2026年是越南土地收回、补偿、扶持、安置法律的转折之年，核心文件有两部：254/2025/QH15号决议（2026年1月1日生效）和49/2026/ND-CP号议定（2026年1月31日生效）。本文聚焦这两部文件的实质性新变化——不重复2024年《土地法》的一般知识。
1. “2026年新规”是哪两部文件？
土地收回的一般框架仍是2024年《土地法》（31/2024/QH15，第78、79条关于收回情形；第94、95、102、105条关于补偿、扶持、安置）及88/2024/ND-CP号议定（经151/2025、226/2025、49/2026号议定修改）。
2026年真正的新内容来自：
- 254/2025/QH15号决议（2026年1月1日生效）——新增收回情形、收紧收回条件、明确补偿地价；
- 49/2026/ND-CP号议定（2026年1月31日生效）——第11条修改88/2024号议定关于补偿、扶持、安置的规定。
2. 254/2025号决议第3条新增的土地收回情形
254/2025/QH15号决议第3条新增以下土地收回情形：
- 武装力量管理的戒毒机构用地——因国防、安全目的收回；
- 自由贸易区和国际金融中心内的项目——服务新型经济发展模式；
- 为BT项目（建设—移交）建立土地基金；
- 收回后出租土地继续生产经营。
3. “75%协议”机制：解决”插花地”
254/2025号决议影响最大的新变化是解决“插花地”问题的机制——即通过协议受让土地使用权实施的项目，因少数农户不同意而停滞多年。
机制如下：对于以协议受让土地使用权方式实施、实施期限已届满（含已延期）的项目，如已达成超过75%土地面积和超过75%土地使用者同意的，省级人民议会审议决定收回剩余面积交由投资方。
这是盘活长期停滞项目的有力工具，同时要求通过合规的补偿、扶持、安置方案保障剩余不足25%群体的权益。
4. 收回条件收紧
254/2025号决议收紧土地收回条件：国家机关只有在补偿、扶持、安置方案获批准并为被收回土地者安排好安置后，方可收回土地。
该规定旨在终结”先收回、后补偿”的做法——这是多数长期土地纠纷的根源。被收回土地者获得了要求先完成补偿方案再交地的法律依据。
5. 补偿地价：地价表×调整系数
关于作为补偿依据的地价（254/2025号决议第5条第3款、第7条第5款），确立的原则是：
- 适用地价表乘以地价调整系数，或按情形适用具体地价；
- 地价按补偿方案批准时确定。
这一做法与2024年《土地法》取消地价框架保持一致：通过年度地价表和省级人民委员会颁布的调整系数，使补偿价格贴近市场价格。
6. 地上资产补偿
对于被收回土地上的房屋、建筑物，补偿原则为：
- 必须全部拆除的房屋、建筑物：按同等技术标准房屋、建筑物的新建价值补偿；
- 剩余部分达到技术标准的：按实际损失补偿。
资产所有人应保存建筑物现状、技术标准的档案，作为核对补偿方案的依据。
7. 补偿经费计入项目总投资
根据88/2024/ND-CP号议定第28条（经49/2026/ND-CP号议定修改），补偿、扶持、安置经费计入项目总投资。项目投资方因此必须在项目筹备阶段就足额预算征地费用——这笔费用不能脱离项目的财务责任。
8. 建议
- 面临收回风险的土地使用者：跟踪补偿、扶持、安置方案；要求先完成方案批准和安置安排再交地；
- 停滞的协议受让项目投资方：评估适用254/2025号决议75%机制盘活项目的可能性；
- 新项目投资方：将补偿经费预算纳入总投资；在方案批准时更新省级地价表和调整系数。
跟踪中的文件：《土地法》（修正）草案——修改第81条关于违反土地法收回土地的规定。草案尚未通过，仅供参考。
常见问题
2026年土地收回补偿的新规是哪部文件？
254/2025/QH15号决议（2026年1月1日生效）和49/2026/ND-CP号议定（2026年1月31日生效，第11条修改88/2024号议定）。
什么是”75%协议”机制？
协议受让项目已超期、达成超过75%面积和75%土地使用者同意的，省级人民议会审议收回剩余部分（254/2025号决议）。
2026年补偿地价如何确定？
地价表乘以调整系数，或按情形适用具体地价，按补偿方案批准时确定。
补偿方案批准前可以收回土地吗？
不可以。必须先批准补偿/扶持/安置方案并安排好安置，方可收回（254/2025号决议）。
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