Từ ngày 01/7/2026, Luật Xây dựng 2025 (Luật số 135/2025/QH15, thông qua ngày 10/12/2025) chính thức thay thế Luật Xây dựng 2014, mở ra một khung pháp lý mới cho toàn bộ hoạt động đầu tư xây dựng tại Việt Nam. Đây là lần cải cách sâu rộng nhất của lĩnh vực xây dựng trong hơn một thập kỷ, với triết lý chuyển từ “tiền kiểm bằng giấy phép” sang “quản lý bằng dữ liệu và hậu kiểm”.
Bài viết tổng hợp 10 điểm mới có tác động trực tiếp nhất tới doanh nghiệp — từ chủ đầu tư, nhà thầu tới đơn vị tư vấn — để quý vị kịp thời rà soát quy trình nội bộ trước khi luật mới áp dụng đầy đủ.
1. Phân loại lại dự án: chỉ còn 3 nhóm (Điều 17)
Luật Xây dựng 2025 rút gọn cách phân loại dự án đầu tư xây dựng còn 3 nhóm: (i) dự án đầu tư công; (ii) dự án PPP; và (iii) dự án đầu tư kinh doanh — bao gồm phần lớn dự án của khối doanh nghiệp, kể cả doanh nghiệp có vốn nhà nước hoạt động theo Luật Doanh nghiệp.
Ý nghĩa thực tiễn rất lớn: dự án đầu tư kinh doanh được tự chủ quyết định nội dung thiết kế, tự thẩm định và phê duyệt thiết kế triển khai sau khi dự án được duyệt, tự lựa chọn mô hình quản lý dự án, và không bắt buộc tuân thủ hệ thống định mức, nguyên tắc quản lý chi phí áp dụng cho dự án đầu tư công. Doanh nghiệp có vốn nhà nước cần rà soát lại việc phân loại dự án của mình — nhầm nhóm có thể dẫn đến thực hiện sai thủ tục.
2. Thu hẹp mạnh diện phải xin giấy phép xây dựng (Điều 43)
Khoản 2 và khoản 3 Điều 43 mở rộng danh sách công trình được miễn giấy phép xây dựng lên 8 nhóm (có hiệu lực sớm từ 01/01/2026). Định hướng của Luật là: mỗi công trình, dự án đến khi khởi công chỉ chịu sự kiểm soát bởi một thủ tục hành chính — thay vì chồng lấn nhiều “cửa” như trước đây. Lưu ý: miễn phép không đồng nghĩa miễn mọi thủ tục — hầu hết trường hợp vẫn phải gửi thông báo khởi công tới cơ quan quản lý nhà nước về xây dựng.
3. Cải cách toàn diện chế định hợp đồng xây dựng
Luật 2025 sửa đổi, bổ sung toàn diện chương về hợp đồng xây dựng nhằm thống nhất với Luật Đấu thầu và Bộ luật Dân sự 2015, củng cố nguyên tắc tự do, tự nguyện thỏa thuận. Các nội dung mới quan trọng gồm: sự kiện bất khả kháng, hoàn cảnh thay đổi cơ bản, cơ chế điều chỉnh giá, tạm dừng và chấm dứt hợp đồng. Chi tiết được hướng dẫn tại Nghị định 210/2026/NĐ-CP (hiệu lực 01/7/2026).
4. Bỏ chứng chỉ năng lực của tổ chức — chuyển sang tự công khai
Một trong những thay đổi gây chú ý nhất: từ 01/7/2026, tổ chức tham gia hoạt động xây dựng không còn phải có chứng chỉ năng lực. Theo khoản 6 Điều 88, tổ chức tự công khai thông tin về năng lực hoạt động xây dựng trên trang thông tin điện tử của Bộ Xây dựng (csdlhdxd.gov.vn) — thông tin này là cơ sở để chủ đầu tư xem xét khi lựa chọn nhà thầu. Người đại diện theo pháp luật chịu trách nhiệm về tính chính xác của thông tin công khai.
5. Cá nhân: bỏ sát hạch, cắt 2 loại chứng chỉ hành nghề
Đối với cá nhân, Luật 2025 (Điều 89) và Nghị định 212/2026/NĐ-CP bãi bỏ yêu cầu sát hạch khi xét cấp chứng chỉ hành nghề — việc đánh giá căn cứ hồ sơ, kinh nghiệm. Đồng thời, từ 01/7/2026 không còn cấp chứng chỉ hành nghề quản lý dự án và định giá xây dựng (quản lý dự án chuyển thành “điều kiện hành nghề”). Chứng chỉ hành nghề được cấp, trả dưới dạng điện tử, gắn mã định danh năng lực của cá nhân.
6. Quản lý chi phí và quyết toán vốn được luật hóa
Luật 2025 bổ sung rõ các nội dung quản lý chi phí, thanh toán, quyết toán vốn đầu tư vào văn bản luật — trước đây chủ yếu nằm ở nghị định. Nghị định 206/2026/NĐ-CP quy định chi tiết về quản lý chi phí đầu tư xây dựng, với xu hướng phân cấp mạnh cho chủ đầu tư và kiểm soát trong tổng mức đầu tư được duyệt.
7. Doanh nghiệp tự thẩm định, phê duyệt thiết kế triển khai
Với dự án đầu tư kinh doanh, sau khi dự án được phê duyệt, doanh nghiệp được tự thẩm định và phê duyệt thiết kế triển khai sau thiết kế cơ sở — không phải trình cơ quan chuyên môn về xây dựng thẩm định như cơ chế cũ đối với nhiều trường hợp. Đây là bước cắt giảm thủ tục đáng kể, đi kèm trách nhiệm cao hơn của chủ đầu tư và đơn vị tư vấn.
8. Siết kỷ luật thanh toán hợp đồng xây dựng (NĐ 210/2026/NĐ-CP)
Nghị định 210/2026/NĐ-CP siết chặt kỷ luật thanh toán: bên giao thầu phải thanh toán trong tối đa 14 ngày làm việc kể từ khi nhận đủ hồ sơ hợp lệ; chậm thanh toán phải trả lãi. Mức tạm ứng tối đa 30% giá hợp đồng (mức này đã áp dụng từ Nghị định 35/2023/NĐ-CP, NĐ 210 kế thừa); tạm ứng trên 1 tỷ đồng phải có bảo lãnh tạm ứng; tiền tạm ứng phải thu hồi hết khi thanh toán cộng dồn đạt 80% giá hợp đồng.
9. Điều khoản chuyển tiếp rõ ràng (Điều 95)
Nguyên tắc: dự án đầu tư xây dựng, thiết kế xây dựng đã được phê duyệt trước 01/7/2026 không phải phê duyệt lại; các hoạt động tiếp theo chưa thực hiện thì thực hiện theo Luật 2025. Công trình đã có giấy phép xây dựng theo Luật 2014 mà nay thuộc diện miễn phép thì điều chỉnh thiết kế không phải điều chỉnh giấy phép. Lưu ý: khoản 3, 4, 5 Điều 95 có hiệu lực sớm từ 01/01/2026.
10. Phân định rõ trách nhiệm nhà nước và trách nhiệm chủ thể
Xuyên suốt Luật 2025 là triết lý phân định rạch ròi: cơ quan quản lý nhà nước tập trung vào xây dựng thể chế, ban hành quy chuẩn, hậu kiểm và xử lý vi phạm; còn trách nhiệm về chất lượng, tiến độ, an toàn thuộc về các chủ thể tham gia — chủ đầu tư, nhà thầu, tư vấn. Quyền tự chủ lớn hơn luôn đi kèm trách nhiệm pháp lý nặng hơn, đặc biệt trong quản lý chất lượng và an toàn công trình.
Câu hỏi thường gặp
Hỏi: Dự án đang triển khai dở dang có phải làm lại thủ tục theo Luật 2025 không?
Đáp: Không. Quyết định đã phê duyệt trước 01/7/2026 được giữ nguyên; chỉ các hoạt động tiếp theo chưa thực hiện mới áp dụng Luật 2025 (Điều 95).
Hỏi: Công ty xây dựng có cần xin lại “chứng chỉ năng lực” không?
Đáp: Không cần — chứng chỉ năng lực tổ chức đã bị bãi bỏ từ 01/7/2026. Thay vào đó, công ty tự công khai thông tin năng lực trên hệ thống của Bộ Xây dựng.
Hỏi: Khi nào các quy định mới về miễn giấy phép xây dựng có hiệu lực?
Đáp: Khoản 2, khoản 3 Điều 43 (quy định các trường hợp miễn giấy phép) có hiệu lực từ 01/01/2026 — sớm hơn 6 tháng so với phần còn lại của Luật.
Doanh nghiệp cần rà soát lại phân loại dự án, hợp đồng và hồ sơ năng lực theo Luật Xây dựng 2025? Liên hệ với chúng tôi để được tư vấn.
Bài viết do FLAW AI Legal Council biên soạn. Nội dung đang chờ Hội đồng QA rà soát trước khi trình phê duyệt; thông tin chỉ mang tính tham khảo, không thay thế tư vấn pháp lý cho trường hợp cụ thể của quý vị.
