简短回答：不可以。外商投资企业（FDI）不得直接受让农户、个人手中的农业用地使用权。法律仅允许外资企业在有限范围内受让土地，但存在其他合法渠道可以取得农业用地。
1. 2024年《土地法》的规定
根据2024年《土地法》（第31/2024/QH15号，2024年8月1日生效）第28条第1款，外商投资经济组织仅可在工业区、产业集群、高新技术区内受让土地使用权（第28条第1款c项）。这些区域之外的农业用地不在允许受让的范围内。
2024年《土地法》第45条第8款c项进一步规定，法律不允许的情形不得受让、受赠土地使用权——强化了上述禁止性规定。
2. 为什么限制外资？
农业用地关系粮食安全与民生。国家严格控制向境外组织转让农业用地使用权，以确保土地按规划用途使用，防止投机和违法囤地。
3. 外资取得农业用地的三种合法渠道
渠道一——国家出租土地。根据2024年《土地法》第180条第1款，外商投资经济组织可承租国家土地用于实施投资项目。这是最常见的渠道：外资企业承租已被国家收回、按规划转用的农业用地，用于高科技农业、农产品加工等项目。
渠道二——以土地使用权出资。根据第28条第1款đ项，外商投资经济组织可接受符合条件的境内组织、个人以土地使用权作价出资。
渠道三——受让以土地使用权价值为内容的投资资本。根据第28条第1款d项，外资企业可受让以土地使用权价值体现的投资资本——即收购境内投资者与土地使用权挂钩的股权，而非直接受让土地。
4. 关于第24/2026/QH16号法律的说明
修订《土地法》的第24/2026/QH16号法律自2027年3月1日起生效——目前尚未适用。所有正在进行的交易须以现行2024年《土地法》为依据；不得引用第24/2026号法律作为当前交易的法律依据。
5. “变通”操作的风险：委托合同与代持安排
实践中，有外资企业请境内个人代为受让农业用地，再签订委托合同或”承诺转让”协议。这些结构风险巨大：代持人反悔引发纠纷、合同可能因虚假意思表示被认定无效、企业无法取得合法土地使用权用于抵押或申请投资许可。
常见问题
外资企业收购持有农业用地的越南公司的股权怎么办？
受让以土地使用权价值体现的投资资本是法律允许的（第28条第1款d项）。但需对土地来源、股权转让条件及目标公司的土地财务义务进行审慎尽职调查。
外资企业承租农业用地最长多久？
投资项目的土地承租期限适用2024年《土地法》关于土地使用期限的规定，与获批项目的进度和期限挂钩。
法律依据
- 2024年《土地法》（第31/2024/QH15号，2024年8月1日生效）第28条第1款、第45条第8款、第180条第1款。
- 第24/2026/QH16号法律（修订《土地法》，2027年3月1日生效）——尚未适用，不得作为现行法律依据。
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