2024年土地法（第31/2024/QH15号）自2024年8月1日起生效，但2026年才是该法关于地价与土地征收的关键规定全面落地之年：首次按市场原则制定的地价表自2026年1月1日起适用，2025年出台的一系列配套与修订文件也一并生效。本文汇总企业——特别是外国投资者——必须掌握的新要点，以便为项目制定财务与法律方案。
目录
一、文件概览
全称与编号：2024年土地法第31/2024/QH15号，第十五届国会于2024年1月18日通过，自2024年8月1日起施行。全法共16章260条。
被取代的文件：2013年土地法（第45/2013/QH13号）自2024年7月31日起失效。合同、法律档案中援引2013年土地法之处，须更新为新依据。
截至2026年9月27日修订2024年土地法的文件：
- 第43/2024/QH15号法——一揽子修订土地法、住房法、房地产经营法和信贷机构法的法律；
- 2025年颁布的若干含修订2024年土地法条款的法律，包括：2025年投资法（2026年3月1日起生效）、2025年修订农业与环境领域15部法律的法律（2026年1月1日起生效）、2025年修订的地质矿产法、2025年铁路法、2025年民事执行法、2025年网络安全法。
截至本文撰写时，2024年土地法仍是调整越南土地领域的根本大法。
主要配套文件：
- 第71/2024/ND-CP号议定（2024年6月27日）关于地价（2024年8月1日起生效；第37条单独自2024年6月27日起生效）；
- 第88/2024/ND-CP号议定（2024年7月15日）关于国家征收土地时的补偿、安置（2024年8月1日起生效）；
- 第102/2024/ND-CP号议定：2024年土地法若干条款实施细则；
- 第103/2024/ND-CP号议定：关于土地使用费、土地租金；
- 第104/2024/ND-CP号议定：关于土地发展基金。
2025—2026年新文件：
- 第226/2025/ND-CP号议定（2025年8月15日）修订关于地价及征收补偿、安置的议定；
- 国会第254/2025/QH15号决议（2025年12月11日）关于解决土地法执行困难的机制政策，2026年1月1日起生效；
- 第49/2026/ND-CP号议定：第254/2025/QH15号决议实施细则。
二、重要变化
以下变化按企业最关心的两个维度归纳：地价机制（取消框架、年度地价表、具体地价）与土地征收机制（扩大情形、先安置原则）。每一点都附与2013年土地法的对比，以看清"与以前有何不同"。
2.1 取消地价框架：按市场原则评估地价（第158条）
此前，政府每5年颁布一次地价框架（2013年土地法第113条），各省在框架范围内制定地价表。该机制使地价表长期远低于市场价——既造成国家财政流失，又使补偿价格与土地使用权真实价值差距巨大，成为不少长期纠纷、信访的根源。
2024年土地法彻底取消地价框架机制。第158条第1款a点确立按市场原则评估地价，第226/2025/ND-CP号议定已废止第96/2019/ND-CP号议定中全部地价框架规定。今后，一切地价——地价表、具体地价——都须基于市场数据制定，采用4种评估方法：比较法、收益法、剩余法和地价修正系数法。
直接影响：所有缴纳土地使用费、土地租金、土地相关税费的主体，以及被征收土地者，都受该原则影响。
2.2 地价表每年颁布，首次自2026年1月1日起适用（第159条）
这是2026年实际效应最大的变化。2024年土地法第159条第3款规定：省级人民委员会制定、报同级人民议会决定首次地价表，公布并自2026年1月1日起适用。此后每年，省级人民委员会须报省级人民议会决定调整、修改、补充地价表，公布并自次年1月1日起适用；必要时，可在年内调整。
制定方法上，第159条第2款要求地价表按区域、位置制定；有数字地籍图和地价数据库的区域，须按价值区、标准宗地细化到每宗地。制定过程中，省级土地管理机关可聘请地价评估咨询机构以保证客观性。
地价表适用于第159条第1款列明的12类情形，其中企业和公众应关注：
| 情形类别 | 实际意义 |
|---|---|
| 家庭、个人确认宅基地使用权、改变用途时的土地使用费 | 农用地转宅基地成本可能随新地价表相应上涨 |
| 国家按年收租出租土地时的土地租金 | 年度土地租金逐年波动 |
| 土地使用税、土地使用权转让所得税、土地管理规费 | 与土地相关的税费义务随新价格水平上涨 |
| 土地领域行政处罚金额 | 处罚计算基数提高 |
| 国家按详细规划对已投资技术基础设施的地块、区域出让土地使用权时的拍卖起拍价 | 拍卖起拍价更贴近市场 |
与2013年土地法相比，地价表不再"5年稳定"，而是每年更新——企业须将这一波动纳入一切涉地项目的财务模型。
2.3 具体地价：逐案确定（第160、161、162条）
除通用地价表外，2024年土地法规定具体地价机制——针对每宗地、每个区域逐案确定的价格。第160条第1款列明适用具体地价的6类情形：
a) 国家不经拍卖土地使用权、不经招标选择涉地项目投资者而有偿交地、向中标投资者有偿交地、确认土地使用权、允许改变用途须缴纳土地使用费时，组织应缴的土地使用费；
b) 国家按整个租期一次性收租出租土地时的土地租金，但经拍卖土地使用权的情形除外；
c) 国有企业股份制改造时的土地使用权价值；
d) 国家交地、租地时拍卖土地使用权的起拍价（第159条第1款i点情形除外）；
đ) 延长用地期限、调整用地期限、调整详细建设规划、允许改变用地形式时的土地使用费、土地租金；
e) 国家征收土地时的土地补偿款。
e点对投资者尤为重要：被征收时，土地补偿按具体地价计算——即在批准补偿方案时为该宗地单独确定的价格——而不是简单套用通用地价表。权限上，具体地价由省级人民委员会主席决定（第160条第2款），依据地价审定委员会的审定（第161条）和地价评估咨询机构的咨询结果（第162条）。
第71/2024/ND-CP号议定细化了确定方法：第30条规定具体地价评估依据（本法第158条原则、市场地价信息、影响地价的因素）；第7条第5款规定，国家征收农用地时的补偿价格为地价表价格乘以地价修正系数。
第226/2025/ND-CP号议定（2025年8月15日生效）进一步完善该机制：扩大可用作比较依据的交易数据范围，调整全部4种地价评估方法，并赋予省级人民议会更多地价调整权限。
2.4 扩大因国家、公共利益征收土地的情形（第78、79条）
2024年土地法保留两大征收类型：国防、安全目的征收（第78条）和为国家、公共利益发展经济社会的征收（第79条）。新意在第79条：征收情形清单细化为多个组别——公共工程建设；国家机关办公楼、事业单位工程建设；其他情形包括住房、生产区、土地基金开发、矿产、地下工程等多组标准；以及为增加预算收入而征收土地进行拍卖、招标。
与2013年土地法相比，清单细化减少了各地理解执行不一的状况，提高了法律可预期性。但国家征收范围也较前扩大——企业在选择项目位置时须认真评估征收风险，特别是实施周期长的项目。
2.5 "先安置、后征收"原则与征收程序（第87、91条）
这是2024年土地法最具护民色彩的创新之一。第91条第6款规定：补偿、安置方案的批准和安置的落实须在征收决定作出前完成。换言之，国家只有在被征收人已落实安置房后方可作出征收决定。
征收程序在第87条标准化，并由第102/2024/ND-CP号议定细化，基本步骤为：发布征收通知→调查、勘测、丈量、清点→征求意见并制定补偿、安置方案→作出征收决定并同时批准方案→公布方案→实施补偿、安置并交地。
补偿顺序（第91条、第96—99条）：优先以同用途土地补偿被征收土地；无地可补的，以不同用途土地或住房补偿；完全无地可补的，按省级人民委员会在批准补偿方案时决定的具体地价以货币补偿。
2026年起的新例外：第254/2025/QH15号决议（第3条第3款）和第49/2026/ND-CP号议定允许三类项目在安置落实完成前征收土地：按公共投资法规定的紧急公共投资项目、就地安置项目，以及按主体工程线路安置的项目。但即便在这些例外情形下，征收决定也只能在补偿、安置方案获批，且已完成临时安置或支付临时安置经费后方可作出。
2.6 2025—2026年直接影响地价与征收的新文件
- 第226/2025/ND-CP号议定（2025年8月15日）：修订关于地价及征收补偿、安置的议定——扩大可用作比较依据的交易数据，调整4种评估方法，彻底废止第96/2019/ND-CP号议定中的地价框架，赋予省级人民议会更多地价调整权限。
- 第254/2025/QH15号决议（2025年12月11日，2026年1月1日起生效）：关于解决土地法执行困难的机制政策——包括2.5节所述的征收、补偿、安置规定。
- 第49/2026/ND-CP号议定：第254/2025/QH15号决议实施细则。
- 第131/2025/ND-CP号和第151/2025/ND-CP号议定：划分两级地方政府在土地国家管理领域的权限——直接关系省级人民委员会（行政区划合并后）在决定地价表和具体地价方面的权限。
三、对企业的实际影响
1. 土地成本上涨且逐年波动。贴近市场的年度地价表自2026年1月1日起，使土地使用费、土地租金、税费逐年变动。长期项目须在财务模型中预留土地成本上涨空间，不能再默认地价表5年稳定。
2. 被征收时补偿更高但更透明。土地补偿按具体地价计算——在批准方案时为每宗地单独确定——而非套用远低于市场的通用表。作为交换，企业须深度参与评估过程：监督咨询机构选择、核查比较数据，充分行使对补偿、安置方案的意见权。
3. 交地进度受"先安置、后征收"原则影响。第91条第6款更好地保护了群众权益，但也拉长了项目备地时间——第254/2025/QH15号决议例外项目除外。投资方须务实规划交地进度，避免按旧法时间框架承诺交地。
4. 在工业园区租地的外资企业应复核土地转租合同。整个租期一次性缴纳的土地租金按具体地价计算（第160条第1款b点）；延长用地期限、调整期限或改变租赁形式时，租金按新价格重算（第160条第1款đ点）。与园区基础设施开发商的土地转租合同中的租金调整条款须相应复核。
5. 收储农用地转用途的风险。家庭、个人改变用途的费用按新地价表计算，可能相应上涨。计划受让农用地再转用途的企业，须按各省自2026年1月1日起适用的地价表更新成本测算。
四、待办事项与期限
应立即办理（已生效）：
- 按自2026年1月1日起适用的新地价表复核企业全部涉地财务义务——年度土地租金、土地使用税、各项规费。这是已生效事项中的最优先项。
- 正在推进交地的项目：核查补偿方案适用何种价格（地价表还是具体地价）；对第226/2025/ND-CP号议定生效（2025年8月15日）前已批准的方案，评估新规定的适用范围。
- 租地企业：核查租期、合同中的租金调整条款；为延长或调整用地期限的时点做好财务准备。
中期规划事项：
- 新投资者：在投资协议中设置保护条款——考虑"先安置、后征收"原则的交地进度承诺，以及地价表年度调整导致土地租金、土地使用费变化的处理机制。
- 将合同、内部法律档案中援引2013年土地法之处，全部更新为2024年土地法及现行配套文件。
持续跟踪事项：
- 各省年度地价表调整（每年1月1日公布并适用）；
- 土地法修订草案进展；
- 在两级地方政府模式下，权限划分议定（第131/2025/ND-CP号、第151/2025/ND-CP号）在项目所在地的适用情况。
五、尚待明确、需持续关注的要点
一是土地法修订草案。2024年土地法修订草案（2025年8月12日稿）截至2026年9月27日尚未获通过成为法律。两种可能：草案继续完善后提交国会审议，或部分难点已通过第254/2025/QH15号决议等文件解决。审慎的做法是跟踪下届国会会议，而不是在制定多年项目规划时默认现行规定长期不变。
二是各省具体地价表水平。本文未能全面汇总各省市自2026年1月1日起适用的首次地价表；实际涨跌在不同地区、不同地类间存在差异。因此本文未给出具体数字示例。企业应直接查阅土地所在省人民议会颁布的地价表，不应从一省推断另一省。
三是过渡规定。对第226/2025/ND-CP号议定生效（2025年8月15日）前已批准的地价方案、补偿方案，文件未对所有情形作出细化——例如在办案件适用扩大的比较数据或新的评估方法。相关情形须与主管部门逐案评估，不宜机械套用。
四是行政区划合并后的权限。省级人民委员会决定地价表、具体地价的权限，在省级行政区划合并和两级地方政府模式（2025年7月1日起）背景下行使。权限划分议定（第131/2025/ND-CP号、第151/2025/ND-CP号）已颁布，但合并后各地实际适用可能存在滞后。建议在办理手续前直接向项目所在省土地管理机关确认。
对上述未明确点，企业应与律师合作评估自身具体情形，不宜基于一般性解读自行下结论。
六、常见问题
新地价表从何时起适用？
2024年土地法下的首次地价表自2026年1月1日起公布并适用（第31/2024/QH15号法第159条第3款）。此后每年，省级人民委员会向同级人民议会提交调整、修改、补充方案，自次年1月1日起适用。
新地价表会提高农用地转住宅用地的成本吗？
可能相应提高，因为家庭、个人改变用途的土地使用费按新地价表计算（第159条第1款a点）。具体涨幅取决于各省的地价表。
国家征收土地的补偿按什么价格计算？
按具体地价（2024年土地法第160条第1款e点），由省级人民委员会主席在批准补偿、安置方案时决定。
安置未完成时国家可以征收土地吗？
一般原则是不可以：补偿、安置方案的批准和安置的落实须在征收决定作出前完成（第91条第6款）。第254/2025/QH15号决议和第49/2026/ND-CP号议定的例外适用于紧急公共投资项目、就地安置项目和按主体工程线路安置的项目——但即便如此，也须在完成临时安置或支付临时安置经费后方可作出征收决定。
2013年土地法还有效吗？
已失效。2013年土地法自2024年7月31日起失效，被自2024年8月1日起生效的2024年土地法（第31/2024/QH15号）取代。
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2026年起的地价与征收变化直接影响一切涉地项目的成本与进度。FLAT律师事务所协助企业——特别是在越外国投资者——复核涉地财务义务、评估征收风险，并全程陪伴交地、补偿、安置。
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参考文件
- 2024年土地法第31/2024/QH15号
- 政府2024年6月27日第71/2024/ND-CP号议定：关于地价
- 政府2024年7月15日第88/2024/ND-CP号议定：国家征收土地时的补偿、安置
- 政府2025年8月15日第226/2025/ND-CP号议定：修订地价与征收补偿议定
- 国会2025年12月11日第254/2025/QH15号决议：关于解决土地法执行困难的机制政策
- 政府第49/2026/ND-CP号议定：第254/2025/QH15号决议实施细则
