Đang thuê yên ổn, chủ đất bỗng thông báo “từ tháng sau giá thuê tăng 20%” — tình huống không hiếm với nhà xưởng, mặt bằng thương mại khi thị trường lên giá. Nhiều bên thuê FDI lúng túng: từ chối thì sợ bị gây khó, chấp nhận thì đội chi phí. Luật cho bên thuê vị thế rõ ràng hơn nhiều người nghĩ.
Nguyên tắc: giá thuê do thỏa thuận, không được đơn phương thay đổi
Theo Bộ luật Dân sự 2015 (91/2015/QH13), hiệu lực 01/01/2017, giá thuê tài sản do các bên thỏa thuận (Điều 481). Điều 428 quy định một bên không được đơn phương thay đổi nội dung hợp đồng, trừ khi các bên có thỏa thuận khác hoặc pháp luật có quy định. Nói cách khác, nếu hợp đồng thuê không có điều khoản cho phép điều chỉnh giá (ví dụ: điều chỉnh theo chỉ số giá định kỳ), chủ đất không có quyền đơn phương tăng giá giữa hợp đồng — thông báo tăng giá đơn phương không làm phát sinh nghĩa vụ thanh toán mới cho bên thuê.
Bên thuê xử lý theo từng nấc
Nấc 1 — Từ chối bằng văn bản: trả lời văn bản, viện dẫn điều khoản giá thuê trong hợp đồng và Điều 428, khẳng định tiếp tục thanh toán đúng giá đã thỏa thuận. Văn bản này là chứng cứ quan trọng nếu tranh chấp leo thang.
Nấc 2 — Yêu cầu thực hiện đúng hợp đồng: nếu chủ đất gây sức ép (chậm sửa chữa, hạn chế sử dụng tiện ích chung), gửi văn bản yêu cầu chấm dứt hành vi vi phạm nghĩa vụ của bên cho thuê, đồng thời lưu giữ chứng cứ thiệt hại.
Nấc 3 — Khởi kiện/trọng tài: yêu cầu tòa án hoặc trọng tài (theo điều khoản giải quyết tranh chấp trong hợp đồng) xác nhận bên thuê không có nghĩa vụ thanh toán phần giá tăng, và bồi thường thiệt hại do hành vi vi phạm của chủ đất gây ra theo Điều 419.
Trường hợp bị cắt điện, nước để ép tăng giá
Đây là hành vi vi phạm nghiêm trọng nghĩa vụ của bên cho thuê — bảo đảm điều kiện sử dụng tài sản thuê. Bên thuê có quyền yêu cầu khôi phục ngay, đòi bồi thường toàn bộ thiệt hại (đình trệ sản xuất, hư hỏng hàng hóa), và trong trường hợp nghiêm trọng có thể đơn phương chấm dứt hợp đồng theo Điều 428 mà không phải bồi thường. Mọi thiệt hại cần được lập biên bản, chụp ảnh, lưu hóa đơn chứng từ ngay khi xảy ra.
Câu hỏi thường gặp
1. Chủ đất đòi tăng giá giữa hợp đồng thì bên thuê FDI xử lý thế nào?
Kiểm tra hợp đồng có điều khoản cho phép điều chỉnh giá không. Nếu không, từ chối bằng văn bản, viện dẫn Điều 428 Bộ luật Dân sự 2015, và tiếp tục trả đúng giá đã thỏa thuận.
2. Có quyền từ chối tăng giá nếu hợp đồng không cho phép?
Có. Khi hợp đồng không dự liệu việc điều chỉnh giá, thông báo tăng giá đơn phương của chủ đất không có hiệu lực pháp lý đối với bên thuê.
3. Chủ đất cắt điện, nước ép tăng giá thì xử lý sao?
Lập biên bản hiện trạng, yêu cầu khôi phục ngay bằng văn bản, đòi bồi thường thiệt hại; trường hợp nghiêm trọng có thể đơn phương chấm dứt hợp đồng theo Điều 428 mà không phải bồi thường cho chủ đất.
4. Kiện chủ đất đơn phương tăng giá ở đâu?
Theo điều khoản giải quyết tranh chấp trong hợp đồng thuê: khởi kiện tại Tòa án nhân dân có thẩm quyền hoặc đưa ra trọng tài thương mại nếu có thỏa thuận trọng tài.
Bài viết đã được FLAW AI Legal Council kiểm tra chất lượng. Nội dung chỉ mang tính tham khảo pháp lý, không thay thế tư vấn luật sư cho trường hợp cụ thể.