Dự án đầu tư chậm tiến độ có được gia hạn không? Gia hạn tối đa bao nhiêu lần, hồ sơ gồm những gì? Bài viết phân tích chi tiết cơ chế “gia hạn tiến độ” theo Luật Đầu tư 2025 (143/2025/QH15, hiệu lực 01/3/2026) — đặc biệt là giới hạn 24 tháng tại Điều 33 và thủ tục gia hạn thời hạn hoạt động tại Nghị định 96/2026/NĐ-CP.
1. Phân biệt hai khái niệm dễ nhầm: điều chỉnh tiến độ và gia hạn thời hạn hoạt động
Thực tế, “gia hạn tiến độ” bao hàm hai cơ chế pháp lý khác nhau:
- Điều chỉnh tiến độ thực hiện trong quá trình triển khai dự án — khi dự án chậm so với tiến độ đã đăng ký (Điều 33 Luật Đầu tư 2025).
- Gia hạn thời hạn hoạt động khi dự án sắp hết thời hạn hoạt động mà nhà đầu tư muốn tiếp tục (Điều 31 khoản 5 Luật Đầu tư 2025, Điều 61 Nghị định 96/2026/NĐ-CP).
Nhầm lẫn hai cơ chế này dẫn đến nộp sai thủ tục, mất thời gian và có nguy cơ bị từ chối hồ sơ.
2. Giới hạn 24 tháng khi điều chỉnh tiến độ
Khoản 4 Điều 33 Luật Đầu tư 2025 quy định: đối với dự án thuộc diện chấp thuận chủ trương đầu tư, nhà đầu tư không được điều chỉnh tiến độ quá 24 tháng so với tiến độ tại văn bản chấp thuận chủ trương đầu tư lần đầu — trừ 7 trường hợp:
- Bất khả kháng theo pháp luật dân sự và pháp luật đất đai (thiên tai, dịch bệnh…);
- Nhà đầu tư chậm được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất;
- Điều chỉnh theo yêu cầu của cơ quan quản lý nhà nước hoặc do cơ quan nhà nước chậm thực hiện thủ tục hành chính;
- Điều chỉnh do cơ quan nhà nước thay đổi quy hoạch;
- Thay đổi/bổ sung mục tiêu thuộc diện chấp thuận chủ trương đầu tư;
- Tăng tổng vốn đầu tư từ 20% trở lên làm thay đổi quy mô dự án;
- Trường hợp khác theo quy định của Chính phủ.
Đặc biệt lưu ý: thời gian Nhà nước chậm bàn giao đất không tính vào tiến độ thực hiện của dự án (khoản 3 Điều 31) — đây là căn cứ pháp lý quan trọng nhất khi giải trình chậm tiến độ do nguyên nhân từ phía cơ quan nhà nước.
3. Khi nào phải làm thủ tục chấp thuận điều chỉnh chủ trương đầu tư?
Theo khoản 3 Điều 33, nhà đầu tư phải thực hiện thủ tục chấp thuận điều chỉnh chủ trương đầu tư (tức “xin lại” ở cấp đã chấp thuận) khi:
- Kéo dài tiến độ quá 24 tháng so với lần đầu (điểm c);
- Điều chỉnh thời hạn hoạt động của dự án (điểm d);
- Thay đổi địa điểm đầu tư, quy mô diện tích đất sử dụng, mục tiêu thuộc diện chấp thuận; thay đổi nhà đầu tư.
Đối với dự án không thuộc diện chấp thuận chủ trương, hoặc điều chỉnh không thuộc các trường hợp trên, nhà đầu tư chỉ cần làm thủ tục điều chỉnh Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư theo Điều 56 Nghị định 96/2026/NĐ-CP.
4. Gia hạn thời hạn hoạt động khi hết hạn: điều kiện và hồ sơ
Khi hết thời hạn hoạt động mà nhà đầu tư có nhu cầu tiếp tục và đáp ứng điều kiện pháp luật, dự án được xem xét gia hạn, mỗi lần không quá thời hạn tối đa (70 năm trong khu kinh tế / 50 năm ngoài khu kinh tế, Điều 31 khoản 5). Không được gia hạn đối với:
- Dự án sử dụng công nghệ lạc hậu, tiềm ẩn nguy cơ gây ô nhiễm môi trường, thâm dụng tài nguyên;
- Dự án thuộc trường hợp nhà đầu tư phải chuyển giao không bồi hoàn tài sản cho Nhà nước Việt Nam hoặc bên Việt Nam.
Hồ sơ gia hạn (Điều 61 Nghị định 96/2026/NĐ-CP) gồm:
- Văn bản đề nghị gia hạn thời hạn hoạt động;
- Báo cáo tình hình thực hiện dự án đến thời điểm nộp hồ sơ;
- Tài liệu chứng minh quyền sử dụng đất (tra cứu cơ sở dữ liệu hoặc Giấy chứng nhận);
- Tài liệu chứng minh năng lực tài chính: báo cáo tài chính 02 năm gần nhất, cam kết hỗ trợ tài chính của công ty mẹ/tổ chức tài chính, hoặc bảo lãnh năng lực tài chính;
- Văn bản xác định công nghệ của dự án (nếu thuộc diện phải thẩm định công nghệ).
5. Hậu quả nếu chậm tiến độ mà không được điều chỉnh
Đây là điểm nhà đầu tư thường đánh giá thấp: sau 24 tháng kể từ thời điểm kết thúc tiến độ thực hiện các mục tiêu hoạt động mà nhà đầu tư vẫn không hoàn thành — và không thuộc trường hợp được điều chỉnh tiến độ — dự án thuộc diện bị cơ quan đăng ký đầu tư chấm dứt hoạt động (điểm b khoản 2 Điều 36 Luật Đầu tư 2025), kéo theo thu hồi Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư.
6. Khuyến nghị thực tiễn
- Giám sát tiến độ liên tục: so sánh tiến độ thực tế với tiến độ trên IRC/văn bản chấp thuận ngay từ quý đầu tiên có dấu hiệu chậm.
- Lưu vết chứng cứ: mọi văn bản trao đổi với cơ quan nhà nước về giao đất, thủ tục hành chính, quy hoạch — là căn cứ chứng minh thuộc 7 ngoại lệ.
- Chủ động trước 24 tháng: khi thấy không thể hoàn thành đúng tiến độ, khởi động thủ tục điều chỉnh ngay, đừng đợi hết hạn.
- Đồng bộ đất đai: gia hạn thời hạn hoạt động phải đi kèm gia hạn thời hạn sử dụng đất (Điều 172 Luật Đất đai 2024).
Để được hỗ trợ thủ tục điều chỉnh, gia hạn tiến độ dự án đầu tư, nhà đầu tư có thể liên hệ với chúng tôi. Xem thêm chuyên mục Đầu tư nước ngoài.
Bài viết được biên soạn và soát xét bởi FLAW AI Legal Council — đang trình chủ sở hữu phê duyệt trước khi công bố. Nội dung chỉ mang tính tham khảo, không thay thế tư vấn pháp lý cho trường hợp cụ thể.
