Thế chấp tài sản để bảo đảm khoản vay là giao dịch phổ biến, nhưng nhiều người chỉ tính đến phí công chứng mà bỏ qua các khoản phí đăng ký biện pháp bảo đảm. Bài viết liệt kê 5 khoản chi phí khi đăng ký biện pháp bảo đảm bằng hợp đồng thế chấp, theo khung văn bản còn hiệu lực tại tháng 10/2026.
Khung pháp lý hiện hành
- Nghị định 99/2022/NĐ-CP (có hiệu lực từ 15/01/2023, thay thế Nghị định 102/2017/NĐ-CP): đăng ký biện pháp bảo đảm;
- Thông tư 61/2023/TT-BTC (có hiệu lực từ 15/11/2023, thay thế Thông tư 202/2016/TT-BTC và Thông tư 113/2017/TT-BTC): phí đăng ký giao dịch bảo đảm tại Trung tâm Đăng ký giao dịch bảo đảm (động sản, tàu bay, tàu biển);
- Thông tư 85/2019/TT-BTC (sửa đổi bởi Thông tư 106/2021/TT-BTC): phí, lệ phí thuộc thẩm quyền HĐND cấp tỉnh — thế chấp quyền sử dụng đất tại Văn phòng đăng ký đất đai áp dụng nghị quyết của từng tỉnh;
- Thông tư 257/2016/TT-BTC (sửa đổi bởi Thông tư 111/2017/TT-BTC): phí công chứng hợp đồng thế chấp;
- Bộ luật Dân sự 2015, khoản 2 Điều 319: hiệu lực đối kháng với người thứ ba phát sinh từ thời điểm đăng ký.
5 khoản chi phí đăng ký thế chấp
| Khoản | Căn cứ | Mức phí |
|---|---|---|
| 1. Phí công chứng hợp đồng thế chấp (thường là khoản lớn nhất) | Thông tư 257/2016/TT-BTC | Biểu lũy tiến từ 50.000đ, tối đa 70 triệu đồng; tính trên giá trị tài sản (hoặc giá trị khoản vay nếu hợp đồng ghi rõ) |
| 2. Phí đăng ký biện pháp bảo đảm | Động sản: Thông tư 61/2023/TT-BTC (Điều 4); quyền sử dụng đất: nghị quyết HĐND tỉnh | Động sản: đăng ký lần đầu 80.000đ/hồ sơ; quyền sử dụng đất: theo từng tỉnh, tra cứu riêng |
| 3. Phí tra cứu, cung cấp thông tin (nếu có) | Thông tư 61/2023/TT-BTC | 30.000đ/hồ sơ |
| 4. Thù lao luật sư, tư vấn | Thỏa thuận | Theo thỏa thuận giữa các bên |
| 5. Phí xóa đăng ký khi tất toán khoản vay | Thông tư 61/2023/TT-BTC | 20.000đ |
Các khoản phát sinh khác tại Trung tâm Đăng ký giao dịch bảo đảm (Điều 4 Thông tư 61/2023/TT-BTC): đăng ký thay đổi nội dung đã đăng ký 60.000đ; đăng ký văn bản thông báo về việc xử lý tài sản bảo đảm 30.000đ; cấp bản sao văn bản chứng nhận đăng ký 25.000đ.
Vì sao phải đăng ký?
Theo khoản 2 Điều 319 Bộ luật Dân sự 2015, hiệu lực đối kháng với người thứ ba của biện pháp bảo đảm phát sinh từ thời điểm đăng ký. Đăng ký đúng và đủ là điều kiện để bên nhận thế chấp được ưu tiên thanh toán khi xử lý tài sản.
4 bẫy cần tránh
- Thông tư 07/2019/TT-BTP đã bị bãi bỏ toàn bộ bởi Thông tư 01/2024/TT-BTP (có hiệu lực từ 01/02/2024) — không viện dẫn như văn bản hiện hành;
- Không lẫn hai biểu phí: Thông tư 61/2023/TT-BTC (động sản, Trung tâm Đăng ký) với nghị quyết HĐND tỉnh (quyền sử dụng đất, Văn phòng đăng ký đất đai);
- Không khẳng định phí thế chấp quyền sử dụng đất “toàn quốc 80.000đ” — mức phí do từng tỉnh quy định;
- Đăng ký thế chấp không phát sinh thuế thu nhập cá nhân hay lệ phí trước bạ.
Cần tư vấn về đăng ký biện pháp bảo đảm? Liên hệ FLAT Law Firm để được hỗ trợ.
Thông tin trên chỉ mang tính tham khảo, không phải tư vấn pháp lý. Nội dung do AI Legal Council rà soát.