越南公寓管理费争议案例分析

公寓管理费纠纷是越南最常见的邻里法律纠纷之一：物业公司涨价、业主拒缴、欠费多年后对簿公堂。本文以一个假设的5年欠费情形为线索，分析其中的法律问题——管理费谁说了算、欠费多年还能不能追、业主如何依法维权。

说明：本文基于假设情形的法律分析，不涉及任何真实案件、当事人、金额或处理结果。

一、假设情形

假设某公寓项目：业主大会曾决议管理费标准；几年后物业公司以成本上涨为由上调收费标准，但未经过业主大会表决；部分业主以“涨价不合法”为由拒缴，欠费持续5年；物业公司提起诉讼追讨欠费及利息。双方各执一词。

这个假设情形浓缩了实践中最常见的三个法律问题。

公寓管理费不是物业公司想涨就能涨：

因此在假设情形中，未经业主大会表决的涨价部分，业主有权质疑其合法性。但注意：质疑涨价不等于可以拒缴全部费用——对合法部分的欠缴仍构成违约。

管理费按月（期）收取，每一期的诉讼时效分别计算：

合同纠纷的诉讼时效为3年。
5年欠费中，较早到期的期数可能已超过诉讼时效——如果对方提出时效抗辩，超过时效的部分可能丧失胜诉权。
时效可以重新起算，但仅限于《民法典》第157条规定的情形：义务人承认部分或全部义务（如业主的还款承诺）、履行部分义务，或双方自行和解。注意：物业公司单方发出的催缴函——如无业主承认或履行义务的行为——并不自动导致时效重新起算。

实务要点：物业公司应建立定期书面催缴制度并留存证据；业主收到催缴函后应注意其中的法律含义，必要时咨询律师。

谁有权决定公寓管理费标准？ 管理费标准由业主大会根据各方提议决定，并载入物业管理合同（2023年《住房法》第151条；收费标准框架由省级人民委员会依第95/2024/ND-CP号法令第59条第3款制定）。物业公司不得在合同之外单方上调管理费。

5年欠缴的管理费还能追讨吗？ 须分析诉讼时效：每期管理费的诉讼时效分别计算，超过时效的部分可能丧失胜诉权。具体适用须由律师结合个案分析。

对管理费标准有异议可以拒缴吗？ 不建议直接拒缴。对收费标准有异议应通过业主大会、协商或诉讼途径解决；长期拒缴可能被起诉并承担迟延利息。

业主大会决议的效力如何认定？ 依法召开、达到法定人数并按法定程序表决的业主大会决议对全体业主具有约束力；程序违法的决议可被请求撤销。

FLAT律师事务所代理业主与物业公司处理公寓管理费纠纷：从业主大会程序合规审查到欠费追讨与应诉，全程提供法律支持。涉及贵方具体情况，请致电热线 0988424851 咨询。