处置资产以清偿义务，剩余价值返还担保方。
双方应从签约日起预料土地抵押处置的现实堵点：地上资产分属多个主体（子公司的厂房、融资租赁的机器）；抵押面积与不在抵押范围内的年租土地叠加；以及第三人实际在地上经营，使银行处置权虽明确、场地交接却拖长。一份严密的抵押合同会清点全部现有与将形成的地上资产、资产属第三人时的处理路径与场地交付承诺——因为一场拖三年的处置案成本，通常远超当初争议的那点贷款利息。
常见问题
1. 哪些情形可以抵押土地使用权？
土地使用者在满足《2024年土地法》第45条条件时，可向在越南获准经营的信贷机构抵押土地使用权与地上资产：持有证书、土地无争议、使用权未因执行判决被查封、尚在土地使用期限内。有偿交地与一次性付租土地可抵押土地使用权本身；具体范围依各地块的用地形式。
2. 年付租金的租赁地能抵押土地使用权吗？
不能。年付租金土地只能抵押承租人自有的地上资产（厂房、工程），不能抵押土地使用权，因为该权利仍嵌在与国家的年租关系中。这是银行评估担保价值时的核心差别：年租土地上的担保范围更窄，须相应折价。
3. 借款人违约时抵押物如何处置？
按抵押合同约定与《民法典》第303条、《21/2021/ND-CP号议定》：拍卖担保物、以物抵债或其它约定方式。信贷机构另依《信贷机构法》32/2024享有扣押担保物的权利（担保方不自愿交出且满足法定条件时）；处置后剩余价值返还担保方。
4. 土地担保交易如何登记？
土地使用权抵押必须在土地所在地的土地登记机关登记；对第三人的效力自登记产生，同一地块上多笔担保交易的受偿顺序按登记先后。卷宗包括经公证的抵押合同、证书与各方文件；抵押权人应在完成后自行核实登记信息，而不是只留存收件回执。
本文已通过 FLAW AI Legal Council 质量审核