土地租赁一次性支付全部租期租金与按年支付，差别不仅在于现金流——两者导致完全不同的企业所得税处理。许多企业忽略的关键点是：一次性支付的土地租金不能在支付当年全额税前扣除，必须按租赁年限逐年分摊。本文从税务角度详细分析两种租金支付方式的税前扣除、分摊和增值税处理，帮助企业正确计算，避免在税务汇算时被调增应纳税所得额。
1. 2024年土地法规定的两种租金支付方式
第31/2024/QH15号土地法第120条（自2024年8月1日起生效）规定了两种土地租金支付方式：
- 一次性支付整个租赁期的租金；
- 按年支付（租赁期内逐年支付）。
按年支付的，土地租金按5年周期稳定（第31/2024/QH15号土地法第153条及第103/2024/ND-CP号议定第32条）；进入新周期时的调价幅度以稳定周期内5年的消费者价格指数（CPI）总和为上限。该机制保护承租人免受租金突然大幅波动的影响。
2. 企业所得税角度：一次性支付必须分摊，按年支付按实际支付扣除
这是本文最重要的内容。土地租金是确定企业所得税应纳税所得额时的可税前扣除费用（第320/2025/ND-CP号议定第9条第2款i点i3项），但两种支付方式的扣除方法完全不同：
| 标准 | 一次性支付 | 按年支付 |
|---|---|---|
| 扣除方法 | 必须按租赁年限逐年分摊；不得在支付当年一次性扣除全部金额 | 每期（每年）实际支付金额全额扣除 |
| 依据 | 第320/2025/ND-CP号议定——预付费用分摊原则；超过分摊额的部分不得扣除 | 按期实际发生费用原则 |
| 税收现金流影响 | 节税利益分摊多年，首年不能立即减税 | 每年按已付金额即时减税 |
示例说明：企业租地20年，一次性支付200亿越南盾。这笔金额不能在第一年扣除200亿；必须逐年分摊——每年扣除10亿越南盾（200亿÷20年）。超过分摊额入账的部分，在税务汇算时将被税务机关调减。
法律依据提示：预付土地租金的分摊原则现行适用第320/2025/ND-CP号议定（最新文件）。不得引用第78/2014/TT-BTC号通知或第45/2013/TT-BTC号通知作为该原则的现行依据——这些文件已被替代。
3. 权衡：每种方式附带的土地使用权
税务差异伴随着承租人权利的差异：
- 一次性支付：土地使用者享有完整的转让、转租、抵押、以土地使用权出资等权利（第31/2024/QH15号土地法第33条第1款）。此时的土地使用权近乎可交易的资产——适合需要抵押贷款或有转让计划的企业；
- 按年支付：上述权利受到更多限制，但企业获得现金流灵活性——无需前期一次性投入大额资金，且每年即时享受税前扣除。
因此，选择是综合测算：现金流＋长期节税利益＋土地使用权交易需求。
4. 增值税：已缴国库的土地租金从计税价格中扣除
一个较少被关注的税务点：在确定转租土地或与土地相关的转让业务的增值税计税价格时，已缴纳国库的土地租金可从增值税计税价格中扣除（第48/2024/QH15号增值税法第7条第1款h点）。该规定避免对企业已向国家缴纳的土地租金重复征收增值税。
5. 实务建议
- 测算税收现金流现值：一次性支付可”锁定”租金并获得完整交易权，但节税利益被分摊——决策前请比较两种方案节税额的现值；
- 按分摊原则正确入账：一次性支付的，从一开始就按确切租赁年限编制费用分摊表；超过分摊额入账的部分将在企业所得税汇算时被调减；
- 考虑资金需求：如企业计划以土地使用权抵押向银行贷款，一次性支付几乎是必选；
- 跟踪5年租金稳定周期（按年支付的）：主动按5年CPI总和预估最高调价幅度，做好财务规划；
- 不引用已失效文件论证税前扣除：现行依据是第320/2025/ND-CP号议定，而非旧通知。
常见问题
一次性支付的土地租金可以在支付当年全额扣除吗？
不可以。一次性支付的土地租金必须按租赁年限逐年分摊（第320/2025/ND-CP号议定）；超过分摊额的部分不得在企业所得税前扣除。
按年支付土地租金有什么税务好处？
每年实际支付金额全额可在当年税前扣除，同时现金流灵活。
按年支付的土地租金价格稳定吗？
稳定。租金按5年周期稳定（第31/2024/QH15号土地法第153条、第103/2024/ND-CP号议定第32条）；新周期的调价幅度不超过5年的CPI总和。
一次性支付比按年支付多哪些权利？
一次性支付的承租人可以转让、转租、抵押土地使用权及以土地使用权出资（第31/2024/QH15号土地法第33条第1款）；按年支付的这些权利受到限制。
法律依据
- 第31/2024/QH15号土地法——第120条（租金支付方式）、第153条（5年价格稳定）、第33条（土地使用者权利）；2024年8月1日生效；现行有效。
- 第103/2024/ND-CP号议定——第32条（价格稳定周期）；现行有效。
- 第320/2025/ND-CP号议定——第9条（可扣除费用，包括土地租金；分摊原则）；现行有效。
- 第48/2024/QH15号增值税法——第7条第1款h点（已缴国库的土地租金从增值税计税价格中扣除）；现行有效。
相关文章
联系咨询
您的企业正在权衡土地租赁方案，需要测算税务影响、税前扣除，或梳理土地使用权吗？联系FLAT律师事务所获取详细咨询。
免责声明：本文提供一般性法律信息供参考，不替代针对您具体情形的法律咨询。法律法规可能被修订、补充；请在适用时核对现行有效的法律文本或咨询律师。
透明度说明：本文内容经FLAT的FLAW AI Legal Council按内部流程进行质量检查（QA）并在发布前审核；未经真人律师审核。