越南土地买卖定金协议模板：定金罚则

购买越南地块缴纳定金看似简单——交钱、定地、签合同，但协议中一个措辞错误，就可能让买方损失全部定金，或让卖方”双倍赔偿”。越南法律没有发布定金协议的标准模板；所有内容由双方自行约定，但一方”反悔”时的制裁已由2015年《民法典》第328条事先确定。

1. 定金是什么——与”预付款”有什么区别？

根据《民法典》第328条第1款，定金是指一方（定金交付方）在一定期限内向另一方（定金接收方）交付一笔款项或贵金属、宝石、其他有价值物，以保证合同的订立或履行。

与预付款严格区分：预付款/第一期付款只是提前支付的合同价款的一部分——不附带定金罚则。要适用第328条的定金罚则，文书中必须明确写明该款项为”定金”。若措辞模糊，如”第一期款””订位费””诚意金”，可能引发关于款项性质的长期争议。

第328条第2款规定了两个方向：

三个关键点：

法律没有规定定金罚则的上限。罚则数额由双方约定（可以高于或低于默认的”双倍”，视条款而定）。
罚则仅适用于一方“拒绝”的情形——不因客观障碍导致无法订立/履行而当然适用（例如地块不符合转让条件且非任何一方过错）。地块尚未符合转让条件的，定金协议仍可签订，但转让合同将无法履行——因此文书中需要专门条款处理此情形（退款、部分罚则……按约定）。
务必在文书中写明定金期限（第328条第1款强调”在一定期限内”）——期限届满未签转让合同又无正当理由的，违约方承担约定的制裁。

缴纳定金前，买方应核查地块是否符合2024年《土地法》（第31/2024/QH15号）第45条第1款规定的5项转让条件：

绝不能引用2013年《土地法》说明转让条件——该法已于2024年8月1日失效。属于房地产项目的地块，还须符合2023年《房地产经营法》和《住房法》的补充条件（第45条第2款）。

情形一——有单独产权证的地块，从个人手中购买：属《民法典》调整的民事交易。从个人手中购买的次级买方，适用《土地法》第45条的转让条件。

情形二——项目用地，从开发商处购买：适用2023年《房地产经营法》：

定金上限5%：第23条第5款规定，房屋、建筑工程已具备投入经营条件时，开发商收取的定金不得超过售价的5%；定金协议必须载明售价。这是最大的陷阱：项目尚未具备投入经营条件就收取”订位费””诚意金”，违反该规定。
分地块出售条件（第31条）：8项条件，包括开发商在转让前向省级房地产经营管理机关发送书面通知；机关在15天内答复。
对转让方的要求（第32条）：必须是项目开发商，且已履行完毕土地方面的财政义务。

实施细则见第96/2024/ND-CP号议定（2023年《房地产经营法》实施细则）。涉及项目用地的交易，应核查省级房地产经营管理机关出具的符合转让条件的书面确认。

2024年《土地法》第27条第3款：土地使用权转让合同必须公证或认证；b项例外——一方或各方为从事房地产经营的组织时，公证、认证按各方要求办理。

相反，定金协议法律不强制公证——但应订立书面协议，并可对签名进行公证以防范日后争议。

由于没有法定模板，按第328条框架起草的参考文书至少应包括：

项目用地定金最高收多少？
不得超过售价的5%——2023年《房地产经营法》第23条第5款，适用于房屋、建筑工程已具备投入经营条件的情形；协议必须载明售价。

定金协议必须公证吗？
不需要。法律仅强制公证/认证土地使用权转让合同（2024年《土地法》第27条第3款）。建议订立书面定金协议，并可对签名公证。

卖方拒绝签订转让合同怎么办？
拒绝订立合同的定金接收方，须返还定金并支付一笔等值款项，另有约定的除外（第328条第2款）。

地块尚未符合转让条件，能签定金协议吗？
可以，但转让合同将无法履行——定金协议需要专门条款处理此情形。

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